서울동부지방법원 2025타경51816. 강동구 천호동 다성이즈빌 9층 902호로, 감정평가상 현황은 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 12층 건물이고 사용승인일은 2021.01.28입니다. 소유자 김백준은 2021.03.06 매매계약 후 2021.07.26 소유권을 이전받았으며 등기 거래가액은 293,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석은 단순한 ‘선순위 임차권 = 무조건 인수’ 구조로 끝나지 않습니다. 최진오는 2022.04.22 전입·점유, 2022.03.14 확정일자를 갖춘 285,000,000원 임차인이고 2024.04.29 임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 신청채권자이자 최진오의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.26 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 반환채권 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 때문에 최진오 관련 인수위험은 실질적으로 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51816 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 167-100 다성이즈빌 9층 902호 · 성안로27길 57-30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 현황 도시형생활주택(단지형다세대) · 12층 건물 내 9층 902호 |
| 면적 | 19.44㎡ |
| 소유자 | 김백준 · 2021.07.26 소유권이전 · 거래가액 293,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 294,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 승부처
등기상 가장 중요한 권리는 2024.04.29 설정된 최진오의 주택임차권 285,000,000원입니다. 제공된 말소기준권리는 2024.11.13 경기신용보증재단 가압류 40,000,000원이고, 임차권은 그보다 앞섭니다. 통상 구조라면 미배당 보증금이 매수인 인수로 이어질 수 있지만, 이 사건에는 2026.06.26 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 존재합니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 2명, 보증기관 신고는 합산 금지
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최진오 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.22 | 285,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 · 확약 반영 실질 인수 0원 |
| 노준섭 | 902호 · 주거 | 2024.11.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 신고 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 실제 임차인 아님 | 실제 임차인 아님 | 노준섭 보증금 관련 중복 신고 |
실제 임차인은 최진오·노준섭 2명입니다. ‘시보증’은 노준섭 보증금의 보증기관 대위·승계 신고로 기재되어 있으므로 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 최진오 역시 주택도시보증공사가 승계한 보증금 285,000,000원을 다시 별도 보증금처럼 중복 계산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐도 최근 시세 이상
다성이즈빌(167-100)은 20세대, 2021.01.28 준공입니다. 비교 면적은 19.44㎡이고, 확인된 최근 거래는 2024.12 전용 19.23㎡ 8층 287,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 287,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 19.23㎡ | 8 | 287,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 19.44㎡ 비교 | 1건 | 287,000,000원 |
현재 최저매각가 294,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 287,000,000원의 102.4%입니다. 최진오 승계분 확약으로 인수액을 실질 0원으로 반영해도 실질취득가 역시 294,000,000원이므로 비교 결과는 달라지지 않습니다. 즉 이 사건은 선순위 임차보증금 때문에 비싸지는 사건은 아니지만, 신건 가격 자체가 확인된 최근 거래보다 높은 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 1. 임차인 최진오 보증금(우선변제) | 285,000,000원 | 285,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,000,000원 | 4,084,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이케이미래강동피에프브이 주식회사 | 526,530,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오상 집행비용 4,916,000원, 최진오 보증금 285,000,000원, 경기신용보증재단 4,084,000원으로 매각대금 294,000,000원이 전액 소진됩니다. 주택도시보증공사의 285,000,000원 청구는 최진오 승계관계가 있는 항목으로 별도 임차보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현황 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며, 2021.01.28 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물의 9층 902호입니다.
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 강동역 북측 인근으로, 단독·다가구주택, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 강동역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 5,406,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 거래 표본. 다성이즈빌(167-100)은 20세대이고, 확인된 최근 거래 표본은 2024.12의 1건입니다. 시세 판단 시 표본 수가 많지 않다는 점을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 최진오 승계분에 정확히 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 노준섭 점유관계 확인. 전입일은 2024.11.20으로 말소기준권리 이후이나 보증금은 미상입니다. 현 점유상태와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복계산 금지. ‘시보증’은 노준섭 관련 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 현재 가격 검증. 실질취득 294,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 287,000,000원의 102.4%입니다. 신건 가격에 별도 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오 재계산. 1회 유찰가는 235,200,000원, 2회 유찰가는 188,160,000원입니다. 확약이 그대로 유효하다면 최진오 승계분 실질 인수는 0원이므로 회차별 실질취득가를 다시 비교해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.26 민간임대주택 등록 등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 현재 등기상태와 매각 후 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 실제 배당과 인도에 영향을 줄 수 있는 사항은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 해소”와 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 핵심은 285,000,000원 선순위 임차보증금 자체가 아니라 그 뒤에 제출된 확약입니다. 일반적인 선순위 임차권 구조라면 유찰될수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득가가 쉽게 내려가지 않습니다. 그러나 이 사건에서는 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제액이 남아도 임차권등기 말소에 동의했으므로 최진오 승계분의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현 회차가 싸다는 뜻은 아닙니다. 최저가이자 실질취득가인 294,000,000원은 확인된 최근 거래 및 최근 12개월 평균 287,000,000원의 102.4%입니다. 권리상 큰 폭탄은 확약으로 제거됐지만 신건 가격에는 할인 메리트가 없습니다. 또한 실제 임차인은 최진오와 노준섭 2명이고, 최진오 확약은 다른 임차관계에 자동으로 적용되지 않습니다. 권리는 확약 원문 확인 후 통과 가능, 가격은 현 회차 보수적 접근. 이 사건의 결론입니다.
