매력지수 C등급 · 인수권리는 없지만 전세권 미배당과 신건 가격 부담으로 보수적 접근 필요
매수인 인수액은 0원이나 전세권 미배당·세금 압류 변수와 최근 시세 대비 높은 가격으로 종합 C 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 전세권자 곽제우의 전세금 44,000,000원 중 20,490,000원 미배당이 발생하고, 최근 12개월 평균 시세 대비 최저가도 136.0% 수준이라 신건 접근은 신중해야 합니다.
감정가 / 최저가
55,000,000원
신건(0회 유찰)
최근 12개월 평균
40,450,000원
동일 평형 10건
최저가 ÷ 최근시세
136.0%
최근 시세보다 높음
매수인 인수
0원
매각물건명세서 인수권리 해당없음
전주지방법원 2025타경20891. 전북특별자치도 익산시 어양동 동남아파트 나동 102호, 전용 53.1㎡ 아파트입니다. 핵심 말소기준권리는 2011년 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
전주지방법원 2025타경20891 (임의경매)
소재지
전북특별자치도 익산시 어양동 511-16 동남아파트 나동 1층102호
물건종류 / 전용
아파트 · 전용 53.1㎡ · 철근콘크리트조 5층 중 제1층 제102호
소유자
김한순, 정대진, 정승진, 정양미, 정영미
감정가 / 최저가
55,000,000원 / 55,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구
삼성생명보험주식회사 / 14,190,746원
매각기일
2026.08.24
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 전세권 확인 필요
전세권자 곽제우의 전세권은 말소기준권리인 2011년 삼성생명보험주식회사 근저당권 이후 설정되어 매각으로 소멸합니다. 다만 배당에서는 전세금 44,000,000원 중 일부만 배당되어 20,490,000원 미배당이 발생합니다. 매수인이 직접 인수하는 금액은 0원이지만, 권리분석상 배당 부족 구조는 확인해야 합니다.
② 점유·임차 분석
점유자
전입일
보증금
판정
최준영
2023.12.14
미상
말소기준 이후 전입 · 대항력 없음
⚠️ 임차·전세권 주의 보증금은 확인되지 않았고 전입일은 말소기준권리 이후입니다. 별도로 등기된 전세권은 매각으로 소멸하지만 배당 부족분이 존재합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트 부족
동남로얄 동일 평형 기준 최근 거래를 보면 최근 12개월 평균은 40,450,000원입니다. 최저매각가 55,000,000원은 최근 시세 대비 136.0%로 높은 수준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.07
50.76㎡
5
29,500,000원
2026.07
48.42㎡
5
45,000,000원
2026.07
53.1㎡
2
40,000,000원
2026.06
50.76㎡
3
46,500,000원
평균
—
10건
40,450,000원
⛔ 가격 관점 최근 12개월 평균 대비 최저가가 높고, 최근 거래 추세도 과거 대비 -30.9%로 하락 흐름입니다. 신건 가격 그대로 접근하기보다 추가 가격 조정 가능성을 검토하는 편이 합리적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,390,000원
삼성생명보험주식회사 근저당
33,120,000원
33,120,000원
곽제우 전세권
44,000,000원
20,490,000원
잔여
-
0원
매각대금 배분
최저가 vs 실거래
최저가 5,500만원은 최근 12개월 평균 4,045만원보다 높습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리. 삼성생명보험주식회사 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
전세권. 곽제우 전세권 배당 부족 20,490,000원 구조를 확인해야 합니다.
가격. 최근 12개월 평균 대비 높은 신건 가격으로 가격 메리트가 부족합니다.
세금. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 정리와 가격은 별개”
이 물건은 매수인이 직접 떠안을 권리는 없습니다. 그러나 배당 구조에서는 전세권 미배당과 세금 변수, 시장 측면에서는 최근 거래 대비 높은 최저가가 핵심입니다. 권리는 정리되지만 가격은 아직 매력 구간이 아닙니다.
사건 개요
소재지
전북특별자치도 익산시 어양동 511-16 동남아파트 나동 1층102호
법원·사건
전주지방법원
군산지원·2025타경20891
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-24 10:00
·101호 입찰법정
물건
동남아파트 나동 1층102호
철근콘크리트조 / 53.1㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
