전주지방법원 2025타경21126. 익산시 부송동 ‘익산부송코아루’ 101동 2층 204호 아파트입니다. 등기 흐름의 중심은 2019.04.15 주식회사하나은행 근저당권 166,100,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 현재 남아 있는 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당권 65,000,000원과 2025.07.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 권리만큼 단순하지 않습니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 196,000,000원입니다. 동일 면적대 최근 12건의 평균은 198,250,000원으로 최저가가 평균의 98.9%이지만, 가장 최근인 2026.07 거래는 192,000,000원입니다. 또 2026.03에는 같은 2층 거래가 191,000,000원에 있습니다. 평균만 보면 소폭 낮지만 최신 거래와 같은 층 거래를 함께 보면 신건 단계의 할인 폭은 제한적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21126 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 부송동 1215 익산부송코아루 101동 2층 204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.6273㎡ · 지하1층 / 지상14층 내 제2층 제204호 |
| 소유자 | 박종기 · 거래가액 208,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 148,792,336원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 말소기준은 2019.04.15 설정된 주식회사하나은행 근저당권으로 채권최고액은 166,100,000원입니다. 2022.01.26 주식회사애니원대부의 근저당권 21,000,000원과 전세권 5,000,000원은 2022.04.13 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당권 65,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 조금 낮지만 최신 거래보다는 높다
익산부송코아루디펠리체 동일 면적대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 198,250,000원이고, 거래 범위는 184,000,000원~207,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.63㎡ | 3 | 192,000,000원 |
| 2026.04 | 59.63㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 59.63㎡ | 6 | 202,000,000원 |
| 2026.03 | 59.63㎡ | 2 | 191,000,000원 |
| 2026.03 | 59.63㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 9 | 203,000,000원 |
| 2026.01 | 59.63㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 59.63㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 59.63㎡ | 12 | 207,000,000원 |
| 2025.12 | 59.63㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 59.63㎡ | 3 | 184,000,000원 |
| 2025.11 | 59.63㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 198,250,000원 |
신건 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 평균 198,250,000원보다 2,250,000원 낮습니다. 다만 2026.07 최신 거래 192,000,000원보다 4,000,000원 높고, 같은 2층의 2026.03 거래 191,000,000원보다도 5,000,000원 높습니다. 따라서 최근 12개월 평균 대비 98.9%라는 수치만으로 신건 가격을 뚜렷한 저가로 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 166,100,000원 | 166,100,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 65,000,000원 | 26,356,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 196,000,000원에서 총 채권액 231,100,000원 중 192,456,000원이 배당되고 미배당은 38,644,000원입니다. 주식회사엔씨파이낸스대부에는 26,356,000원이 배당되는 것으로 계산돼 미배당이 발생하지만, 해당 근저당권은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 38,644,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 77,295,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 125,440,000원 | 122,883,840원 | 108,216,160원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당은 늘지만 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 대항력 임차인 보증금처럼 낙찰가 하락분이 인수액으로 전환되는 구조가 아니므로, 이 사건에서는 유찰 시 매수인의 실질취득액도 제시된 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지하1층 / 지상14층 건물의 제2층 제204호로, 아파트로 이용 중입니다.
- 주위환경. 익산부송중학교 북측 인근이며 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하고, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 노폭 10미터 내외, 서측 8미터 내외, 북측 및 동측 4미터 내외 포장도로와 접하며 서측 도로를 통해 주출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·준보전산지 등에 해당합니다. 공시지가는 500,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지·거래. 169세대, 2019.01.11 준공이며 동일 면적대 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 196,000,000원과 최근 12개월 평균 198,250,000원만 비교하지 말고 최신 거래 192,000,000원과 같은 2층 거래 191,000,000원도 함께 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.04.15 주식회사하나은행 근저당권 166,100,000원이 기준이고, 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태를 입찰 전 직접 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최근 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 강점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 말소기준인 하나은행 근저당 이후 현재 존속하는 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 가격은 한 방향으로만 읽기 어렵습니다. 196,000,000원은 최근 12개월 평균 198,250,000원보다는 낮지만 최신 거래 192,000,000원과 같은 2층 거래 191,000,000원보다 높습니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 신건 가격은 경계선”입니다. 인수 위험이 없다는 사실과 가격이 충분히 싸다는 판단은 분리해서 봐야 합니다.
