전주지방법원 2025타경20897. 익산 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 19층 1903호 아파트입니다. 감정가는 313,000,000원이고 한 번도 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 권리의 기준점은 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 이후 삼화건설 근저당, 김영실 가압류, 정선호 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
정선호의 임차보증금은 249,500,000원으로 작지 않지만, 이 사건에서는 보증금 크기만 보고 인수형으로 판단하면 안 됩니다. 주민등록일자는 2022.11.08, 점유개시는 2022.11.12로 모두 말소기준 2022.10.18 이후입니다. 제공된 권리분석상 대항력 없음이며 임차권 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 정선호 보증금을 매수인이 떠안아 실질취득비용이 고정되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20897 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 19층 1903호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 27층 중 19층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 313,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 2.495억이지만 인수는 0원
말소기준은 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 같은 날 근저당권 변경에 따른 120,000,000원 기재가 함께 존재합니다. 이후 2023.12.19 삼화건설 근저당권 350,000,000원, 2023.12.27 김영실 가압류 875,191,256원, 2024.09.20 정선호 주택임차권 249,500,000원, 2025.05.13 강제경매개시결정이 이어집니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정선호 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 249,500,000원 | 2022.11.08 | 2023.11.03 | 대항력 없음 | 배당요구 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 정선호는 2024.09.20 임차권등기를 했고 배당요구가 반영돼 있지만, 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 선순위 채권 배당으로 보증금을 회수하지 못하더라도 그 미회수액이 매수인에게 넘어가는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 감정가가 최근 거래보다 약 39% 높다
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 확인 거래는 7건입니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원이고, 최신 거래는 2026.08 · 215,000,000원입니다. 신건 최저가 313,000,000원은 최근 12개월 평균의 139.4%입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 같은 표본이어서, 과거 고가 거래를 이유로 신건 가격을 싸다고 볼 여지도 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9502㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
표본 최저는 210,000,000원, 최고는 255,000,000원입니다. 감정가 313,000,000원은 최근 실거래 최고가보다도 58,000,000원 높고, 최근 12개월 평균보다 88,428,572원 높습니다. 따라서 신건에서 “권리가 깨끗하니 가격도 매력적”이라고 연결하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,182,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 307,818,000원 |
| 2. 근저당 · 합자회사삼화건설 | 350,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 313,000,000원 가정 시 집행비용 5,182,000원을 제외한 307,818,000원이 우리은행에 배당되고 후순위 채권은 배당되지 않는 계산입니다. 총 채권 미배당액은 36,446,873,256원이나, 제공된 분석상 이 미배당 채권이 매수인 인수로 전환되지는 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격 — 1회 유찰 후에도 최근 평균보다 높다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 313,000,000원 | 0원 | 313,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 250,400,000원 | 0원 | 250,400,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 200,320,000원 | 0원 | 200,320,000원 |
1회 유찰 시 매각가는 250,400,000원으로 내려가지만, 이 금액도 최근 12개월 평균 224,571,428원보다 높습니다. 2회 유찰 시에는 200,320,000원이 되어 최근 거래 표본 최저 210,000,000원보다 낮아집니다. 다만 실제 입찰가는 최저가가 아니라 경쟁에 의해 결정되므로, 회차 가격만으로 수익을 확정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 현재 “아파트”로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 27층 건물의 19층입니다.
- 입지. 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장 및 학곤로16길이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 25m, 북·남·서측 약 6~8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류 저촉, 소로2류 접합, 소로3류 저촉, 가축사육 전부제한구역입니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트부지이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 송학크레지움캐슬은 294세대, 준공일은 2022.09.29입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 최저가 313,000,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 139.4%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 임차권 선후 재확인. 정선호 전입 2022.11.08, 점유 2022.11.12, 확정일자 2023.11.03, 말소기준 2022.10.18의 선후를 원본에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.10.18 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없음으로 확인되지만, 입찰 전 최신 등기와 명세서를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 대규모 선순위 담보. 우리은행 근저당은 공동담보 관련 등기로 큰 금액이 기재돼 있으므로 공동담보와 근저당 변경 내용을 최신 등기에서 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 후순위 채권 미배당액이 크더라도 이 사건 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당과 매수인 승계를 혼동하면 안 됩니다.
- 최신 시세 확인. 최근 거래는 210,000,000원~255,000,000원 범위이며 최신 거래는 215,000,000원입니다. 응찰 직전 동일 동·층·향·상태를 함께 비교하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 임차보증금 249,500,000원이라는 숫자만 보면 부담스럽지만, 권리 선후를 적용하면 결론은 달라집니다. 말소기준은 2022.10.18, 임차인의 전입은 2022.11.08이므로 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 권리상 핵심 위험은 제한적입니다.
그러나 가격은 반대입니다. 신건 실질취득 313,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 224,571,428원의 139.4%이고, 최근 거래 최고 255,000,000원보다도 높습니다. 1회 유찰가 250,400,000원 역시 최근 평균을 웃돌며, 2회 유찰가 200,320,000원에서야 최근 거래 범위 아래로 내려갑니다. 권리는 통과, 신건 가격은 경계. 이 사건의 승부처는 임차보증금 인수가 아니라 최근 실거래와의 가격 격차입니다.
