전주지방법원 2025타경20905. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 103동 5층 501호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 소유자는 호림주택주식회사이고, 말소기준은 2022.10.18. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 김종주 근저당, 김영실 가압류, 백정미 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 제공된 권리판단상 매각으로 소멸합니다.
임차인 백정미는 임대차계약일이 2021.04.14.이지만 주민등록과 점유개시는 모두 2022.11.07.입니다. 이는 말소기준인 2022.10.18. 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 임차인 판정대로 대항력은 없고, 2024.09.13. 임차권등기 및 배당요구가 확인되더라도 낙찰자가 보증금 247,500,000원을 별도로 인수하는 구조는 아닙니다. 매각물건명세서도 인수권리 해당사항없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20905 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 5층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 307,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29. 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권도 매수인에게 넘어오지 않는다
말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 근저당권 변경등기에 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제가 기록되어 있고, 이후 설정된 김종주 근저당권 500,000,000원, 김영실 가압류 875,191,256원, 백정미 임차권 247,500,000원과 경매개시결정은 제공된 권리판단상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백정미 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 247,500,000원 | 2022.11.07. | 2022.11.07. | 대항력 없음 우선변제 미상 배당요구 있음 승계 없음 |
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래권을 크게 웃돈다
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 거래는 2026.06.~2026.08. 총 7건입니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 2026.08. 215,000,000원, 최근 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.95㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
현재 최저가 307,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 136.7%입니다. 더 중요한 점은 평균만 웃도는 것이 아니라, 최근 7건 중 최고 거래가인 255,000,000원보다도 신건 최저가가 높다는 것입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 기준으로 할인처럼 보이더라도 이 사건을 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,098,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 301,902,000원 |
| 2. 근저당 · 김종주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당계산에서는 집행비용 5,098,000원을 제외한 301,902,000원이 우리은행 근저당에 배당되고 이후 채권에는 배당재원이 남지 않습니다. 총 채권액은 36,902,691,256원, 채권자 총 배당액은 301,902,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 익산더샵아파트 남동측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내권 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 5층 501호이며, 도시가스 난방·승강기·급배수·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 25미터, 서측·남측·북측 폭 약 6~8미터 도로와 접하고 동측 도로를 통해 주 진출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일면적 최근 실거래 7건이 확인되며 거래가는 210,000,000원~255,000,000원 범위입니다. 현재 최저가 307,000,000원은 이 거래권보다 높습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격을 할인으로 착각하지 않기. 현재 최저가 307,000,000원은 최근12개월 평균의 136.7%입니다.
- 1회 유찰도 시세와 재비교. 245,600,000원은 최근 평균 224,571,428원보다 여전히 높습니다.
- 2회 유찰 구간 확인. 196,480,000원은 최근 거래 최저 210,000,000원보다 낮은 시나리오입니다.
- 임차권 원본 대조. 백정미의 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.11.07., 임차권등기 및 배당요구일은 2024.09.13.입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.10.18. 민간임대주택등기가 존재하지만 매각물건명세서상 별도 인수권리는 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
- 배당표의 공동담보 구조 확인. 우리은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-580호가 기록돼 있고, 같은 날 근저당권 변경 및 공동담보 해제 기록도 있으므로 입찰 전 등기 원문을 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 현재 가격은 보류”
이 사건의 임차인 백정미는 보증금 247,500,000원의 임차권등기를 갖고 있지만, 전입·점유가 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리가 없고, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체는 매수인에게 불리한 인수 구조가 아닙니다.
반면 현재 신건 최저가 307,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 224,571,428원의 136.7%이고 최근 최고 거래 255,000,000원보다도 높습니다. 1회 유찰 가격 245,600,000원 역시 최근 평균을 웃돕니다. 제공된 가격 시나리오상 2회 유찰 가격은 196,480,000원입니다. 따라서 현재 회차의 결론은 명확합니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 가격 메리트는 유찰 이후 실거래권과 다시 비교해 판단해야 합니다.
