🏷️ 180,473,000원 📉 6회 유찰 ✅ 인수 0원 ⚠️ 미배당 1,251,311,964원
인천지방법원 2024타경52227. 김포시 풍무동 웅신미켈란의아침 1층 105호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 소매점이고, 현장 간판상으로는 풍무건강약국으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자 배상순은 2020.10.28 매매를 원인으로 2020.11.20 소유권을 취득했으며 거래가액은 1,491,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 1,392,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
이후 2023.07.03 신용보증기금의 가압류 36,458,342원이 들어왔고, 2024.10.28 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사가 임의경매를 개시했습니다. 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 인수하는 금액은 배당 시뮬레이션에서 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경52227 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포대로 693, 1층 105호 (풍무동, 웅신미켈란의아침) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 소매점 · 현장 간판상 풍무건강약국 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상14층 · 제1층 제105호 · 사용승인일 2020.04.24 |
| 소유자 | 배상순 · 2020.10.28 매매 · 거래가액 1,491,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,534,000,000원 / 180,473,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 1,392,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.05.01 공유자 주식회사푸른하늘과 에스에스홀딩스주식회사 명의로 소유권보존된 뒤 같은 날 교보자산신탁주식회사에 신탁됐고, 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2020.11.20 배상순 앞으로 소유권이 이전됐으며, 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 그 이후의 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 6회 유찰 자체가 시세를 뜻하지 않는다
감정가는 1,534,000,000원, 현재 최저매각가는 180,473,000원입니다. 현재 회차 시나리오의 감정가 대비 비율은 11.76%이고, 이미 6회 유찰된 상태입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 가격 판단에서는 반복 유찰 자체를 함께 봐야 합니다. 다음 시나리오에서는 7회 유찰 시 매각가가 126,331,099원, 8회 유찰 시 88,431,769원으로 낮아지지만, 채권 미배당액은 각각 1,304,695,878원, 1,342,018,345원으로 더 커집니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 180,473,000원 | 177,146,378원 | 1,251,311,964원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 126,331,099원 | 123,762,464원 | 1,304,695,878원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 88,431,769원 | 86,439,997원 | 1,342,018,345원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 180,473,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,326,622원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,392,000,000원 | 177,146,378원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 36,458,342원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,428,458,342원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 177,146,378원이고, 미배당액은 1,251,311,964원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포골드라인 풍무역 남동측에 위치하며, 주변은 아파트단지·상업용 및 업무용 건물·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 풍무역세권입니다.
- 교통. 차량 출입은 원활하고 인근에 노선버스 정류장과 김포골드라인 풍무역이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 소매점이며, 현장 간판상 풍무건강약국으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지하4층 지상14층 건물 내 제1층 제105호이며 사용승인일은 2020.04.24입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 화재탐지 등 소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 김포대로가 있고, 남측으로 소로의 포장도로, 동측으로 보행자도로가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 5,454,000원/㎡, 토지면적은 1,637.3㎡입니다. 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지·가로장방입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 현장 이용은 약국으로 확인되지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용권원을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 이미 6회 유찰된 물건인 만큼 단순히 할인율만 보지 말고 상업용 부동산으로서의 거래 가능성과 점포 이용상태를 함께 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 1,534,000,000원과 현재 최저가 180,473,000원 사이의 큰 격차를 곧바로 수익 여지로 해석하지 마세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2020.11.20 국민은행 근저당이며 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하는 구조인지 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 확인하세요.
- 배당 한계 확인. 현재 회차에서도 채권 미배당액이 1,251,311,964원입니다. 이는 매수인 인수액과는 별개지만 경매 구조와 채권 회수 상황을 이해하는 핵심 수치입니다.
맺으며 — “감정가 12%”보다 먼저 봐야 할 것
이 물건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 1,534,000,000원 대비 최저가 180,473,000원, 그리고 6회 유찰입니다. 하지만 권리분석에서는 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리가 소멸해 매수인 인수가 0원이라는 점과, 가격분석에서는 비교 가능한 실거래 시세가 없다는 점을 분리해서 봐야 합니다. 여기에 현장 이용은 약국으로 확인되나 임대관계가 미상인 점까지 남습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수는 없지만, 반복 유찰과 가격 검증·점유 확인이 핵심인 상업용 물건입니다.
