서울동부지방법원 2025타경51669. 강동구 길동 ‘길동애드하우징’ 2층 201호 다세대주택입니다. 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 추정되고, 비교 면적은 28.37㎡입니다. 이 사건의 말소기준은 2016.12.30. 을구 6번 김동일 근저당권 525,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건은 말소기준만 보고 끝낼 수 없습니다. 최원재는 2016.04.25. 전입·점유·확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞서고, 보증금은 225,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 296,000,000원 가정 배당에서는 전액 배당되지만, 매각가가 내려가거나 선순위 세금이 실제로 먼저 차감되면 결과가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51669 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 330-5 길동애드하우징 2층 201호 · 도로명 서울특별시 강동구 양재대로124길 49-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 28.37㎡ · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 · 사용승인 2016.02.16 · 길동애드하우징 20세대 |
| 소유자 | 황두석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 582,890,840원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2016년 2월과 3월의 수산업협동조합·남서울농업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2016.12.30. 김동일 근저당권입니다. 이후 이미숙 근저당, 서울보증보험 가압류, 김순이 근저당, 국세·지방세 압류와 2025년 강제경매 개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 현재 인수 0원이 확정적 안전을 뜻하진 않는다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박소현 | 201호 | 미상 | 2020.07.31 / 미상 | 2025.10.01 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 최원재 | 2층 201호 전부 | 225,000,000원 | 2016.04.25 / 2016.04.25 | 2018.06.07 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 현 회차 0원 |
| 보험 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
박소현은 전입일이 2020.07.31.로 말소기준보다 뒤라 대항력이 없습니다. 반면 ‘보험’으로 기재된 임차정보는 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이 미상인 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 안전하다고 제외할 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다
길동애드하우징의 전체 10건 평균은 288,732,000원이지만, 2021.10.의 89,320,000원 거래까지 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 5건 평균은 342,800,000원, 최신 거래는 430,000,000원이고 최근 구간은 이전 구간 대비 46.1% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 28.37㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 2026.01 | 29.73㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 2025.03 | 28.37㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2025.02 | 29.73㎡ | 2 | 283,000,000원 |
| 2025.02 | 29.73㎡ | 4 | 281,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 342,800,000원 |
현재 최저가 296,000,000원은 최근 12개월 평균의 86.3%입니다. 최신 동일 면적 거래 430,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 가격 자체에는 최근 시세 대비 비교 우위가 있습니다. 다만 이 가격 차이를 그대로 안전마진으로 볼 수 있는지는 임차보증금 승계 가능성과 선순위 세금을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,944,000원 |
| 1. 임차인 최원재 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김동일 | 525,000,000원 | 66,056,000원 |
| 3. 근저당 · 이미숙 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김순이 | 112,500,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 582,890,840원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오에서는 최원재 보증금 225,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있고, 이 경우 후순위 배당 및 최원재의 미배당 여부가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터 ‘낙찰가만’ 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 296,000,000원 | 66,056,000원 | 1,389,334,840원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 236,800,000원 | 7,684,800원 | 1,447,706,040원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 189,440,000원 | 0원 | 1,455,390,840원 | 39,012,160원 |
현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 최원재가 보증금을 전액 배당받아 매수인 인수가 0원으로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 39,012,160원의 인수가 발생합니다. 따라서 향후 유찰을 기다리는 경우에는 최저가가 아니라 최저가와 인수액을 합친 실질취득 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길동초등학교 북측 인근이며 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 길동역이 있습니다.
- 이용. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) 건부지이며 201호는 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 사용승인일은 2016.02.16이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 5미터 내외 천중로51길, 동측 약 3미터 내외 양재대로124길과 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·공장설립승인지역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술) 등에 해당하며 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 369.4㎡, 공시지가 4,687,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최원재 배당액 재확인. 보증금 225,000,000원이 실제 배당에서도 전액 변제되는지 배당순위와 선순위 세금을 함께 확인해야 합니다.
- ‘보험’ 임차정보 확인. 전입·확정일자·보증금이 모두 미상이므로 대항력 가능성을 열어 두고 매각물건명세서와 현황조사 원문을 재확인해야 합니다.
- 박소현 보증금 확인. 전입일 2020.07.31.로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다.
- 유찰 시 실질취득 계산. 2회 유찰 시 매수인 인수 39,012,160원이 발생하므로 189,440,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 4건 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 현재 인수 0원 가정의 신뢰도를 판단할 수 있습니다.
- 내부상태 재확인. 이해관계인 부재·폐문·시건장치 등으로 정확한 내부 확인이 불가능했다고 기재돼 있어 실제 이용상태와 내부구조를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 메리트는 보이지만 권리는 조건부”
현재 신건 최저가 296,000,000원은 최근 12개월 평균 342,800,000원의 86.3%이고, 최신 거래 430,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 이전 구간보다 46.1% 상승해 가격만 놓고 보면 검토할 이유가 있는 물건입니다.
그러나 권리는 단순하지 않습니다. 최원재는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금은 225,000,000원입니다. 현재 배당표에서는 전액 배당돼 인수 0원이지만, 국세·지방세의 선순위 차감 여부에 따라 미배당이 생길 수 있습니다. 여기에 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않은 ‘보험’ 임차정보도 남아 있습니다. 현재 가격은 매력 후보, 권리는 추가 확인 필수. 이 사건의 승부처는 최근 시세보다 낮은 296,000,000원 자체가 아니라, 그 가격에 숨은 임차·세금 승계가 정말 0원인지를 확정하는 데 있습니다.
