전주지방법원 2025타경21034. 군산시 미장동 군산미장아이파크 108동 4층 402호 아파트입니다. 감정평가 이용상태 역시 아파트로 확인됩니다. 현재 등기상 핵심은 2022.03.03. 설정된 새북구새마을금고 근저당권 295,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 2022.04.11. 설정된 앤알캐피탈대부주식회사 근저당권 78,000,000원과 2025.07.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
새북구새마을금고의 근저당권은 2025.03.28. 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐고, 경매개시결정 채권자 역시 한국자산관리공사입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없으며, 임차인 조사 내역도 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21034 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 미장동 542 군산미장아이파크 108동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9965㎡ · 철근콘크리트구조 · 25층 중 4층 |
| 소유자 | 조진형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 263,020,238원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2022.03.03. 근저당이 말소기준
임차인 조사 내역 없음. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 명시돼 있습니다. 말소기준은 2022.03.03. 새북구새마을금고 근저당권이며, 이후 설정된 앤알캐피탈대부주식회사 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·한국스탠다드차타드은행·골든캐피탈대부·조준익 근저당권은 이미 말소된 등기입니다.
② 시세 비교 — 최근 12건 평균보다 신건 최저가가 높다
군산미장아이파크는 1,078세대, 사용승인일은 2015.01.28.입니다. 비교 대상은 전용 84.98㎡~85.0㎡의 최근 거래 12건이며 평균 거래금액은 273,083,333원입니다. 신건 최저가 285,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 104.4%로, 최근 평균보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 85.0㎡ | 1 | 247,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 3 | 246,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 17 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 13 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 269,500,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 18 | 287,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 24 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 14 | 287,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8 | 282,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 273,083,333원 |
최근 거래 범위는 246,000,000원~290,000,000원이고, 최근 12건 평균은 273,083,333원입니다. 특히 최신 2026.08 거래는 1층 247,000,000원, 3층 246,000,000원입니다. 대상 물건은 4층이며 신건 최저가가 최근 평균의 104.4%인 만큼, 현재 회차를 두고 ‘최근 시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,790,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 새북구새마을금고 | 295,200,000원 | 280,210,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 앤알캐피탈대부주식회사 | 78,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 373,200,000원, 예상 배당액은 280,210,000원, 미배당액은 92,990,000원입니다. 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 유찰 시 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 285,000,000원 | 280,210,000원 | 92,990,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 228,000,000원 | 224,008,000원 | 149,192,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 182,400,000원 | 179,046,400원 | 194,153,600원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 진행되더라도 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 가격이 낮아질 때 추가 부담이 늘어나는 대항력 임차인 인수형과는 구조가 다릅니다. 현 회차의 문제는 권리가 아니라 285,000,000원이라는 입찰 기준가격 자체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미장초등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요간선도로와 버스승강장이 있어 아파트 용도로서 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 25층 중 4층으로, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측·서측·북측의 3면이 도로에 접하며 서측과 북측의 아스팔트 포장도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 864,700원/㎡입니다. 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 단지. 군산미장아이파크는 1,078세대이며 사용승인일은 2015.01.28.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 285,000,000원은 최근 12개월 평균 273,083,333원의 104.4%입니다. 권리 안전성과 가격 매력은 별개로 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 거래금액은 247,000,000원과 246,000,000원입니다. 대상 물건의 4층 조건과 비교해 응찰가를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
- 말소기준 확인. 2022.03.03. 새북구새마을금고 근저당권이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
- 배당 변동요인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 제공 자료만 놓고 보면 권리분석이 비교적 단순합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고 임차인도 조사되지 않았으며, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 285,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 273,083,333원의 104.4%로 최근 시세 이상입니다. 2026.08 최신 거래도 247,000,000원·246,000,000원입니다. 따라서 현 회차는 권리는 합격이지만 가격 메리트는 부족한 구간으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다. 유찰에 따른 가격 변화를 확인하면서 접근하는 편이 합리적입니다.
