전주지방법원 2025타경20887. 송학크레지움캐슬 102동 16층 1603호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 2022.10.18. 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 임차인 이기순 씨의 전입일은 2022.11.10.으로 그보다 늦습니다. 제공된 권리판정에서도 대항력은 없음으로 정리되어 있습니다. 임차보증금은 249,500,000원이지만 이 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아니며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
따라서 이 사건은 “보증금이 커 보여 위험한 물건”으로만 보면 안 됩니다. 실제 핵심은 가격입니다. 현재 최저매각가 316,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 224,571,428원의 140.7%이며, 최신 거래 215,000,000원과 비교해도 훨씬 높은 수준입니다. 현재 회차에서는 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20887 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 16층 1603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 16층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 316,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 매수인 인수는 0원
말소기준권리는 2022.10.18. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 2023.12.13. 하나룩스 근저당권, 2024.09.06. 이기순 씨의 주택임차권, 2025.05.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 정리되어 있고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이기순 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.10 | 2022.11.10 | 249,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
이기순 씨의 임대차계약일은 2020.11.17.이지만 주민등록일은 2022.11.10., 점유개시일은 2022.11.17.입니다. 말소기준권리 2022.10.18.보다 늦기 때문에 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 배당요구는 2024.09.06. 접수된 것으로 제시되어 있습니다. 보증금은 249,500,000원으로 크지만 매수인이 그 금액을 인수하는 사건은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 316,000,000원은 최근 시세보다 높다
송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29. 준공 단지이며 비교 대상은 전용 84.95㎡대 최근 실거래 7건입니다. 가격 판단은 전체 평균이 아니라 제공된 최근 12개월 평균 224,571,428원, 최신 거래 215,000,000원을 중심으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
실거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 224,571,428원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 316,000,000원은 이 평균의 140.7%입니다. 최신 2026.08 거래도 215,000,000원으로, 현재 최저가보다 현저히 낮습니다. 따라서 “신건이라도 싸다”, “감정가 대비 할인됐다”는 평가는 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,224,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 310,776,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나룩스 | 97,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 예상배당 기준 총 채권액은 35,626,500,000원, 채권자 예상배당은 310,776,000원이며 미배당액은 35,315,724,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 16층 1603호입니다.
- 입지. 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 기차역과 간선도로가 소재해 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 대로, 서측·북측·남측으로 각각 소로에 접하며 주로 동측으로 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류 저촉, 소로2류 접함, 소로3류 저촉입니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 위생·급배수·도시가스난방·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 거래성. 전용 84.95㎡대 최근 실거래가 7건 확인되며 거래가는 210,000,000원~255,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세로 오인하지 말 것. 최저가 316,000,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 140.7%입니다.
- 회차별 실질취득 비교. 매수인 인수가 0원이므로 실질취득은 각 회차 매각가격과 같습니다. 현재 316,000,000원, 1회 유찰 252,800,000원, 2회 유찰 202,240,000원입니다.
- 임차인 원본 확인. 이기순 씨의 전입일·점유개시일·임차권등기·배당요구 내용을 매각물건명세서와 현황조사에서 최종 대조해야 합니다.
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 35,280,000,000원 설정과 120,000,000원 변경 기재가 함께 있으므로 실제 채권최고액과 공동담보 해제 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.10.18. 민간임대주택등기가 기재되어 있으나 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없음으로 제시되어 있습니다. 입찰 전 현재 효력과 말소 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 제공된 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 보류”
이 사건은 보증금 249,500,000원의 임차권등기가 있어 첫인상은 복잡해 보이지만, 임차인의 전입이 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다.
반대로 가격은 명확히 부담스럽습니다. 신건 실질취득 316,000,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 140.7%이고 최신 거래 215,000,000원보다도 높습니다. 1회 유찰 시 252,800,000원도 최근 평균을 웃돌며, 2회 유찰 시 202,240,000원이 되어야 최근 평균과 최신 거래 아래로 내려옵니다. 따라서 이 물건의 결론은 “인수 위험 때문에 피할 물건은 아니지만, 현재 가격 때문에 보류할 물건”입니다.
