인천지방법원 2024타경41623. 송내동 에이치.비엘림캐슬 14층 1403호, 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건은 단순히 “8회 유찰된 322,000,000원 물건”으로 보면 안 됩니다. 핵심은 2021년부터 대항력을 갖춘 임차권입니다. 이금찬은 임대차계약일 2021.04.05, 확정일자 2021.04.05, 주민등록일자 2021.04.29, 점유개시일자 2021.04.30이고 보증금은 335,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.02.14 주택도시보증공사 가압류보다 훨씬 앞섭니다.
매각물건명세서에도 을구 3번 주택임차권등기는 전액 변제되지 아니하면 말소되지 아니함으로 명시돼 있습니다. 현재 322,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 5,308,000원을 먼저 제하고 이금찬에게 316,692,000원이 배당되며, 남은 18,308,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 최저가가 더 낮아져도 “싸지는” 구조가 아니라 미배당 보증금이 커져 실질 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경41623 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 경인로169번길 7-5, 14층1403호 (송내동,에이치.비엘림캐슬) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 15층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 김한빈 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 322,000,000원 |
| 유찰 | 8회 |
| 청구액 | 335,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
등기상 말소기준은 2023.02.14 주택도시보증공사의 가압류 1,311,500,000원입니다. 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하지만, 이금찬의 실제 임차관계는 말소기준보다 앞선 2021년에 시작했습니다. 주택임차권등기 자체는 2023.05.31에 이루어졌지만, 등기에 기록된 주민등록일자와 점유개시일자가 이미 2021년입니다.
② 임차인 — 확정 인수 1명 + 추가 위험 미상 1명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이금찬 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.29 / 2021.04.05 | 335,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 18,308,000원 |
| 윤순희 | 2022.06.01 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
윤순희는 전입일이 2022.06.01로 말소기준권리 2023.02.14보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있다고 단정할 수 없고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 현재 계산된 18,308,000원 인수액은 이금찬에 대한 금액일 뿐이며, 윤순희의 권리가 확인될 경우 별도 위험이 남습니다.
③ 왜 유찰돼도 실질취득액이 크게 안 내려가나
대항력 있는 이금찬의 보증금은 335,000,000원으로 현재 최저가 322,000,000원보다 큽니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 늘어납니다. 최저가만 보고 “8회 유찰됐으니 싸다”고 판단하면 안 되는 이유입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 이금찬 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 322,000,000원 | 316,692,000원 | 18,308,000원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 80% | 257,600,000원 | 253,193,600원 | 81,806,400원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 64% | 206,080,000원 | 202,394,880원 | 132,605,120원 |
④ 예상배당표 (매각가 322,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,308,000원 |
| 1. 임차인 이금찬 보증금 | 335,000,000원 | 316,692,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,311,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이금찬 | 335,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 이금찬 임차보증금 중 18,308,000원이 부족합니다. 국세·지방세 압류가 있고 당해세 해당 시 선순위 차감이 달라질 수 있으므로 실제 배당과 인수액도 변동할 수 있습니다.
⑤ 압류·세금 — 후순위라고 끝내면 안 되는 이유
등기에는 국세·지방세 관련 압류가 다수 존재합니다. 2023.01.20 북광주세무서 압류는 2025.01.21 말소됐지만, 2023.03.14 국 압류, 2023.09.26 부천시 압류, 2024.05.03 및 2024.09.03 의왕시 압류가 확인됩니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 가능성이 있어 임차인 미배당액 계산에도 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 15층 건물 내 14층 1403호입니다.
- 주위환경. 남부천우체국 북동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 기본 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측과 북측으로 약 35m와 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,808,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질 부담으로 계산. 322,000,000원 낙찰가에 이금찬 미배당 18,308,000원이 붙는 구조부터 계산해야 합니다.
- 추가 유찰을 할인으로 착각 금지. 257,600,000원까지 내려가면 인수액은 81,806,400원, 206,080,000원에서는 132,605,120원으로 증가합니다.
- 윤순희 권리 확인. 전입일은 2022.06.01이나 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 인수금액을 별도로 확인해야 합니다.
- 이금찬 임대차 실체 확인. 임차권자이면서 경매개시결정 채권자로 나타나는 관계를 계약서·보증금 지급자료와 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 문구 확인. 을구 3번 주택임차권등기는 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다는 인수 조건을 최종 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8회 유찰”보다 “335,000,000원 보증금”이 먼저다
이 사건은 유찰 횟수만 보면 가격이 크게 조정된 물건처럼 보일 수 있지만, 권리구조는 정반대의 신호를 줍니다. 이금찬의 보증금 335,000,000원이 최저매각가 322,000,000원보다 크고, 현재 배당 가정에서도 18,308,000원이 매수인에게 남습니다. 추가 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액은 81,806,400원, 132,605,120원으로 증가합니다.
게다가 윤순희는 말소기준보다 앞선 2022.06.01 전입이 확인되면서도 보증금·확정일자가 미상이라 별도의 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성도 있습니다. 따라서 이 물건은 “유찰돼 싸진 오피스텔”이 아니라 “낙찰가를 낮춰도 임차보증금 승계가 따라붙는 고위험 권리형”으로 보는 것이 맞습니다.
