전주지방법원 2025타경21173. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 101동 17층 1703호, 전용 84.95㎡ 아파트입니다. 감정평가 이용상태 역시 아파트로 확인됩니다. 소유자는 호림주택주식회사이며, 2022년 10월 18일 우리은행 근저당권이 설정돼 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 장종수 근저당권, 김영실 가압류, 김동하 주택임차권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 눈여겨볼 임차인은 김동하 1명입니다. 보증금은 249,500,000원이고 전입·점유개시일은 2022년 11월 15일, 확정일자는 2023년 11월 13일입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권의 2022년 10월 18일보다 전입이 늦으므로 대항력은 없습니다. 임차권등기도 2024년 10월 4일 이뤄졌지만, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21173 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 17층 1703호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.95㎡ · 철근콘크리트구조 19층 중 17층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 317,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 인수는 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김동하 | 전유부분 건물의 전부 | 249,500,000원 | 2022.11.15 / 2023.11.13 | 대항력 없음 우선변제 여부 별도 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김동하는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인이며, 보증금을 중복 합산할 사안도 없습니다. 전입일 2022년 11월 15일이 말소기준권리 2022년 10월 18일보다 늦어 대항력은 성립하지 않습니다. 임차권등기는 2024년 10월 4일 접수됐고 배당요구도 같은 날 이뤄졌습니다. 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 명시돼 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 권리는 안전하지만 가격은 최근 거래와 큰 차이
송학크레지움캐슬은 294세대, 2022년 9월 29일 사용승인된 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 84.95㎡의 최근 거래는 7건이며 최근 12개월 평균도 224,571,428원입니다. 현재 최저매각가 317,000,000원은 이 최근 평균의 141.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 224,571,428원 |
최근 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원이고 최신 거래가는 215,000,000원입니다. 감정가이자 현재 최저가인 317,000,000원은 최근 12개월 평균보다 92,428,572원 높고, 최신 거래보다 102,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,238,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 311,762,000원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 317,000,000원 가정에서는 집행비용 5,238,000원과 우리은행 311,762,000원 배당으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 장종수·김영실·주택도시보증공사에는 배당이 발생하지 않는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 317,000,000원 | 0원 | 38,092,929,256원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 253,600,000원 | 0원 | 38,155,441,656원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 202,880,000원 | 0원 | 38,205,451,576원 |
회차가 내려가더라도 이 사건은 대항력 임차인 보증금 인수형이 아니므로 매수인 인수액은 각 시나리오에서 계속 0원입니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다. 다만 가격 메리트는 별개입니다. 1회 유찰가 253,600,000원은 최근 평균 224,571,428원보다 여전히 높고, 2회 유찰가 202,880,000원은 최근 평균과 최신 거래 215,000,000원보다 낮습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 기차역과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 17층이며, 도시가스난방·승강기·지하주차장·소방·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 아파트 부지로, 동측 대로와 서·북·남측 소로에 접하고 주 출입은 동측입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 거래. 동일 면적 최근 거래 7건은 210,000,000원~255,000,000원 범위이며 최근 12개월 평균은 224,571,428원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수 오해 금지. 김동하 보증금은 249,500,000원이지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
- 현재 가격 검증. 신건 최저가 317,000,000원은 최근 12개월 평균의 141.2%이며 최신 거래 215,000,000원보다 102,000,000원 높습니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰가 253,600,000원도 최근 평균보다 높고, 2회 유찰가 202,880,000원에서 최근 평균보다 낮아집니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납 관리비 및 세금 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 전혀 다른 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 실제 임차인은 김동하 1명이고, 249,500,000원의 보증금이 존재하지만 전입일이 우리은행 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 회차의 실질취득액은 곧 최저가인 317,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 224,571,428원의 141.2%입니다. 최근 거래 최고가 255,000,000원보다도 높으므로 신건 가격에 대한 가점은 줄 수 없습니다. 이 물건은 권리는 통과, 신건 가격은 보류가 핵심입니다. 권리 안전성만 보고 현재 가격을 매력적으로 해석해서는 안 됩니다.
