전주지방법원 2025타경21044. 군산시 수송동 880-2 토지 232.6㎡와 지상 4층 건물이 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 1층 미용실 등, 2층~4층 주택이며, 1층은 건축물대장상 ‘일반음식점’이나 현황은 ‘미용실 등’으로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 판넬지붕 4층이고 소유자는 권대경입니다.
권리의 기준점은 2020.09.24. 설정된 군산오룡신용협동조합의 채권최고액 528,000,000원 근저당권입니다. 이후의 근저당·압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 선순위 권리 인수보다 6명의 점유관계 정리와 신건 가격 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21044 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 수송동 880-2 · 전북특별자치도 군산시 수송안1길 15-7 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 미용실 등 · 2층~4층 주택 |
| 토지 | 232.6㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 판넬지붕 4층 |
| 소유자 | 권대경 |
| 감정가 / 최저가 | 854,416,850원 / 854,416,850원 (신건) |
| 청구액 | 440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.09.24. 을구 1번 근저당권입니다. 당시 근저당권자는 군산오룡신용협동조합이고 채권최고액은 528,000,000원입니다. 2025.10.31. 이 근저당권은 주식회사나라엔피엘대부로 이전됐고 같은 날 고창군수산업협동조합과 이재경의 근저당권부채권 질권이 설정됐습니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리는 없습니다.
② 임차·점유 관계 — 6명 모두 말소기준 이후 전입
조사된 임차·점유자는 총 6명입니다. 가장 빠른 전입일은 서은아의 2020.10.14.로, 말소기준일 2020.09.24.보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 6명 모두 대항력이 없습니다. 다만 이재호·이윤원·정소이·고경원은 보증금이 확인되지 않아 점유·명도 단계에서는 계약관계와 실제 점유 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재호 | 확인 필요 | 2021.07.22 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이윤원 | 확인 필요 | 2022.07.06 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정소이 | 확인 필요 | 2023.07.26 | 확인 필요 | 확인 필요 | 2025.07.14 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김소연 | 1층 102호 | 2020.12.17 | 10,000,000원 | 600,000원 | 2025.07.08 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서은아 | 1층 101호 | 2020.10.14 | 20,000,000원 | 확인 필요 | 2025.09.12 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고경원 | 확인 필요 | 2025.05.23 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 신건 가격 검증이 우선
현재 감정가와 최저매각가는 모두 854,416,850원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 854,416,850원입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 854,416,850원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,944,168원 |
| 1. 근저당 · 군산오룡신용협동조합 | 528,000,000원 | 528,000,000원 |
| 2. 근저당 · 오창교 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 85,294,009원 | 85,294,009원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 95,399,812원 | 95,399,812원 |
| 5. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 42,449,871원 | 42,449,871원 |
| 6. 가압류 · 박견수 | 90,000,000원 | 32,328,990원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 41,796,813원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 942,940,505원 중 예상배당은 843,472,682원, 미배당은 99,467,823원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 854,416,850원 | 843,472,682원 | 99,467,823원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 683,533,480원 | 674,298,145원 | 268,642,360원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 546,826,784원 | 538,958,516원 | 403,981,989원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 커지지만 그 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰 여부는 권리위험보다 매입가격 측면에서 판단할 요소입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산월명초등학교 남서측 인근으로, 주변은 주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치해 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 1층은 미용실 등, 2층~4층은 주택으로 이용 중입니다. 1층은 건축물대장상 일반음식점이나 현황은 미용실 등입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 면적은 232.6㎡입니다. 평지의 가로장방형이고 소로한면에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(단독주택용지)이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 680,800원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차·점유자 6명 확인. 각 층·호 실제 점유자와 계약관계, 퇴거 예정 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 4명. 이재호·이윤원·정소이·고경원의 보증금과 계약 내용을 확인해야 합니다. 대항력은 없지만 명도 협의에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 1층 용도 확인. 건축물대장상 일반음식점, 현황은 미용실 등으로 조사된 만큼 실제 영업·임대 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 신건 최저가 854,416,850원을 비교할 실거래 자료가 없으므로 주변 주상용·다세대 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 점유와 가격은 따로 본다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.09.24. 근저당권이 말소기준이고, 조사된 6명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 명시돼 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 단순한 빈 주택이 아닙니다. 1층은 미용실 등으로 이용되고 2~4층은 주택이며, 실제 임차·점유자가 6명입니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 854,416,850원의 신건 가격이 유리한지 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 점유와 가격은 확인 후 접근입니다. 유찰 시에도 인수액은 0원이므로 가격이 낮아질수록 매입조건 자체는 개선되지만, 응찰 전에는 반드시 점유관계와 지역 시세를 별도로 대조해야 합니다.
