서울동부지방법원 2025타경51805. 방이동 한스위트올림픽파크 5층 502호입니다. 법원 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현황은 오피스텔(주거용)으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 현재 소유자는 안효황이며 2022.02.17. 매매를 원인으로 2022.03.18. 188,500,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 소유권이나 경매개시일보다 임차인의 날짜입니다. 심희진은 2022.01.27. 임대차계약, 2022.02.04. 확정일자, 2022.03.02. 점유개시, 2022.03.03. 주민등록을 마쳤고, 2024.03.15. 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기를 경료했습니다. 반면 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류는 2024.06.03.입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞선 권리로, 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51805 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 49-11 한스위트올림픽파크 5층 502호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 현황 오피스텔(주거용) 이용 추정 · 18층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 안효황 · 2022.03.18. 소유권이전 · 거래가액 188,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 225,547,839원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 기준보다 앞선다
② 임차인 분석 — 실제 보증금 인수액을 먼저 계산
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심희진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022-03-03 | 2022-02-04 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당분 인수 |
| 택금융 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
심희진은 실제 임차인으로 확인되고 보증금은 200,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 내역은 아닙니다. 배당요구도 2024.03.15. 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가가 보증금과 같은 200,000,000원이어서 집행비용을 공제하면 전액 배당이 되지 않습니다.
또 다른 주거 관련 내역인 ‘택금융’은 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 有로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 부분은 매각물건명세서 원문과 점유관계를 대조해야 합니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 200,000,000원 | 3,600,000원 | 203,600,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,000,000원 | 43,040,000원 | 203,040,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,000,000원 | 74,592,000원 | 202,592,000원 |
따라서 이 물건은 최저가 160,000,000원 또는 128,000,000원만 보고 ‘싸졌다’고 판단하면 안 됩니다. 가격 비교의 기준은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수액인 실질취득액이어야 합니다. 실거래 시세 자료가 없어 202,592,000원~203,600,000원의 실질취득액이 시장가격보다 유리한지는 여기서 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 심희진 보증금 | 200,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 939,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 225,547,839원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,600,000원을 먼저 공제한 뒤 심희진에게 196,400,000원이 배당되고, 보증금 부족분 3,600,000원을 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사 가압류와 한국주택금융공사 청구에는 배당재원이 남지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방이중학교 북동측 인근으로 업무시설(오피스텔), 숙박시설, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 8호선 몽촌토성역·9호선 한성백제역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 5층 502호이며 사용승인일은 2020.02.13.입니다. 승강기와 기계식주차장이 구비돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 본 호실은 현황 오피스텔(주거용)로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 토지는 현황 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며, 교육환경보호구역·과밀억제권역·공장설립제한지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 15,550,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 낙찰가에 선순위 임차보증금 미배당 인수액을 더한 금액이 실제 부담입니다.
- 심희진 배당 결과 확인. 보증금 200,000,000원이 전액 배당되지 않으면 그 부족분을 매수인이 인수합니다.
- 별도 점유관계 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 주거 관련 내역은 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 현황은 오피스텔(주거용) 이용 추정입니다.
- 시세 별도 대조. 실거래 자료가 없어 202,592,000원~203,600,000원의 실질취득액이 적정한지 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 임차보증금이 더 중요하다”
이 사건은 말소기준 이후 권리만 보면 단순하지만, 그보다 앞선 보증금 200,000,000원의 주택임차권이 존재합니다. 신건 200,000,000원에서조차 집행비용 때문에 3,600,000원이 미배당돼 매수인에게 승계됩니다. 더 중요한 점은 유찰 이후입니다. 160,000,000원 또는 128,000,000원으로 최저가가 낮아져도 인수액이 43,040,000원·74,592,000원으로 커져 실질취득액은 각각 203,040,000원·202,592,000원입니다.
즉 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차보증금을 포함한 총부담입니다. 여기에 전입·보증금이 확인되지 않은 별도 주거 관련 내역도 남아 있습니다. 실거래 시세 자료가 없는 상태에서는 가격 메리트를 단정할 수 없으므로, 권리는 주의·가격은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
