서울동부지방법원 2025타경51710. 서울 성동구 사근동 183-7, 사근동8가길 5-35 소재의 주거용 건물과 토지가 관련된 사건입니다. 등기상 현재 여러 명의 공유자가 존재하고, 이번 강제경매개시결정은 최화순의 지분 99분의 6을 대상으로 기재돼 있습니다. 따라서 감정가 46,904,800원을 건물 전체의 가격처럼 해석해서는 안 됩니다. 경매의 핵심은 공유지분 취득이라는 점과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수가 동시에 존재한다는 데 있습니다.
말소기준은 2025년 7월 3일 박덕임의 강제경매개시결정입니다. 임차인 오혜영은 2008년 11월 17일 전입했고 2층 전부를 점유합니다. 전입일이 말소기준보다 약 17년 앞서며, 보증금 10,000,000원에 월차임 500,000원입니다. 배당요구는 2025년 9월 23일 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 확인되지 않았고, 제공된 배당계산에서는 보증금 전액 10,000,000원을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51710 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 사근동 183-7 · 서울특별시 성동구 사근동8가길 5-35 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주거용 이용 중 |
| 건물 | 벽돌조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 2층 |
| 경매대상 지분 | 최화순 공유지분 99분의 6 |
| 전체 토지 | 99.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 감정가 / 최저가 | 46,904,800원 / 46,904,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박덕임 / 66,459,176원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘지분 + 선순위 임차인’이 핵심
1997년 주정순 가압류와 2000년 강제경매신청은 이미 말소됐습니다. 2024년 9월 27일 상속을 원인으로 2025년 3월 20일 공유상속등기가 이뤄졌고, 같은 날 정광숙의 지분은 임희자·임경찬·임봉희에게 각 99분의 9씩 증여됐습니다. 이후 2025년 7월 3일 최화순 지분에 대해 박덕임이 강제경매를 개시했고, 2025년 7월 25일 이승연의 별도 강제경매개시결정이 추가됐습니다. 두 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 권리지만, 그보다 훨씬 앞서 전입한 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1,000만원 인수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오혜영 | 2층 전부 | 2008.11.17 | 10,000,000원 / 월 500,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 10,000,000원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 오혜영은 말소기준일인 2025년 7월 3일보다 앞선 2008년 11월 17일 전입자로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 배당요구일은 2025년 9월 23일이지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권이 확인되지 않았고, 배당계산상 임차보증금은 배당되지 않은 채 매수인이 10,000,000원을 인수하는 구조입니다.
③ 회차별 실질부담과 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 46,904,800원 | 10,000,000원 | 56,904,800원 | 87,257,838원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 37,523,840원 | 10,000,000원 | 47,523,840원 | 96,469,941원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 30,019,072원 | 10,000,000원 | 40,019,072원 | 103,839,623원 |
이 사건에서는 유찰될수록 낙찰대금 자체는 낮아지지만 임차인 인수액 10,000,000원은 그대로입니다. 따라서 1회 유찰 시 실질취득은 47,523,840원, 2회 유찰 시 40,019,072원입니다. 동시에 채권자에게 돌아가지 못하는 미배당액은 87,257,838원에서 96,469,941원, 103,839,623원으로 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,904,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,244,286원 |
| 인수 · 임차인 오혜영 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 8번 · 박덕임 | 66,459,176원 | 45,660,514원 |
| 3. 갑구 9번 · 이승연 | 66,459,176원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 132,918,352원 중 예상 배당은 45,660,514원이며 미배당은 87,257,838원입니다. 임차보증금 10,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성동구 사근동 소재 한양대학교 북측 인근으로, 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 주변에 위치합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 2호선 용답역이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 현재 주거용으로 이용 중이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 99.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다. 공시지가는 3,919,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 포함됩니다. 지목 도로에 한정된 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2024.09.10~2029.09.09로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 일반 단독소유가 아닌 99분의 6 공유지분 취득이므로 매각·사용·정리 과정에서 거래 상대가 제한될 수 있는 구조입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경매대상 범위 확인. 최화순 지분 99분의 6에 대한 강제경매라는 점을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차보증금 10,000,000원 반영. 신건 최저가만 입찰원가로 잡지 말고 매수인 인수액을 더한 실질취득액 56,904,800원을 기준으로 계산해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 오혜영은 2층 전부를 점유하며 2008.11.17 전입한 대항력 임차인입니다. 실제 점유상태와 임대차 존속 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공유관계 검토. 낙찰 후 임경찬·임봉희·임지은·임지현·임지훈·임희자 등 다른 공유자와의 관계가 계속되므로 사용·수익·처분 전략을 사전에 검토해야 합니다.
- 시세를 별도로 검증. 실거래 비교가 제시되지 않은 만큼 공유지분 자체의 거래 가능성과 전체 부동산 가치, 지분가치 할인 정도를 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문건을 직접 확인하고, 당해세·최우선변제 등 배당변동 요소도 확인해야 합니다.
맺으며 — “46,904,800원짜리 주택”으로 보면 안 된다
이 물건의 난점은 단순합니다. 첫째, 전체 주택이 아니라 최화순의 6/99 공유지분 경매입니다. 둘째, 2층 전부를 점유하는 오혜영의 전입일이 2008년으로 말소기준보다 앞서고, 배당계산상 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수합니다. 그래서 신건 최저가 46,904,800원은 실제 부담의 전부가 아니며 현재 회차 실질취득액은 56,904,800원입니다.
여기에 공유지분 특유의 낮은 환금성과 사용·수익 제약이 더해지고, 실거래 시세에 근거한 가격 우위도 확인할 수 없습니다. 경매개시결정 등 후순위 권리의 말소 여부보다 지분취득 이후의 정리 가능성과 대항력 임차보증금 승계가 더 중요한 사건입니다. 권리도 복잡하고, 출구도 제한적인 고난도 지분경매로 보는 것이 맞습니다.
