서울동부지방법원 2025타경51760. 강동구 천호동 좋은빌 제2층 202호, 전용 31.3㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 차길영이고, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 232,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2023.05.23 박정은의 가압류 157,500,000원이 말소기준이라는 점보다, 그보다 앞서 박근수가 2021.09.29 전입·점유를 시작했고 2021.08.12 확정일자를 받은 선순위 대항력 임차인이라는 점입니다.
다만 대항력 임차인이 있다고 해서 현재 회차에 곧바로 보증금 인수가 생기는 것은 아닙니다. 신건 매각가 232,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 4,048,000원 뒤 박근수의 보증금 210,000,000원이 전액 우선변제됩니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득액도 최저가와 같은 232,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51760 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 303-15, 303-20 좋은빌 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 31.3㎡ · 지상 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 차길영 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박근수 / 210,732,900원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 건물 정보 | 좋은빌(303-15) · 16세대 · 2011.12.06 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 먼저다
말소기준권리는 2023.05.23 박정은 가압류 157,500,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 강동구 압류, 2025.07.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 박근수의 전입·점유는 2021.09.29로 말소기준보다 앞서며, 확정일자도 2021.08.12입니다. 임차권등기 자체는 2023.11.20이지만 대항력 판단의 핵심 시점은 그보다 앞선 전입·점유입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박근수 | 제2층 제202호 31.3㎡ 전부 | 210,000,000원 | 2021.09.29 / 2021.08.12 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박근수는 배당요구를 했고, 현재 매각가 가정에서는 임차보증금 210,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 신건에서는 미배당 보증금이 없어 인수 0원입니다. 다만 이 임차인은 현재 강제경매 신청채권자와 동일인으로 표시돼 있어, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 함께 제기되어 있습니다. 이는 임차인 지위를 부정한다는 뜻이 아니라, 입찰 전 동일인 관계와 채권 발생 경위를 원본으로 대조해야 한다는 확인 포인트입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 232,000,000원 | 0원 | 232,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 185,600,000원 | 27,798,400원 | 213,398,400원 |
| 2회 유찰 시 | 148,480,000원 | 64,398,720원 | 212,878,720원 |
② 시세 비교 — 최근 거래는 2.50억, 신건 실질취득은 2.32억
좋은빌(303-15)의 면적 유사 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 231,500,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래인 2026.04 전용 29.88㎡ 2층은 250,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 1건 기준 250,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 29.88㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 29.69㎡ | 2 | 213,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 231,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 250,000,000원 |
현재 실질취득액 232,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 250,000,000원의 92.8%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 17.4% 높은 흐름이어서 하락장이 아니라 최근 가격이 올라온 자료입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이고, 전체 2건 평균 231,500,000원과 비교하면 신건 최저가는 100.2%로 거의 같은 수준입니다. 따라서 “시세보다 확실히 싸다”기보다는 최신 거래 대비 할인은 있으나 표본이 적어 보수적으로 봐야 하는 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 박근수 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 박정은 | 157,500,000원 | 17,952,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박근수 | 210,732,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박근수의 임차보증금 210,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 박정은 가압류에는 17,952,000원이 배당되고, 별도 경매개시결정 채권 항목은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물의 제2층 제202호입니다.
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동, 지하철 5호선 암사역 남동측 인근이며 주변은 다세대·연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 암사역 및 인근 버스정류장의 거리와 운행 빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 위생·급배수, 전기, 난방, 소화전, 승강기, 주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 4,909,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등이 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 관련 경매 평균 유찰 5.2회·매각률 0.0%로, 최근 거래가 존재하더라도 경매 매수층의 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액배당 여부. 현재 가정에서는 210,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원이지만, 실제 매각가와 최종 배당표에서 미배당액이 발생하는지 반드시 대조해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득액. 1회 유찰 213,398,400원, 2회 유찰 212,878,720원으로 계산됩니다. 최저가 185,600,000원·148,480,000원만 보고 할인율을 판단하지 마세요.
- 임차인과 신청채권자 동일인. 박근수가 대항력 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 표시됩니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있으므로 임대차계약·채권관계·배당요구 자료를 상호 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.08 민간임대주택 등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 원본에서 확인하세요.
- 시세 표본. 최근12개월 평균 250,000,000원은 1건 표본입니다. 전체 2건 평균은 231,500,000원으로 현재 신건 최저가와 거의 같습니다.
- 환금성. 평균 유찰 5.2회·매각률 0.0%라는 경매 이력을 감안해 낙찰 후 재매각 기간과 가격을 보수적으로 가정하세요.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않은 것으로 표시돼 있으므로 최종 배당순위와 실제 인수액을 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건은 인수 0원, 유찰 뒤엔 인수가 가격을 따라온다”
이 물건은 단순한 무인수형도, 단순한 선순위 임차인 인수형도 아닙니다. 박근수의 보증금 210,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 구조지만, 신건 232,000,000원에서는 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득은 232,000,000원이고, 최신 거래 및 최근12개월 평균 250,000,000원의 92.8%입니다.
하지만 유찰이 시작되면 계산이 바뀝니다. 1회 유찰에서 인수액 27,798,400원, 2회 유찰에서 64,398,720원이 발생해 실질취득액은 각각 213,398,400원, 212,878,720원입니다. 두 번째 유찰의 최저가는 148,480,000원까지 떨어져도 총 부담은 거의 줄지 않습니다. 여기에 평균 유찰 5.2회·매각률 0.0%의 낮은 경매 환금성과, 임차인·신청채권자 동일인이라는 확인 포인트가 겹칩니다. 결론은 현재 가격은 최신 실거래 대비 할인되지만, 권리와 환금성을 감안하면 강한 저가매수형으로 보기는 어렵다입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 배당 후 인수액까지 포함한 실질취득액과 임차인 관계의 검증입니다.
