전주지방법원 2025타경21167. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 101동 14층 1404호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 소유자는 호림주택주식회사이고, 말소기준권리는 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 장종수 근저당권, 김영실 가압류, 최윤호 임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
실제 임차인은 최윤호 1명입니다. 임대차계약일은 2022.08.31.이지만 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.10.31.로, 말소기준권리인 우리은행 근저당 2022.10.18.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없음으로 판정되어 보증금 249,500,000원을 낙찰자가 승계하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21167 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 14층 1404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트조 평지붕 19층 내 14층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 311,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 2.495억, 그러나 매수인 인수는 0원
말소기준은 2022.10.18. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 있었고, 이후 2023.12.19. 장종수 근저당, 2023.12.27. 김영실 가압류가 이어졌습니다. 최윤호의 임차권등기는 2024.10.08. 접수됐으며, 해당 임차권 역시 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최윤호 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 249,500,000원 | 2022.10.31 | 2022.10.31 | 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 현재 실질취득가는 최근 평균의 138.5%
송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29. 준공 단지입니다. 비교 면적은 전용 84.95㎡로 본건 84.9502㎡와 일치하며, 최근 확인된 실거래는 7건입니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 2026.08.의 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 224,571,428원 |
거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 본건은 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득가도 311,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 138.5%로, 최근 평균보다 86,428,572원 높습니다. 최신 거래 215,000,000원과 비교해도 현재 실질취득가가 96,000,000원 높고, 최근 실거래 최고가 255,000,000원도 56,000,000원 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,154,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 305,846,000원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 311,000,000원 가정에서 집행비용 5,154,000원을 제외한 305,846,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 후순위 권리자와 신청채권자는 미배당이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트 1세대로 이용 중이며, 전용면적은 84.9502㎡입니다.
- 입지. 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 공동주택·기존주택·미개발농경지가 혼재하는 신흥개발지대입니다.
- 교통. 주변 간선도로와 지선도로가 정비되어 있고 인근에 버스승강장이 있어 주변 접근성과 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 19층 건물의 14층이며 급배수·위생·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류 및 소로3류 저촉, 소로2류 접합, 가축사육 전부제한구역입니다.
- 토지. 지목은 대, 현황은 아파트 부지이며 평지의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 거래 7건이 210,000,000원~255,000,000원 범위에 형성되어 있으며, 현재 최저가는 이 범위를 상회합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 우선 확인. 현재 실질취득 311,000,000원은 최근12개월 평균 224,571,428원의 138.5%입니다. 신건 최저가만 보고 저가매수로 판단하면 안 됩니다.
- 회차별 시세 재대조. 1회 유찰 시 248,800,000원, 2회 유찰 시 199,040,000원입니다. 각 회차에서 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 최윤호는 전입·점유·확정일자가 2022.10.31.로 말소기준 2022.10.18.보다 늦어 대항력이 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 임대의무기간 관련 내용의 현재 효력 및 매각 후 처리 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 미배당 구조 확인. 현재 매각가 가정에서도 우리은행 이후 권리자는 배당을 받지 못하는 계산입니다. 말소 및 배당요구 관련 원본 서류를 대조하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건의 핵심은 249,500,000원짜리 임차보증금이 아닙니다. 최윤호는 말소기준권리 이후 전입·점유를 갖춘 임차인이라 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 동일한 311,000,000원입니다.
문제는 그 311,000,000원이 최근 시장가격보다 현저히 높다는 점입니다. 최근12개월 동일 면적 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 215,000,000원, 최근 최고 거래도 255,000,000원입니다. 현재 실질취득가는 최근 평균의 138.5%이므로 권리상 인수 위험이 낮다는 이유만으로 현재 회차에 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리는 통과에 가깝지만, 가격은 명확한 보류입니다.
