한 줄 평 임차인 조사 대상이 없고 매수인 인수액도 0원인 권리 안전형 물건입니다. 다만 감정가와 최저가가 동일한 신건 상태에서 최근 12개월 실거래 평균 89,458,333원 대비 100.6% 수준으로, 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다. 가격 승부는 유찰 여부 이후 판단하는 구조입니다.
감정가 / 최저가
90,000,000원
신건(0회 유찰)
실거래 평균
89,458,333원
최근 12개월 12건
최저가 ÷ 시세
100.6%
최근 시세 수준
매수인 인수
0원
임차인 없음
전주지방법원 2025타경20984. 군산시 수송동 동신아파트 2동 1402호는 전용 78.48㎡급 아파트입니다. 권리 구조는 단순합니다. 2017년 설정된 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 관련 인수 위험도 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 권리는 없습니다.
다만 권리 안전성과 가격 매력은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 9,000만원은 최근 거래 평균 8,945만원과 거의 같은 수준입니다. 최근 거래 중에는 1.08억원 거래도 있지만 6,000만원 거래도 있어 개별 층·상태에 따른 편차를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20984 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 수송동 904 동신아파트 2동 14층 1402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 전용면적 | 78.48㎡ |
| 소유자 | 최옥순, 최운옥, 최창환, 최춘순 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 75,668,537원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 인수 부담 없는 구조
말소기준권리는 2017.01.09 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 301,000,000원이며 매각으로 소멸 예정입니다. 2025년 임의경매개시결정과 2025년 압류 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시세 수준
동신아파트 동일·유사 평형 최근 거래 12건 기준 평균 거래가는 89,458,333원입니다. 최저매각가 90,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 100.6%로, 할인 매수 구간이라고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.84㎡ | 3층 | 108,000,000원 |
| 2026.05 | 78.48㎡ | 2층 | 67,000,000원 |
| 2026.04 | 78.48㎡ | 1층 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 78.48㎡ | 13층 | 96,000,000원 |
| 2025.09 | 78.48㎡ | 2층 | 60,000,000원 |
| 평균 | 12건 | - | 89,458,333원 |
⚠️ 가격 판단 최저가 9,000만원은 최근 평균 시세보다 낮지 않습니다. 최근 거래 기준으로는 시세 수준 접근이며, 신건 입찰 시 충분한 가격 여유가 있는 물건은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 근저당권 · 한국주택금융공사 | 301,000,000원 | 87,980,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균과 거의 동일한 수준입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 권리분석 측면에서는 안전한 유형입니다.
⛔ 가격 관점 신건 최저가 9,000만원은 최근 12개월 평균 8,945만원 대비 100.6%입니다. 권리는 깨끗하지만 가격 할인 매력은 부족합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 군산푸른솔초등학교 남측 인근으로 중소규모 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인접 간선도로변 버스승강장이 있어 교통 상황은 보통입니다.
- 단지. 동신아파트 660세대, 1991년 준공 단지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 교육환경보호구역 등이 적용됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 확인. 최근 평균 시세 대비 할인 여부를 확인하고 신건 가격 접근 여부를 판단해야 합니다.
- 권리 확인. 한국주택금융공사 근저당 이후 권리는 매각 소멸 예정입니다.
- 현황 확인. 외벽 표기는 ‘102동’으로 기재되어 있어 현황과 공부 차이를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 입찰 전 체납 관리비 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전하지만 가격은 별도 판단”
이 물건은 임차인 인수 부담이 없고 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 안정형 아파트입니다. 다만 신건 최저가 9,000만원은 최근 거래 평균과 비슷한 수준으로, 권리 안전성만 보고 가격 메리트까지 있다고 판단하기는 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 신중 검토가 필요한 물건입니다.
