전주지방법원 2025타경20942. 군산시 구암동 320-18의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 주택 및 작업장이고 토지는 201.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 현 소유자는 오대환으로, 2020.02.13 증여를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2021.03.12 설정된 정읍농업협동조합 근저당권 24,000,000원입니다.
이 근저당권 이후 국민건강보험공단·군산시·국의 압류와 전북신용보증재단·주식회사 국민행복기금의 가압류, 강제경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리판정에서는 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 처리됩니다. 따라서 등기상 후순위 채권 자체를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 세금 압류는 배당순위가 별개의 문제입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 매각대금에서 우선 차감되어 후순위 배당과 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20942 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 구암동 320-18 · 구암3.1로 218-5 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 작업장 · 일괄매각 |
| 토지 | 201.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 건물 구조 | 시멘트 블록조 스레이트지붕 단층 · 기본 위생 급·배수·전기·바닥난방설비 |
| 소유자 | 오대환 · 2020.02.13 소유권이전(2020.02.12 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 98,874,800원 / 98,874,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전북신용보증재단 / 7,212,917원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 공시지가 | 168,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
1995.01.20 군산시수산업협동조합 근저당권은 2012.12.26 해지로 이미 말소됐고, 1997.01.22 군산축산업협동조합 가압류도 2001.12.28 취하로 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2021.03.12 정읍농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 압류·가압류와 강제경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실질취득은 98,874,800원, 시세 메리트는 보류
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 98,874,800원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득 금액도 98,874,800원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 79,099,840원, 2회 유찰 시에는 63,279,872원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 수치가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 몇 퍼센트 떨어졌다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 단독주택·토지와 주택 및 작업장이라는 이용형태는 개별 물건의 도로조건·건물상태·제시외 건물 상태에 따라 가격 차이가 날 수 있으므로, 현재 최저가 자체만으로 투자 가점을 줄 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,874,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,179,746원 |
| 1. 근저당 · 정읍농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 6,450,010원 | 6,450,010원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 14,161,401원 | 14,161,401원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 전북신용보증재단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,083,643원 |
제공된 시뮬레이션상 확인된 채권 44,611,411원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 52,083,643원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 금액과 당해세 여부가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 군산시 구암동 소재 “3·1운동 성역지” 남측 인근이며, 주위는 중·소규모 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건 부근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 일련번호 1-1은 주택 및 작업장, 일련번호 1-2·1-3은 소재불명입니다.
- 건물. 시멘트 블록조 스레이트지붕 단층이며 외벽은 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 섀시창 등으로 기재됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생 급·배수설비, 전기설비, 바닥난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 201.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. “17.08㎡ 대중음식점, 19.05㎡ 창고”는 소재불명으로 기재되어 있으나 부합물·종물 형태의 제시외 건물이 소재하는 것으로 적혀 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.03.12 정읍농업협동조합 근저당권 24,000,000원을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·군산시·국의 압류가 존재합니다. 특히 국세·지방세의 당해세 여부와 실제 체납액을 확인해야 예상배당의 신뢰도가 높아집니다.
- 점유·임대관계 확인. 별도 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장점유자와 전입·사업자등록·확정일자·배당요구를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 소재불명으로 기재된 17.08㎡ 대중음식점·19.05㎡ 창고와 실제 부합물·종물 형태의 제시외 건물이 감정가 및 일괄매각 범위에 어떻게 반영됐는지 현장에서 대조하세요.
- 도로조건 확인. 토지 정보의 도로접면은 세로한면(불)입니다. 실제 진입로 폭·현황·차량 접근 상태를 현장 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 98,874,800원이나 유찰률만으로 저가 여부를 판단하지 말고 주변 개별주택·토지 거래와 물건 상태를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.03.12 정읍농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 없고, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이를 곧바로 “좋은 가격”으로 연결하면 안 됩니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 98,874,800원이고 비교 가능한 실거래 수치가 없어 시세 대비 할인 여부를 판정할 수 없습니다. 여기에 임대관계 미상, 국세·지방세 압류 3건, 소재불명 부분과 제시외 건물, 도로접면 조건이 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수는 낮지만, 세금·점유·현황과 가격 검증을 마친 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
