전주지방법원 2025타경20955. 익산시 영등동 영등우남아파트 102동 609호, 전용 59.96㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김미라이고 2024.05.28. 거래가액 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 사건의 핵심은 소유권이나 과거 근저당이 아니라, 그보다 앞서 전입·점유한 오미라의 임차보증금 142,000,000원입니다.
오미라는 2022.06.08. 임대차계약, 2022.06.09. 확정일자, 2022.07.21. 주민등록, 2022.07.22. 점유개시 후 2024.09.24. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 권리분석상 말소기준인 2025.05.26. 강제경매개시결정보다 전입이 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20955 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 영등동 772 영등우남아파트 102동 6층 609호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.96㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 중 6층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김미라 · 2024.05.28. 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 142,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차보증금 인수’가 핵심
과거 하나은행·예나래저축은행·한국스탠다드차타드은행·교보생명보험의 근저당과 최낙철·박소현의 전세권 등은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 매수인이 집중해서 봐야 할 것은 을구 17번 주택임차권입니다. 매각물건명세서상 이 임차권은 보증금이 배당절차에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오미라 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.21 | 2022.06.09 | 142,000,000원 | 2024.09.24 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 오미라는 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니며, 보증금은 142,000,000원 한 건으로 봅니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 것으로 정리되어 있어, 배당 후 남는 보증금은 매수인 부담으로 이어집니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득 부담이 크게 내려가지 않는다
이 사건은 대항력 인수형이라 회차별 최저가만 보면 착시가 생깁니다. 현재 회차에서는 낙찰가 124,000,000원에 예상 인수액 20,536,000원이 더해져 실질취득 부담이 144,536,000원입니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 예상 인수액 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 124,000,000원 | 20,536,000원 | 144,536,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 99,200,000원 | 44,985,600원 | 144,185,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 79,360,000원 | 64,468,480원 | 143,828,480원 |
즉 최저가가 124,000,000원 → 99,200,000원 → 79,360,000원으로 낮아져도, 임차보증금 미배당 인수액은 20,536,000원 → 44,985,600원 → 64,468,480원으로 커집니다. 집행비용 추정치 때문에 합산액에 소폭 차이는 있지만, 경제적 구조의 중심은 보증금 142,000,000원 수준에서 고정되는 인수형이라는 점입니다. 따라서 유찰 자체를 가격 할인으로 해석하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
영등우남 동일면적 59.96㎡의 최근 거래는 다음과 같습니다. 전체 12건 평균은 101,041,666원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 99,083,333원, 최신 2026.07 거래는 114,500,000원입니다. 최근 구간이 이전 구간보다 -3.8%로 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.96㎡ | 9 | 114,500,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 11 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 59.96㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 59.96㎡ | 10 | 115,000,000원 |
| 2025.10 | 59.96㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2025.07 | 59.96㎡ | 10 | 97,000,000원 |
| 2025.05 | 59.96㎡ | 1 | 87,000,000원 |
| 2025.05 | 59.96㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2025.05 | 59.96㎡ | 1 | 116,000,000원 |
| 2025.02 | 59.96㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2025.01 | 59.96㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 99,083,333원 |
현재 최저가 124,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 125.1%입니다. 따라서 신건 최저가 자체가 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 인수액까지 더한 실질취득 부담 144,536,000원은 최근 12개월 평균 99,083,333원과 최신 거래 114,500,000원을 모두 웃돕니다. 전체 평균 대비 할인율을 근거로 가격 메리트를 주장할 수 없는 사건입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 1. 임차인 오미라 보증금 | 142,000,000원 | 121,464,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 142,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 오미라 보증금 중 121,464,000원이 배당되고 20,536,000원이 부족합니다. 이 잔액은 매각물건명세서상 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사 예상배당은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 영등우남은 276세대, 사용승인 기준 준공일은 1996.08.28.입니다.
- 입지. 이리동초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물의 6층이며, 위생·급배수·소방·승강기·개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 동·서측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입하며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 646,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 동일면적 실거래는 존재하지만 최근 12개월 평균이 99,083,333원이고 최근 추세가 -3.8%여서, 현재 실질취득 부담과 시세 간 괴리가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 총부담을 계산. 현재 회차는 124,000,000원 낙찰가에 20,536,000원 인수액이 붙어 실질취득 부담이 144,536,000원입니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 44,985,600원, 2회 유찰 시 64,468,480원으로 인수액이 증가합니다. 최저가 하락을 그대로 할인으로 보면 안 됩니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 매각물건명세서상 을구 17번 주택임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 배당액 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수가 생기면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세를 우선. 전체 12건 평균 101,041,666원보다 최근 12개월 평균 99,083,333원과 최신 거래 114,500,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -3.8%이므로 과거 고가 거래를 근거로 응찰가를 높이는 접근은 피해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본과 매각 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 대항력 인수형”
이 물건의 판단 기준은 단순합니다. 최저가가 아니라 실질취득 부담입니다. 신건 최저가 124,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 99,083,333원의 125.1%이고, 최근 가격 흐름도 -3.8%입니다. 그런데 대항력 있는 오미라의 보증금 142,000,000원이 매각대금보다 커 현재 회차에서 20,536,000원을 추가 인수하게 됩니다.
결국 현재 실질취득 부담은 144,536,000원. 1회 유찰돼도 144,185,600원, 2회 유찰돼도 143,828,480원 수준입니다. 최저가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수가 커지는 구조라 유찰을 기다린다고 시세 메리트가 뚜렷하게 생기지 않습니다. 최신 실거래 114,500,000원과 최근 평균 99,083,333원을 기준으로 보면 결론은 분명합니다. 권리 인수 부담이 크고, 실질취득 가격도 최근 시세 이상입니다.
