인천지방법원 2024타경54407. 코모도타워 5층 508호, 전용 24.3㎡ 오피스텔입니다. 감정가 152,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 17,883,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 경매가격이 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 김지나 임차인의 전입일과 확정일자는 모두 2021.08.26, 점유개시일은 2021.09.10으로 2022.06.30 이세원 근저당보다 앞섭니다.
매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 권리로 명시돼 있습니다. 현재 최저가 17,883,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 721,894원을 제외한 17,161,106원만 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 122,838,894원이 남습니다. 이 미배당액은 매수인이 인수할 수 있으므로, 권리분석의 가격 기준은 17,883,000원이 아니라 보증금 140,000,000원 수준의 실질취득가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경54407 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡로9번길 51, 5층 508호 (심곡본동, 코모도타워) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 24.3㎡ · 철근콘크리트구조 지하5층·지상15층 중 5층 |
| 소유자 | 이용성 · 2021.09.17 소유권이전 · 거래가액 156,070,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 17,883,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 김지나 / 140,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.30 이세원 근저당권 · 채권최고액 97,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리는 2022.06.30 설정된 이세원 근저당권 97,500,000원입니다. 이후 김진경 근저당권 72,000,000원, 부천시·서울특별시 압류, 주택도시보증공사 가압류 205,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김지나 임차인은 근저당 설정보다 앞선 2021.08.26 전입과 2021.09.10 점유개시를 갖추고 있어 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 위험 핵심
| 임차인 | 사용 | 전입 | 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지나 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.08.26 | 2021.09.10 | 2021.08.26 | 140,000,000원 | 2023.09.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 김지나 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 본인 명의 임차권등기이며, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차에서는 배당재원이 보증금 140,000,000원에 크게 못 미쳐 미배당 보증금이 남는 구조입니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득가는 거의 안 내려간다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액은 줄고, 반대로 매수인이 떠안을 미배당 보증금은 커집니다. 즉 최저가 하락분이 그대로 매수인의 이익이 되지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 권리기준 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 17,883,000원 | 122,838,894원 | 약 140,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 12,518,100원 | 128,107,226원 | 약 140,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 8,762,670원 | 131,795,058원 | 약 140,000,000원 |
④ 시세 비교 — 실질취득 1.4억은 최근 시세보다 높다
코모도타워 전용 24.3㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 148,614,000원이지만 2021년·2022년 거래가 함께 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단에는 최근 거래를 우선해야 하며, 최근 12개월 거래는 2026.03의 130,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 24.3㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2022.03 | 24.3㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2021.08 | 24.3㎡ | 5 | 156,070,000원 |
| 2021.07 | 24.3㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 2021.07 | 24.3㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 전체 평균 | 24.3㎡ | 5건 | 148,614,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 130,000,000원입니다. 반면 대항력 임차보증금을 기준으로 한 실질취득가는 약 140,000,000원으로, 최근 시세의 107.7% 수준입니다. 여기에 최근 거래가 과거 거래보다 -15.2% 낮아진 하락 추세까지 확인됩니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 12.0% 수준이라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 17,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 721,894원 |
| 1. 임차인 김지나 보증금 | 140,000,000원 | 17,161,106원 |
| 2. 근저당권 · 이세원 | 97,500,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 김진경 | 72,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김지나 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 721,894원과 임차인 배당 17,161,106원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 김지나 보증금 부족분 122,838,894원이 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 코모도타워 5층 508호입니다. 건물은 지하5층·지상15층 규모의 복합용도 건물입니다.
- 입지. 부천시 소사구 심곡본동 ‘소사테마거리’ 내에 위치하며 인근은 오피스텔·근린생활시설·공동주택이 혼재된 상업지대입니다.
- 교통. 북동측 인근에 경인전철 부천역이 있고 부천시 구시가지 중심지역에 위치해 대중교통상황이 편리한 지역으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 5,047,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 코모도타워는 140호 규모이며 최근 12개월 동일 면적 실거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰은 3.9회이고, 이 물건은 현재 6회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 판단. 17,883,000원이 아니라 대항력 임차보증금 140,000,000원 수준을 투자원가 기준으로 보세요.
- 임차권 전액변제 여부 확인. 매각물건명세서상 을구 3번 주택임차권등기는 전액 변제되지 않으면 말소되지 않습니다.
- 김지나 관계인 여부 확인. 임차권자와 경매 채권자가 동일하고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 원본 서류에서 실체를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.09 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 실거래는 130,000,000원이고 최근 거래 추세는 -15.2%입니다. 과거 거래가 포함된 전체 평균 148,614,000원만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 세금 관련 원본 확인. 부천시와 서울특별시 압류가 등기돼 있으며 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “유찰이 많다 = 싸졌다”가 아닌 사건
이 물건은 감정가 152,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 17,883,000원까지 내려왔습니다. 하지만 김지나 임차인은 2022.06.30 말소기준 근저당보다 먼저 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 현재 회차에서 보증금 140,000,000원 중 17,161,106원만 배당되고 122,838,894원이 미배당될 것으로 계산됩니다.
더 유찰돼 최저가가 12,518,100원, 8,762,670원으로 내려가도 예상 인수액은 각각 128,107,226원, 131,795,058원으로 증가합니다. 결국 이 사건의 실질취득가는 보증금 약 140,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 최근 12개월 실거래 130,000,000원보다 높은 데다 최근 가격 추세도 -15.2%입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가의 할인율은 크지만 실질취득 기준 가격 메리트는 없습니다. 임차인의 실체와 인수 여부가 뒤집힐 법적 근거가 확인되지 않는 한, 17,883,000원이라는 숫자를 낙찰원가로 보면 안 되는 사건입니다.
