서울동부지방법원 2025타경51722. 광진구 중곡동 정원하이빌 3층 302호, 집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 현재 소유자는 고완석이며 2020.12.07 매매를 원인으로 거래가액 335,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2022.07.04 국가 압류를 말소기준으로 보는 구조와, 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 강민수의 보증금 335,000,000원 임차권입니다.
등기만 보면 임차인은 강하게 보입니다. 강민수는 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2021.02.01이고, 2023.02.09 임차권등기까지 마쳤습니다. 그러나 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 주택도시보증공사가 2026.05.21 제출한 확약서가 주된 인수위험을 해소합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51722 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 62-50 정원하이빌 3층 302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 용마산로8길 34 |
| 용도 / 위치 | 도시형생활주택 단지형다세대 · 지상6층 건물 내 제3층 제302호 |
| 사용승인일 | 2020.11.24 |
| 소유자 | 고완석 · 2020.12.07 매매 · 거래가액 335,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 389,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 335,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
2020.12.03 설정된 새서울신용협동조합 근저당권 2,712,000,000원은 2021.02.01 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 말소기준은 데이터상 2022.07.04 국가 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 광진구 압류 및 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 강민수 제3층 제302호 39.675㎡ 전부 | 2021.02.01 확정일자 2021.02.01 | 335,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 적용 | 주택도시보증공사 |
| 보증기관 승계 신고 | 별도 실제 임차인 아님 | 중복 합산 안 함 | 대위·승계 | 강민수 보증금 승계 |
따라서 보증기관 신고를 별도 임차인이나 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 강민수 1명이고, 주택도시보증공사는 그 보증금 반환채권을 대위·승계한 보증기관입니다.
③ 배당과 인수 — 현재 회차는 전액 배당, 유찰 시 룰상 미배당 발생
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,246,000원 |
| 1. 임차인 강민수 보증금 | 335,000,000원 | 335,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 47,754,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 389,000,000원 가정. 집행비용 6,246,000원과 강민수 보증금 335,000,000원을 배당한 뒤 주택도시보증공사 가압류에 47,754,000원이 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 389,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 311,200,000원 | 28,956,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 248,960,000원 | 90,325,440원 | 0원 |
28,956,800원·90,325,440원은 확약을 적용하지 않은 배당 시나리오상 미배당 인수액입니다. 2026.05.21 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 강민수 관련 실질 인수는 0원입니다.
④ 가격 판단 — 현재 시세와 직접 비교할 근거가 없다
소유자의 2020.12.07 매매 거래가액은 335,000,000원, 현재 감정가와 최저매각가는 389,000,000원입니다. 하지만 이 거래는 현재 매각기일과 상당한 시차가 있고, 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 가격 추세 자료는 확인되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 ‘도시형생활주택 단지형다세대’. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물의 제3층 제302호이며 사용승인일은 2020.11.24입니다.
- 입지. 서울용마초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근 노선버스 정류장과 근거리 중곡역(지하철7호선)이 있으며 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 6m 내외 포장도로, 동측 약 5m 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 개별난방, 소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·중점경관관리구역 등으로 기재돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.21 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 실제 매각절차에서 그대로 유효한지 원문을 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 실제 임차인은 강민수 1명이며 주택도시보증공사는 보증금 반환채권의 대위·승계인입니다.
- 유찰 시 숫자 해석. 1회 유찰 시 28,956,800원, 2회 유찰 시 90,325,440원의 룰상 미배당 인수가 계산되지만 확약 적용 실질 인수는 0원입니다.
- 세금 배당 확인. 말소기준 자체가 국가 압류이고 광진구 압류도 존재하므로 실제 배당표에서는 당해세 등 조세채권 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.02.01 민간임대주택등기가 존재합니다. 다만 매각물건명세서에는 인수권리 ‘해당사항없음’으로 명시돼 있으므로 원본 문구를 함께 대조해야 합니다.
- 최근 시세 확인. 현재 제공된 가격 자료만으로 389,000,000원의 신건 가격이 시세 대비 싼지 비싼지 판단하기 어렵습니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 강하지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 표면적으로는 보증금 335,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험도가 높아 보입니다. 실제로 전입·점유·확정일자가 2021.02.01로 말소기준 2022.07.04보다 앞서기 때문에 확약이 없다면 유찰 시 미배당 보증금 승계가 핵심 위험이 됩니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.05.21 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 따라서 강민수 임차권의 매수인 인수는 실질 0원입니다. 다만 최근 실거래 자료가 없으므로 권리는 정리됐지만 신건 가격의 매력도는 별도 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
