전주지방법원 2025타경21122. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 102동 13층 1302호, 전용 84.9501㎡ 아파트입니다. 등기 흐름의 출발점은 2022.10.18 소유권보존과 같은 날 설정된 우리은행 근저당입니다. 이 2022.10.18 우리은행 근저당이 말소기준권리이고, 실제 임차인 박소연의 주민등록일은 2022.11.25로 그 뒤입니다. 따라서 박소연은 보증금 249,500,000원의 임차권등기를 갖고 있지만 경매 매수인에게 대항할 수 없는 구조로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 정리된다고 곧바로 투자 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 315,000,000원인데, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 215,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 140.3%인 만큼, 이 사건은 현 회차에서 권리보다 가격 부담이 훨씬 큰 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21122 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 13층1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9501㎡ · 27층 중 13층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 315,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 249,500,000원이어도 인수는 0원
말소기준권리는 2022.10.18 우리은행 근저당입니다. 박소연의 주민등록일과 확정일자는 모두 2022.11.25, 점유개시일은 2022.11.26으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 경매절차에서의 대항력은 없음으로 정리되어 있으며, 2024.09.20 등기된 임차권도 매각으로 소멸합니다. 보증금 자체는 249,500,000원으로 크지만 대항력 있는 선순위 임차인이 아니므로 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박소연 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 249,500,000원 | 2022.11.25 / 2022.11.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박소연은 2024.09.20 임차권등기와 배당요구 내역이 있으나, 우선변제 여부는 별도 확정되어 있지 않습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청 채권자로 기재되어 있으며 임차인 수에는 포함하지 않습니다.
② 시세 비교 — 현 최저가가 최근 평균의 140.3%
송학크레지움캐슬 동일 면적 84.95㎡의 최근 거래는 7건입니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 2026.08의 215,000,000원입니다. 현재 최저가 315,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 140.3%로, 현 회차에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
최근 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 감정가이자 실질취득 기준인 315,000,000원은 이 범위보다도 높습니다. 특히 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 315,000,000원이며, 최저가와 실질취득액을 달리 볼 이유가 없습니다. 따라서 현재 가격을 최근 실거래보다 저렴하다고 표현할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,210,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 309,790,000원 |
| 2. 근저당 · 합자회사삼화건설 | 350,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 315,000,000원 가정 시 집행비용 5,210,000원을 제외한 309,790,000원이 우리은행 근저당에 배당되고 후순위 채권에는 예상배당이 없습니다. 총 미배당액은 36,444,901,256원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 13층 1302호입니다. 전용면적은 84.9501㎡입니다.
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소방설비, 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류 저촉, 소로2류 접합, 소로3류 저촉입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 송학크레지움캐슬은 294세대이며 사용승인일은 2022.09.29입니다. 동일 면적 최근 거래는 7건, 거래가는 210,000,000원~255,000,000원입니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 보지 말 것. 최저가 315,000,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 140.3%입니다.
- 회차별 가격을 분리할 것. 1회 유찰 252,000,000원도 최근 평균보다 높고, 2회 유찰 시 최저가는 201,600,000원입니다.
- 임차인 권리 확인. 박소연의 전입일 2022.11.25가 말소기준 2022.10.18보다 뒤라는 점과 임차권등기 249,500,000원의 소멸 여부를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 우리은행 을구 1번 채권최고액 35,280,000,000원과 을구 1-1 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제 변경등기를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1에는 2020.03.20 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 있으므로, 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음 기재와 원문을 대조하세요.
- 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 실제 임차인 박소연의 보증금은 249,500,000원이지만 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서 역시 인수권리와 법정지상권을 해당사항 없음으로 정리하고 있습니다.
반면 가격은 정반대입니다. 실질취득액 315,000,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 140.3%이고 최신 거래 215,000,000원보다도 높습니다. 1회 유찰 가격 252,000,000원 역시 최근 평균을 웃돕니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 낮지만 현 회차 가격 매력도도 낮은 구조입니다. 현재 판단은 “권리는 통과, 가격은 보류”가 핵심이며, 회차가 내려갈수록 최근 실거래와의 격차를 다시 계산해 접근해야 합니다.
