💰 308,000,000원 📈 최근시세 91.9% 🏠 보증금 290,000,000원 🔐 현재 인수 0원
서울동부지방법원 2025타경51916. 송파구 오금동 오금엘리시아 5층 501호, 전용 27.93㎡의 다세대 물건입니다. 이 사건은 단순히 “감정가보다 싸다”만 볼 물건이 아닙니다. 임차권자 이치석은 2022.05.11. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.06.07. 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 290,000,000원입니다. 등기된 주택임차권은 2024.06.11. 접수됐고, 말소기준으로 선언된 2025.05.14. 송파구 압류보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인에게 인수됩니다.
현재 최저매각가 308,000,000원에서는 배당가정상 집행비용 5,112,000원을 제외하고 임차인에게 보증금 290,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 1회 유찰 시나리오에서는 매각가 246,400,000원에 인수액 47,849,600원, 2회 유찰에서는 매각가 197,120,000원에 인수액 96,439,680원이 발생합니다. 즉 유찰가 하락분의 상당 부분이 임차보증금 인수로 되돌아오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51916 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 오금동 74 오금엘리시아 5층 501호 · 도로명 서울특별시 송파구 성내천로 42 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 27.93㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 조성욱 · 2020.02.18. 매매 · 거래가액 299,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 321,137,424원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2025.05.14. 접수된 송파구 압류입니다. 그보다 앞선 2024.06.11. 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리가 아니며, 매각물건명세서에도 “보증금 전액을 배당받지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시돼 있습니다. 이후의 신한카드 가압류와 한국주택금융공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이치석 | 5층 501호 27.93㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.07 | 2022.05.11 | 290,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 잔액 승계 |
임차인 이치석은 전입일이 말소기준일보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 회차에서는 배당가정상 보증금 전액인 290,000,000원을 배당받으므로 승계액은 0원이지만, 매각가가 낮아져 배당액이 부족해지면 부족분이 매수인에게 넘어옵니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 335,000,000원
오금엘리시아 전용 27.93㎡와 면적이 매칭되는 거래 자료는 4건입니다. 전체 평균은 313,750,000원이지만 과거 거래가 포함되므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05. 1건, 335,000,000원이며 최근 가격은 이전 거래군 대비 9.2% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.4㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2024.07 | 28.67㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 27.93㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2022.02 | 28.4㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 313,750,000원 |
현재 최저가 308,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 335,000,000원의 91.9%입니다. 따라서 신건 자체는 최신 실거래보다 낮습니다. 전체 평균 313,750,000원 대비 98.2%라는 수치보다, 최신 335,000,000원과 최근 가격 추세 +9.2%를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 1. 임차인 이치석 보증금 | 290,000,000원 | 290,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 17,720,211원 | 12,888,000원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 321,137,424원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서는 임차인 보증금 290,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 신한카드는 일부만 배당되고 한국주택금융공사는 배당이 없는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당가정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수가 동시에 움직인다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 308,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 246,400,000원 | 47,849,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 197,120,000원 | 96,439,680원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 선순위 임차인의 보증금이 290,000,000원이므로 매각가가 내려가 임차인 배당이 부족해지면 부족분이 매수인에게 승계됩니다. 따라서 “1회 유찰 246,400,000원” 또는 “2회 유찰 197,120,000원”만 떼어 놓고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 송파구 오금동 소재 오주중학교 북측 인근으로, 주위에 공동주택·단독주택·근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 방이역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 501호이며, 위생·급배수·난방·승강기 시설이 있습니다.
- 도로. 동측 약 12미터, 남측 약 20미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등 규제가 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 오금엘리시아는 18세대이며 확인된 매매 표본은 4건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 최우선 확인. 2024.06.11. 등기된 이치석 주택임차권은 말소기준보다 선순위이며, 보증금 전액 미배당 시 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 현재 회차 배당 검증. 배당가정상 보증금 290,000,000원이 전액 배당되지만 실제 배당표와 조세채권 순위 등을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 후 총부담 계산. 1회·2회 유찰 시 각각 47,849,600원·96,439,680원의 인수액이 제시돼 있으므로 최저가만으로 수익성을 판단하지 마십시오.
- 내부상태 재확인. 이해관계인 부재·폐문·시건장치로 정확한 내부 확인이 불가능해 실제 이용상태와 내부구조가 다를 수 있습니다.
- 시세 기준. 전체 평균 313,750,000원보다 2026.05. 최신 거래 335,000,000원과 최근 12개월 평균 335,000,000원을 우선 기준으로 보십시오.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하십시오.
맺으며 — “신건 할인”보다 선순위 보증금 구조를 먼저 본다
현재 회차만 보면 감정가와 최저가가 308,000,000원이고, 2026.05. 최신 거래 335,000,000원의 91.9%입니다. 배당가정상 임차인 이치석의 보증금 290,000,000원도 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 그래서 신건 자체의 가격 조건은 나쁘지 않습니다.
다만 이 물건의 본질은 선순위 주택임차권입니다. 유찰돼 매각가가 낮아질수록 임차보증금 미배당분이 매수인 인수액으로 전환됩니다. 따라서 유찰을 무조건 기다리는 전략보다, 각 회차의 낙찰가와 승계액을 합쳐 실제 부담을 비교해야 합니다. 현재 회차는 인수 0원이라는 장점이 분명하지만, 배당 전제가 깨지면 권리구조가 곧바로 매수인 부담으로 이어질 수 있는 사건입니다.
