서울동부지방법원 2025타경51681. 강동구 천호동 신주리버빌 6층 602호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 전용 47.75㎡ 물건입니다. 현재 소유자는 서윤호이며 2020년 315,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기에는 근저당이 없고, 말소기준은 2024.10.14. 성남세무서장 압류입니다. 그 뒤 주식회사지에이개발 가압류와 강제경매개시결정이 이어져 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부의 압류·가압류보다 임차인입니다. 박세영은 2020.06.12., 박은영은 2022.12.30. 전입해 모두 2024.10.14. 말소기준보다 앞섭니다. 자료상 두 사람 모두 대항력이 있는 것으로 분류되어 있지만 현재 보증금은 확인되지 않습니다. 별도로 표시된 보증기관 승계 신고는 박은영 보증금에 대한 중복 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51681 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 223-3 신주리버빌 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 47.75㎡ · 철근콘크리트구조 6층건 내 6층 602호 |
| 소유자 | 서윤호 (2020.06.15. 매매, 거래가액 315,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 455,000,000원 / 455,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 925,449,330원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2024.10.14. 성남세무서장 압류입니다. 2024.11.29. 주식회사지에이개발의 가압류와 2025.07.07. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.07.02.에는 한국자산관리공사 공매공고 부기등기도 존재하므로 법원경매와 공매의 진행상황을 함께 확인할 필요가 있습니다.
박세영 명의로 2022.09.16. 임차보증금 360,000,000원의 주택임차권등기가 있었으나 2022.12.28. 해제를 원인으로 2023.01.02. 말소됐습니다. 이는 과거 임차권등기 금액으로, 현재 조사된 박세영의 보증금이 360,000,000원이라고 그대로 단정할 근거는 아닙니다. 현재 자료에서는 박세영·박은영 모두 보증금이 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 보증기관 승계는 중복신고
| 구분 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은영 | 602호 | 2022.12.30 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박세영 | 602호 | 2020.06.12 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 | — | 미상 | 별도 합산 금지 | 판정 불가 | 미상 | 박은영 승계 |
③ 시세 비교 — 신건 4.55억은 최근 거래 4.40억보다 높다
전용 47.75㎡의 확인된 실거래는 2024.11. 2층 440,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 440,000,000원이며, 신건 최저가 455,000,000원은 그 금액의 103.4%입니다. 즉 확인 가능한 최근 시세 기준으로는 최저가 자체가 이미 15,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 47.75㎡ | 2 | 440,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.75㎡ | 1건 | 440,000,000원 |
표본이 1건뿐이어서 층·상태 차이를 감안해야 하지만, 주어진 최근 거래만 놓고 보면 신건 가격에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 임차보증금 인수 여부까지 확정되지 않았으므로 가격 판단은 최저가 4.55억만이 아니라 낙찰가 + 실제 인수보증금을 기준으로 다시 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 455,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,950,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사지에이개발 | 2,812,393,072원 | 448,050,000원 |
| 갑구 6번 · 주식회사지에이개발 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 집행비용 6,950,000원을 제외한 448,050,000원을 주식회사지에이개발 채권에 배당하는 구조이며 채권 미배당액은 2,364,343,072원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 현재 임차보증금이 미상인 만큼, 이 표의 매수인 인수 0원 계산을 임차관계 확인 없이 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 47.75㎡ 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다.
- 입지. 서울천호초등학교 남측 인근이며 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 5호선 굽은다리역과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물이며 급배수·위생·도시가스·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 정비사업. 소규모주택정비사업의 사업시행구역에 포함되며 조합설립인가는 2024.12.30.입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 166.0㎡, 공시지가는 4,536,000원/㎡입니다.
- 규모. 관련 실거래 정보상 총 10세대, 사용승인일은 2015.12.15.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 우선 확인. 박은영·박세영의 현재 임대차계약서, 보증금, 배당요구 여부와 매각물건명세서 최종본을 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증 신고는 박은영 보증금의 대위·승계이므로 별도의 세 번째 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 과거 임차권등기와 현재 임대차 구분. 박세영의 과거 주택임차권등기 보증금 360,000,000원은 2023.01.02. 말소됐으므로 현재 보증금을 같은 금액으로 단정하지 않습니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 확인된 최근 실거래 440,000,000원보다 신건 최저가가 15,000,000원 높습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.07.02. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다.
- 정비사업 확인. 소규모주택정비사업 사업시행구역의 조합·사업 진행상황과 권리관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 임차보증금을 확정해야 한다
이 사건은 후순위 압류성 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 말소기준 뒤 가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 하지만 박세영·박은영 두 실제 임차인이 모두 말소기준보다 먼저 전입했고 현재 보증금이 미상이라는 점 때문에, 권리를 “인수 0원”으로 단정할 단계는 아닙니다.
가격 역시 신건 최저가가 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 440,000,000원보다 높은 103.4%입니다. 따라서 현 단계의 결론은 “신건 가격 메리트 없음 + 임차보증금 확인 전 입찰 보류”입니다. 최종적으로 인수액이 0원임이 원본에서 확인되더라도 455,000,000원은 최근 거래보다 높은 가격이고, 인수보증금이 존재한다면 실질취득가는 그보다 더 올라갑니다.
