인천지방법원 2024타경50733. 부천 원미구 도당동 ‘해솔채’ 가동 2층 202호, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 247,000,000원에서 8회 유찰돼 최저매각가는 14,239,000원까지 내려왔지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차보증금 승계가 훨씬 큰 물건입니다. 임차인 이우리는 2022.09.29 전입·점유, 2022.09.13 확정일자를 갖추었고, 말소기준권리인 2024.03.18 국민건강보험공단 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다.
매각물건명세서에는 을구 4번 주택임차권등기가 전액 변제되지 않으면 매수인이 그 잔액을 인수하고 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다. 현재 회차 예상배당에서 임차인은 13,582,698원만 배당받고, 나머지 244,417,302원이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 “1,423만원짜리 물건”이 아니라 실질적으로 약 2.586억원을 투입하는 물건으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경50733 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 수도로 196, 가동 2층 202호 (도당동, 해솔채) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) · 43.2㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 최수연 (2023.09.26 매매, 거래가액 258,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 14,239,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이시영 / 70,465,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 준공 / 세대수 | 2019.10.07 / 24세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024.03.18 국민건강보험공단 압류입니다. 김광열 명의의 근저당권 2건은 각각 78,000,000원의 채권최고액으로 설정됐지만 2024.08.09 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 강제경매개시결정과 주택임차권등기가 이어집니다. 다만 임차인 이우리의 대항력 판단 기준은 2024.12.16 임차권등기일이 아니라 2022.09.29 전입·점유입니다. 이 날짜가 말소기준보다 앞서므로, 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는 한 잔액 인수 위험이 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 잔액 승계형
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이우리 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 258,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 승계 |
이우리의 임대차계약일은 2022.09.09, 확정일자는 2022.09.13, 전입·점유는 2022.09.29입니다. 배당요구도 2024.12.16 이뤄졌습니다. 보증금 258,000,000원이 현재 최저매각가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려가더라도 임차인에게 배당되지 않는 금액이 반대로 늘어나는 구조입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 14,239,000원 | 244,417,302원 | 258,656,302원 |
| 9회 유찰 시 | 9,967,300원 | 248,612,111원 | 258,579,411원 |
| 10회 유찰 시 | 6,977,110원 | 251,548,478원 | 258,525,588원 |
유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 임차보증금 미배당분이 늘어 실질취득은 약 258,000,000원대에 머뭅니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 1,423만원이 아니라 2.586억원
해솔채 43.2㎡의 실거래는 3건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 258,500,000원, 최신 거래는 2023.09의 258,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 5.1% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 43.2㎡ | 2 | 258,000,000원 |
| 2022.12 | 43.2㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2022.01 | 43.2㎡ | 3 | 246,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.2㎡ | 2건 | 258,500,000원 |
현재 실질취득 258,656,302원은 최근 12개월 평균 258,500,000원의 약 100.1%, 최신 거래 258,000,000원의 약 100.3%입니다. 최저매각가 자체는 최근 12개월 평균의 5.5%에 불과하지만, 이 수치를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 실질취득 기준으로는 이미 최근 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,239,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 656,302원 |
| 1. 임차인 이우리 보증금 | 258,000,000원 | 13,582,698원 |
| 2. 경매신청채권자 이시영 | 70,465,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 부족분 244,417,302원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 실제 배당은 집행비용·세금·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도당중학교 북측 인근. 주변은 노변을 따라 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 2층 202호. 급·배수, 위생, 승강기, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 30미터, 남동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 해솔채는 24세대이고 확인된 43.2㎡ 실거래는 3건입니다. 경매 평균 유찰은 8.1회, 낙찰률은 0.0%로 보수적 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 보지 마세요. 현재 최저가 14,239,000원보다 중요한 숫자는 매수인 인수 244,417,302원과 실질취득 258,656,302원입니다.
- 임차보증금 잔액을 확인하세요. 매각물건명세서상 전액 변제되지 않은 임차보증금은 매수인이 인수하고 임차권등기도 말소되지 않습니다.
- 유찰을 기다리는 전략이 통하지 않을 수 있습니다. 9회 유찰 시에도 실질취득 258,579,411원, 10회 유찰 시에도 258,525,588원으로 최근 시세 수준에 머뭅니다.
- 시세 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하세요. 각각 258,500,000원, 258,000,000원으로 현재 실질취득보다 낮습니다.
- 명도보다 보증금 정리가 핵심입니다. 주거 임차권등기가 설정돼 있으므로 배당·인수 이후 실제 인도 상태와 임차권 말소 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금·배당 원본을 확인하세요. 실제 집행비용과 세금, 최우선변제 여부에 따라 배당 및 최종 부담액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “1,423만원짜리 집”이 아니라 “약 2.586억원짜리 인수형 물건”
이 사건의 숫자는 극단적으로 싸 보입니다. 감정가 247,000,000원이 8회 유찰돼 최저가가 14,239,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 이우리의 보증금 258,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크고, 현재 회차에서 미배당되는 244,417,302원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 258,656,302원입니다.
최근 12개월 평균 258,500,000원과 최신 거래 258,000,000원을 모두 소폭 웃돌기 때문에, 이 물건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 더 유찰돼도 낙찰가만 줄고 인수액이 늘어 실질취득은 약 258,000,000원대로 고정됩니다. 여기에 8회 유찰, 24세대 다세대주택, 경매 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 표면 최저가는 파격적이지만 실질 가격은 시세 이상이며, 핵심 리스크는 임차보증금 승계입니다.
