서울동부지방법원 2025타경51658. 대상은 서울 강동구 암사동 선사현대아파트 101동 지하1층 비69호이며, 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 철근콘크리트조 경사지붕 24층 건물 내 지하1층에 있고 사용승인일은 2002.08.16입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 378,000,000원이며 매각기일은 2026.08.24입니다.
권리 쪽만 보면 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재되어 있고, 배당 가정에서도 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 그러나 등기 흐름에는 확인해야 할 지점이 있습니다. 분석상 말소기준으로 잡힌 2022.08.25 강동구 압류는 등기 내역에 2023.02.09 말소 기록이 함께 존재합니다. 또한 2021.01.05 설정된 남서울농업협동조합 근저당권은 2025.09.11 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있어, 입찰 전 실제 말소기준과 채권이전 관계를 원본 서류로 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51658 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 509 선사현대아파트 101동 지하1층비69호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현장조사일 현재 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사지붕 24층 건물 내 지하1층 비69호 · 사용승인 2002.08.16 |
| 소유자 | 강운희 · 2010.09.16 임의경매로 인한 매각, 2010.10.01 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 378,000,000원 / 378,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남서울농업협동조합 / 95,573,038원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 말소기준 원본 대조 필요
현재 남아 있는 후순위 등기 중 박선희 근저당권 36,000,000원, 이창우 가압류 6,194,000원, 주식회사케이라바홀딩스 근저당권 47,000,000원 및 150,000,000원, 롯데카드 가압류 11,315,536원, 선사현대상가번영회(관리단) 가압류 15,392,300원과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리는 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 현재 분석기준 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강영미 | 9.9174㎡ | 2024.06.12 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 강영미 1명입니다. 전입일은 2024.06.12로, 현재 분석상 말소기준일인 2022.08.25보다 늦어 현재 기준으로는 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 범위는 판단을 유보해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인입니다.
③ 시세 비교 — 24.1%라는 숫자를 ‘할인율’로 보면 안 된다
확인되는 선사현대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 1,571,250,000원, 최신 거래는 2026.07 1,680,000,000원입니다. 최저매각가 378,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 24.1%입니다. 숫자만 보면 큰 차이가 나지만, 이 비교에는 결정적인 한계가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 72.85㎡ | 16 | 1,680,000,000원 |
| 2026.07 | 82.94㎡ | 2 | 1,690,000,000원 |
| 2026.07 | 58.68㎡ | 10 | 1,555,000,000원 |
| 2026.07 | 72.85㎡ | 19 | 1,700,000,000원 |
| 2026.07 | 58.68㎡ | 7 | 1,520,000,000원 |
| 2026.07 | 59.64㎡ | 21 | 1,500,000,000원 |
| 2026.07 | 59.64㎡ | 21 | 1,500,000,000원 |
| 2026.07 | 59.64㎡ | 23 | 1,610,000,000원 |
| 2026.07 | 59.64㎡ | 14 | 1,550,000,000원 |
| 2026.06 | 59.64㎡ | 2 | 1,400,000,000원 |
| 2026.06 | 59.64㎡ | 19 | 1,550,000,000원 |
| 2026.06 | 72.85㎡ | 14 | 1,600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,571,250,000원 |
위 실거래는 선사현대 단지의 아파트 거래 표본이며 대상 지하 근린시설과 용도·면적이 일치하지 않습니다. 직접적인 적정가 산정 자료가 아니라 참고지표로만 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 378,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,092,000원 |
| 2. 근저당 · 박선희 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이창우 | 6,194,000원 | 6,194,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사케이라바홀딩스 | 47,000,000원 | 47,000,000원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 11,315,536원 | 11,315,536원 |
| 6. 근저당 · 주식회사케이라바홀딩스 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 7. 가압류 · 선사현대상가번영회(관리단 | 15,392,300원 | 15,392,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 106,006,164원 |
현재 회차 가정에서는 배당대상 채권 265,901,836원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 106,006,164원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 378,000,000원 | 265,901,836원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 302,400,000원 | 265,901,836원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 241,920,000원 | 237,733,120원 | 28,168,716원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권자 미배당액이 28,168,716원 발생하지만, 계산상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 즉 후순위 채권자의 미회수와 매수인의 인수는 같은 문제가 아닙니다.
⑤ 대지권·물리적 구획 — 이 물건의 별도 확인 포인트
또한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 경계표시와 건물번호표지는 확인되지 않았으나, 현장에서는 경계벽으로 구분된 상태로 조사되어 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있지만, 지하 상가의 실제 경계·출입구·점유구획이 등기 및 현황과 일치하는지는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트 주거호가 아니라 현장조사일 현재 근린생활시설로 이용되는 지하1층 구분점포입니다.
- 입지. 지하철 8호선 암사역 북서측 인근이며 주위는 공동주택·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 암사역 및 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 남서측 상암로, 북서측 선사로, 남동측 상암로3길과 각각 접합니다.
- 토지. 509번지는 제3종일반주거지역, 509-1번지는 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·공장설립제한지역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함된 것으로 표시되어 있어 적용 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 공시지가. 9,881,000원/㎡이며, 토지는 평지의 사다리형이고 중로각지 조건입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2022.08.25 압류가 분석상 말소기준으로 표시되지만 2023.02.09 말소 기록이 존재합니다. 등기부와 매각물건명세서에서 실제 기준권리를 다시 확정해야 합니다.
- 임차인 확인. 강영미의 전입일은 2024.06.12이며 현재 기준으로 대항력 없음 판정이지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 채권이전 확인. 남서울농업협동조합 근저당권의 2025.09.11 농업협동조합자산관리회사 이전과 신청채권 95,573,038원의 관계를 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순서와 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 대지권 확인. 대지권 목적토지는 509번지와 509-1번지인데 소유권대지권은 509번지만 등재되어 있습니다.
- 지하 상가 구획 확인. 경계표시·건물번호표지는 확인되지 않았고 경계벽으로만 구분되어 있으므로 실제 점유범위를 현장에서 대조하세요.
- 가격 비교 대상 분리. 선사현대 아파트 실거래 평균 1,571,250,000원을 이 지하 근린시설의 시세로 직접 적용하지 마세요.
- 현장 영업성 확인. 지하 근린시설은 실제 이용상태·공실·동선·출입구·임대차 조건이 환금성과 가격에 직접 영향을 미치므로 현장조사가 중요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건에서 가장 긍정적인 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재되어 있고, 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 인수액은 모두 0원입니다. 임차인 강영미도 현재 분석기준으로는 말소기준보다 뒤에 전입해 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다.
그러나 이 물건을 곧바로 ‘안전한 저가 물건’으로 결론내리기에는 확인할 것이 많습니다. 2022.08.25 압류의 2023.02.09 말소 기록, 기존 남서울농협 근저당권의 2025.09.11 채권이전, 국세·지방세 압류, 그리고 509-1번지 대지권 표시 문제가 남아 있습니다. 가격 역시 아파트 거래와 지하 근린시설을 직접 비교할 수 없으므로, 최근 12개월 아파트 평균 대비 24.1%라는 숫자는 투자 매력의 근거가 되지 못합니다. 인수 부담은 낮지만, 권리 원본 대조와 근린시설 자체의 적정가 검증이 선행되어야 하는 사건입니다.
