전주지방법원 2025타경21140. 익산 영등동 비사벌아파트 101동 7층 701호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 113,000,000원이지만 이 사건은 가격표보다 선순위 임차권을 먼저 봐야 합니다. 임차인 양혁준은 2017.04.10 전입·점유를 시작했고, 2024.11.01 주택임차권등기를 마쳤습니다. 등기상 최종 보증금은 131,000,000원이며, 2025.03.26 한국양계축산업협동조합의 가압류보다 앞선 임차관계입니다.
매각물건명세서는 을구 순위 6번 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리라고 적시하고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 신건 113,000,000원이 최근 실거래 평균과 비슷해 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 커지고 낙찰가+인수액의 실질취득은 약 131,000,000원 수준에 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21140 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 영등동 771-2 비사벌아파트 101동 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 15층 중 7층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 신미애 · 2016.06.09 공유자전원지분전부 이전 · 거래가액 99,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 132,618,610원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 비교 면적 | 59.89㎡ · 동일 면적 실거래 비교 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 권리분석의 기준점은 2025.03.26 접수된 한국양계축산업협동조합 가압류 36,839,140원입니다. 이 권리와 2025.07.18 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 양혁준의 전입·점유는 2017.04.10이고 주택임차권등기 역시 2024.11.01이므로 기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 배당·확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 양혁준 전유부분 건물 전부 | 2017.04.10 주거 · 임차권등기 | 131,000,000원 1차 125,000,000원 | 배당요구 2017.03.10 증액분 2021.03.24 우선변제 판정 미상 | 대항력 있음 미배당 잔액 인수 |
임대차계약은 1차 2017.03.04, 2차 2021.03.03이며 보증금은 125,000,000원에서 131,000,000원으로 증액됐습니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2017.04.10입니다. 임차권등기는 2024.11.01 접수됐고, 매각물건명세서가 매수인에게 대항할 수 있는 권리라고 명시하고 있으므로 인수 없는 일반 아파트 경매와 전혀 다른 구조입니다.
③ 가격 — 최저가가 아니라 실질취득 1.31억으로 비교
비사벌 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 109,191,666원입니다. 최신 거래는 2026.07 118,000,000원, 12건 범위는 84,000,000원~143,000,000원입니다. 신건 최저가 113,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 103.5%로 평균보다 높습니다.
하지만 이 사건에서는 그 비교조차 충분하지 않습니다. 실질취득 기준인 약 131,000,000원은 최근 12개월 평균 109,191,666원의 120.0%, 최신 거래 118,000,000원의 111.0%입니다. 따라서 “최저가 1.13억이니 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.92㎡ | 15 | 118,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 15 | 118,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 10 | 135,500,000원 |
| 2026.07 | 59.89㎡ | 8 | 122,000,000원 |
| 2026.07 | 59.89㎡ | 8 | 123,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 7 | 84,000,000원 |
| 2026.07 | 59.89㎡ | 12 | 85,800,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 9 | 89,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 11 | 143,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 12 | 99,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 109,191,666원 |
| 회차 | 낙찰가 기준 | 구조상 인수분 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 113,000,000원 | 약 18,000,000원 | 약 131,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 90,400,000원 | 약 40,600,000원 | 약 131,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 72,320,000원 | 약 58,680,000원 | 약 131,000,000원 |
대항력 있는 최종 임차보증금 131,000,000원이 낙찰가를 초과하는 구간의 구조적 비교입니다. 실제 배당 결과에 따라 최종 미배당 잔액은 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 2. 가압류 · 한국양계축산업협동조합 | 36,839,140원 | 36,839,140원 |
| 3. 경매개시결정 · 양혁준 | 132,618,610원 | 73,778,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 단순 배당액 기준 총 채권액은 169,457,750원, 배당액은 110,618,000원, 부족액은 58,839,750원입니다. 아래 도넛은 제시된 배당액 배열을 그대로 시각화한 것이며, 주택임차권의 미배당 보증금 잔액 승계 판단은 매각물건명세서의 인수 문구를 별도로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당표입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이리동초등학교 서측 인근이며, 고층아파트·근린생활시설·주상용건물이 혼재하는 아파트 밀집지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 15층 건물의 7층 701호이며, 도시가스 난방·위생 및 급배수·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측·남측 약 15m, 북측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 아파트 부지이며 공시지가는 843,700원/㎡입니다.
- 단지. 비사벌은 810세대, 1995.07.29 준공이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 131,000,000원 기준으로 계산. 입찰가만 보지 말고 미배당 인수분을 더한 실질취득비용으로 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 90,400,000원, 2회 유찰 시 72,320,000원으로 내려가도 대항력 임차보증금보다 낮은 동안에는 인수분이 커지는 구조입니다.
- 임차인·채권자 동일인 확인. 양혁준이 임차권자이면서 강제경매 채권자로 기재돼 있으므로 임대차계약, 보증금 지급내역, 배당요구 및 채권관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 확정일자와 증액분 확인. 1차 확정일자 2017.03.10, 증액 6,000,000원에 대한 확정일자 2021.03.24의 효력을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 매각물건명세서가 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하므로 실제 배당표 확정 후 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당 및 인도에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.13억 낙찰”이 곧 “1.13억 취득”은 아니다
이 사건의 핵심 숫자는 최저매각가 113,000,000원이 아니라 대항력 있는 임차인의 최종 보증금 131,000,000원입니다. 양혁준은 말소기준보다 앞선 2017.04.10 전입·점유를 갖추고, 2024.11.01 임차권등기를 마쳤으며 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
그 결과 낙찰가가 보증금보다 낮은 구간에서는 가격이 내려가도 인수분이 커져 실질취득비용은 약 131,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 109,191,666원의 120.0%, 최신 거래 118,000,000원의 111.0%입니다. 권리구조를 반영한 가격 기준에서는 현재 신건에 시세 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수 자체가 아니라 임차보증금의 실제 배당액과 최종 인수잔액을 얼마나 정확하게 확정하느냐입니다.
