서울동부지방법원 2025타경51860. 송파동 에스아이팰리스레이크잠실 7층 703호, 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 확인되고, 면적은 13.055㎡입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 292,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 사건은 권리만 보면 단순한 무임차 물건이 아닙니다. 임차권자 손나은은 2022.05.06. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 250,000,000원입니다. 말소기준 가압류는 2024.02.20.이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 인수 여부가 핵심이 되는 구조입니다.
하지만 손나은의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.26.자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차보증금에 관한 매수인 인수액은 실질 0원*으로 봅니다. 이 확약은 손나은 보증금 및 그 승계관계에 한정해 적용합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51860 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 7층 703호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 13.055㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 7층 703호 |
| 소유자 | 김성훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 292,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2024.02.20. 갑구 7번 주식회사두루드림대부 가압류 2,790,157,945원입니다. 이후 서울보증보험주식회사·조정희·진승완·합자회사 동화·중소기업은행의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 임차인 손나은의 전입일은 2022.05.06.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 250,000,000원에 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인입니다. 통상이라면 낙찰가가 보증금에 미치지 못할 때 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이번 사건은 2026.06.26. 확약 때문에 그 인수위험이 실질적으로 제거됩니다.
② 임차인·보증기관 — 실제 임차인은 1명
| 이름 | 성격 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손나은 | 실제 임차인 · 임차권등기 | 250,000,000원 | 2022.05.06 / 2022.05.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 인수 0원* |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | 별도 합산 안 함 | 미상 | 판정 미상 | 승계 신고 | 손나은 보증금 중복 신고 |
* 확약을 반영하지 않은 회차별 원래 인수 계산은 1회 유찰 시 20,470,400원, 2회 유찰 시 66,536,320원입니다. 확약은 손나은 보증금 및 그 승계관계에만 적용합니다.
③ 시세 비교 — 신건 292,000,000원은 최근 거래보다 높다
에스아이팰리스레이크잠실은 27세대, 사용승인일은 2021.07.30.입니다. 대상 면적과 대응되는 실거래는 2건으로, 2024.07. 171,500,000원과 2024.09. 250,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 210,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 13.06㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.07 | 13.06㎡ | 7 | 171,500,000원 |
| 평균 | 13.06㎡ | 2건 | 210,750,000원 |
현재 최저매각가이자 확약 적용 후 실질취득가인 292,000,000원은 최근 12개월 평균 210,750,000원의 138.6%입니다. 최신 거래 250,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,888,000원 |
| 1. 임차인 손나은 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사두루드림대부 | 2,790,157,945원 | 37,112,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,170,302,269원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 조정희 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 진승완 | 540,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 합자회사 동화 | 786,620,680원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 16,218,612원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 292,000,000원 가정에서는 손나은 보증금 250,000,000원이 전액 배당되고, 주식회사두루드림대부에 37,112,000원이 배당됩니다. 채권자 총 청구액은 5,853,299,506원, 채권자 배당액은 37,112,000원, 미배당액은 5,816,187,506원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담이 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 292,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 233,600,000원 | 20,470,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 186,880,000원 | 66,536,320원 | 0원* |
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 늘어나 1회 유찰에서는 20,470,400원, 2회 유찰에서는 66,536,320원이 매수인 부담으로 계산됩니다. 즉 원래 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어 총부담이 보증금 수준으로 수렴합니다. 이번 사건은 2026.06.26. 확약으로 그 인수가 0원*으로 바뀐다는 점이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 대상 호는 9층 건물 내 7층 703호이며, 외벽 석재붙임, 내부 벽지도배 및 일부 타일붙임, 샷시 창호로 기재되어 있습니다.
- 입지. 송파초등학교 남서측 인근으로 업무용 빌딩·근린생활시설·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 석촌역 지하철 8·9호선이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스 및 기계식 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 603.3㎡, 공시지가는 12,950,000원/㎡입니다.
- 규제 이력. 감정요항표에는 송파대로 제1지구 지구단위계획구역과 2025.03.24.~2025.09.30. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다.
- 거래 표본. 단지는 27세대이고 동일 면적 실거래는 2건으로 확인되어, 가격 판단 시 적은 거래 표본을 감안할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 손나은 보증금 승계관계에 그대로 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 보증금 중복 합산 금지. 시보증은 손나은 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 250,000,000원 보증금으로 더하지 않습니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 292,000,000원은 최근 12개월 평균 210,750,000원의 138.6%입니다. 권리가 정리됐다는 이유로 가격까지 유리하다고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 현재 비교 가능한 최신 거래는 2024.09. 250,000,000원이며 동일 면적 거래 표본은 2건입니다.
- 유찰 시 재계산. 1회 유찰 시 매각가 233,600,000원, 2회 유찰 시 186,880,000원입니다. 확약 유효성을 전제로 인수 0원* 여부를 매 회차 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소”와 “가격 메리트”는 별개
이 물건의 핵심은 명확합니다. 손나은은 보증금 250,000,000원의 대항력 있는 임차인이지만, 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.26. 대항력을 포기하고 미변제액이 남더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그래서 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
그러나 현재 신건 가격 292,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 210,750,000원의 138.6%이고 최신 거래 250,000,000원보다도 높습니다. 동일 면적 거래는 2건뿐이며 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.5회입니다. 결론은 “권리위험은 확약으로 해소됐지만, 신건 가격은 보수적으로 봐야 한다.”입니다.
