서울동부지방법원 2025타경51733. 송파구 방이동 신동아타워 16층 1607호, 전용 58.38㎡ 아파트입니다. 소유자는 서혜정이며, 2006.05.03. 매매를 원인으로 2006.06.16. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 168,500,000원입니다. 현재 등기상 핵심은 2022.12.30. 접수된 서영호의 가압류 379,938,602원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 강남구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 임차인이 없는 단순형은 아닙니다. 박은형은 2019.12.16. 전입·점유를 시작했고 2019.11.29. 확정일자를 갖춘 뒤, 2024.05.07. 보증금 330,750,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2022.12.30. 가압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이므로 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 회차 예상배당에서는 보증금 전액이 배당되어 인수액이 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51733 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 39-2 신동아타워 16층 1607호 · 도로명 서울특별시 송파구 오금로11길 33 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.38㎡ · 21층 건물 중 16층 · 1995.04.18. 준공 |
| 소유자 | 서혜정 (2006.05.03. 매매 · 거래가액 168,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 803,000,000원 / 803,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 349,296,550원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 신동아타워 · 96세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인을 먼저 봐야 한다
말소기준은 2022.12.30. 접수된 갑구 4번 서영호 가압류 379,938,602원입니다. 이후 강남구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 박은형의 전입·점유 2019.12.16.은 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 을구 9번 임차권등기 자체가 매각으로 정리되더라도, 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않는다면 미배당 잔액은 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복신고 없음
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은형 | 건물 전부 · 2019.12.16 | 330,750,000원 | 2019.11.29 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 가능 |
| 서혜영 | 1607호 · 2024.12.16 | 미상 | 2019.11.29 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 대상 아님 |
③ 시세 비교 — 전체 평균 666,000,000원에 끌려가면 안 된다
신동아타워 동일 면적 58.38㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 666,000,000원이지만, 오래된 2023년 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균 790,000,000원과 최신 거래 820,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 35.4% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 58.38㎡ | 18 | 820,000,000원 |
| 2025.04 | 58.38㎡ | 13 | 760,000,000원 |
| 2023.09 | 58.38㎡ | 10 | 600,000,000원 |
| 2023.08 | 58.38㎡ | 10 | 600,000,000원 |
| 2023.05 | 58.38㎡ | 12 | 550,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 58.38㎡ | 2건 | 790,000,000원 |
현재 최저매각가 803,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.6%입니다. 최신 거래 820,000,000원보다는 낮지만 최근 12개월 평균보다 높은 가격이므로, 전체 평균 666,000,000원과 비교해 ‘경매라 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 신건 가격은 최근 시세 범위 안이지만 평균보다 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 803,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,430,000원 |
| 1. 임차인 박은형 보증금 | 330,750,000원 | 330,750,000원 |
| 2. 가압류 · 서영호 | 379,938,602원 | 379,938,602원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 349,296,550원 | 81,881,398원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 박은형 보증금 330,750,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 반면 신청채권자 주택도시보증공사는 청구액 349,296,550원 중 81,881,398원만 배당되고, 채권자 합계 미배당은 267,415,152원입니다. 실제 배당은 세금 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회 유찰까지도 임차보증금 전액배당 계산
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 803,000,000원 | 267,415,152원 | 81,881,398원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 642,400,000원 | 426,409,152원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 513,920,000원 | 553,604,352원 | 0원 | 0원 |
제시된 1회·2회 유찰 시나리오 모두 박은형 보증금의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 이 사건은 현재 확인된 회차 범위에서는 낙찰가가 내려가도 곧바로 ‘보증금 인수형’으로 전환되는 구조는 아닙니다. 다만 매각물건명세서의 조건은 분명합니다. 실제 배당에서 박은형 보증금이 전액 충족되지 않으면 미배당 잔액은 인수됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중인 주상복합 아파트입니다.
- 입지. 지하철8호선 몽촌토성역 남서측 인근으로, 올림픽공원·대단지 아파트·업무 및 상업시설·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 지하철2호선·8호선 잠실역과 지하철8호선 몽촌토성역이 도보거리 내에 있고, 간선도로변 노선버스정류장이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 1995.04.18. 준공, 21층 건물의 16층으로 위생·급배수·도시가스·난방·소방·엘리베이터·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 18,460,000원/㎡입니다. 토지면적은 2,119.2㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 가격 판단. 전체 평균 666,000,000원이 아니라 최근12개월 평균 790,000,000원과 최신 거래 820,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 신건 가격 가점 금지. 최저가 803,000,000원은 최근12개월 평균의 101.6%입니다. 최근 평균보다 높은 만큼 ‘경매라 싸다’는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 박은형 배당 완납 확인. 현재 예상배당은 330,750,000원 전액이지만 실제 배당에서 부족액이 생기면 잔액 인수 가능성이 있습니다.
- 서혜영 점유 확인. 전입은 2024.12.16.로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 현장 점유관계와 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 신청채권자 미배당. 현재 회차에서도 주택도시보증공사 청구액 349,296,550원 전액이 배당되지 않습니다. 배당관계 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0은 조건부, 가격은 최근 평균보다 높다”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 박은형은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이지만 현재 803,000,000원 예상배당에서는 보증금 330,750,000원을 전액 배당받아 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 둘째, 그 권리 안정성이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 최저가 803,000,000원은 최근12개월 실거래 평균 790,000,000원의 101.6%입니다. 최신 거래 820,000,000원과 비교하면 시장 범위를 벗어난 가격은 아니지만, 신건 자체가 최근 평균보다 낮지 않은 만큼 가격 할인 가점은 주기 어렵습니다.
결론은 권리 ‘조건부 합격’, 가격 ‘중립 이하’입니다. 현재 배당표가 그대로 실현되는지, 특히 박은형 보증금이 실제로 전액 배당되는지를 최종 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
