전주지방법원 2025타경21114. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 104동 12층 1202호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 평지붕 22층 건물의 12층이며 아파트로 이용 중입니다. 권리분석의 출발점은 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당입니다. 이후 신철우 근저당, 김영실 가압류, 채지민 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 이 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
임차인 채지민은 2023.03.16. 주민등록, 2023.03.23. 점유개시, 2023.11.03. 확정일자, 임차보증금 249,500,000원으로 등기되어 있습니다. 그러나 말소기준권리는 그보다 앞선 2022.10.18.이므로 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 보증금이 249,500,000원이라고 해서 낙찰자가 이를 승계하는 구조는 아니며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21114 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 12층 1202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 12층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 314,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29. 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수액은 0원
말소기준은 2022.10.18. 을구 1번 주식회사우리은행 근저당입니다. 채지민 임차인의 주민등록일 2023.03.16.과 점유개시일 2023.03.23.은 모두 그 이후이므로 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채지민 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 249,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
채지민은 2024.10.08. 임차권등기명령에 따라 주택임차권을 등기했고 배당요구도 확인됩니다. 확정일자는 2023.11.03.이나 우선변제 여부는 별도 판정이 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 신건 314,000,000원은 최근 평균의 139.8%
송학크레지움캐슬 동일면적 84.95㎡의 최근 실거래는 7건입니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 2026.08. 215,000,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 314,000,000원으로 최근 12개월 평균의 139.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 224,571,428원 |
실거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원인데 신건 최저가는 314,000,000원입니다. 즉 최근 평균뿐 아니라 최근 거래 최고가 255,000,000원보다도 59,000,000원 높습니다. 인수액이 0원이므로 실질취득액도 현재 회차에서는 314,000,000원과 같고, 이 가격을 기준으로 보면 시세보다 싸다는 판단을 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,196,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 308,804,000원 |
| 3. 근저당 · 신철우 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,196,000원을 제외한 308,804,000원이 우리은행 근저당에 배당되는 시뮬레이션입니다. 총 채권액 36,854,691,256원에 비해 미배당액이 크지만, 후순위 채권의 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아니며 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 기차역과 간선도로가 소재하며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 대로, 서측·북측·남측으로 각각 소로에 접하며 주로 동측으로 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 건물. 위생·급배수, 도시가스난방, 소방, 승강기, 지하주차장 설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 294세대, 2022.09.29. 준공 단지이며 동일면적 최근 거래 7건은 210,000,000원~255,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 314,000,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 139.8%입니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 251,200,000원은 여전히 최근 평균보다 높고, 2회 유찰 200,960,000원은 최근 실거래 최저 210,000,000원보다 낮습니다.
- 임차권 확인. 채지민 임차인은 보증금 249,500,000원이지만 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 배당요구와 임차권등기 내용은 원문을 재확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 최초 근저당 채권최고액 35,280,000,000원과 같은 날 변경등기의 120,000,000원 기재가 함께 존재하므로 등기 원문과 실제 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 존재합니다. 명세서상 인수권리는 해당사항 없음이지만 등기 원문의 처리 상태를 입찰 전에 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 2회 유찰 구간부터 다시 본다”
이 물건의 핵심은 명확합니다. 채지민 임차인은 말소기준권리보다 후순위여서 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체만 놓고 보면 매수인에게 보증금 249,500,000원이 넘어오는 구조가 아닙니다.
그러나 신건 최저가 314,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 224,571,428원의 139.8%이며 최근 거래 최고가 255,000,000원보다도 높습니다. 1회 유찰 251,200,000원도 평균 시세와 최신 거래를 웃돌고, 2회 유찰 200,960,000원에서야 최근 거래 최저 210,000,000원 아래로 내려갑니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류입니다. 민간임대주택등기와 우리은행 근저당 변경등기까지 원문 대조한 뒤, 가격은 유찰 이후 다시 평가하는 접근이 이 사건의 수치와 가장 일치합니다.
