전주지방법원 2025타경21193. 군산시 구암동 세풍아파트 108동 13층 1301호입니다. 감정 이용상태는 아파트이며 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층 중 13층입니다. 현재 소유자는 조개천으로, 2008.12.11. 매매를 원인으로 거래가액 58,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2017.04.18. 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 69,240,000원 근저당입니다.
말소기준 이후 국세 압류, 가압류와 경매개시결정 등이 이어졌지만 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 확인됩니다. 따라서 낙찰대금 외 등기상 권리를 추가로 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21193 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 구암동 333-1 세풍아파트 108동 13층 1301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.88㎡ · 15층 중 13층 |
| 소유자 | 조개천 · 2008.12.11. 소유권이전 · 거래가액 58,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 청구금액 | 15,413,592원 |
| 말소기준 | 2017.04.18. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당 · 채권최고액 69,240,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 국민은행 근저당 등은 이미 말소됐고, 현재 권리분석에서 핵심이 되는 기준은 2017.04.18. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 이후 남아 있는 국세 압류, 기술보증기금·국민은행·희망1자산대부관리·한국스탠다드차타드은행의 가압류와 2025.08.07. 임의경매개시결정은 제공된 등기 판단상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 안옥석, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안옥석 | 2017.12.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
안옥석의 전입일은 2017.12.06.으로 말소기준 2017.04.18.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당 규모는 확정하기 어렵지만, 대항력이 없는 점유자의 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조로 보지는 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균의 101.0%, ‘싸다’는 표현은 금물
세풍아파트 전용 59.88㎡의 최근 실거래는 12건이며 전체 평균은 78,375,000원입니다. 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 11건 평균은 79,181,818원, 최신 거래는 2026.07. 87,000,000원이고, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 +13.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.88㎡ | 6 | 87,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 12 | 82,000,000원 |
| 2025.11 | 59.88㎡ | 14 | 79,000,000원 |
| 2025.11 | 59.88㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2025.11 | 59.88㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2025.10 | 59.88㎡ | 14 | 74,000,000원 |
| 2025.10 | 59.88㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2025.08 | 59.88㎡ | 11 | 85,000,000원 |
| 2025.04 | 59.88㎡ | 2 | 69,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.88㎡ | 11건 | 79,181,818원 |
현재 최저가 80,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.0%입니다. 따라서 전체 평균 78,375,000원이나 과거 저가 거래만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 반면 최신 거래 87,000,000원과 2026.03. 12층 82,000,000원·14층 80,000,000원, 그리고 +13.9%의 최근 상승 추세까지 함께 보면 신건 80,000,000원이 시장 범위를 크게 벗어난 가격이라고 단정하기도 어렵습니다. 결론은 “싸지는 않지만 최근 거래 흐름과는 맞닿아 있는 가격”입니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 69,240,000원 | 69,240,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 38,250,000원 | 8,920,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 4,478,944원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 희망1자산대부관리 유한회사 | 31,923,301원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 한국스탠다드차타드은행 | 60,123,154원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 204,015,399원 중 예상 배당액은 78,160,000원, 미배당은 125,855,399원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 125,855,399원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 141,567,399원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 154,136,999원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 분석에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다. 가격 하락분이 그대로 실질취득가 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 구암동 소재 구암동행정복지센터 남서측 인근으로, 주위에 아파트단지·각종 근린생활시설·단독주택이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층 중 13층으로, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사지의 아파트부지이며 제2종일반주거지역입니다. 남서측·북서측·남동측 포장도로를 통해 출입 가능합니다.
- 단지·거래. 세풍아파트는 437세대, 1997.01.08. 준공이며 전용 59.88㎡ 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 80,000,000원은 최근 12개월 평균 79,181,818원의 101.0%입니다. 권리가 깨끗하더라도 현재 가격 자체를 ‘저가’로 평가하지 마세요.
- 최근 상승 흐름. 최신 거래는 2026.07. 87,000,000원이고 최근 추세는 +13.9%입니다. 최근 평균과 최신 거래를 함께 놓고 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유 확인. 안옥석은 대항력이 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유·명도 상태와 배당요구 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 세금·배당. 등기상 국세 압류가 있고 현재 배당표는 당해세 등을 반영하지 않은 가정입니다. 최종 매각물건명세서와 배당 관련 원문을 확인하세요.
- 관리비·현황. 아파트 관리비 체납과 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.19., 매각기일은 2026.08.24.입니다. 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 강점은 분명합니다. 2017.04.18. 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 점유자 안옥석도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 신건 80,000,000원이 최근 12개월 평균 79,181,818원의 101.0%라서 권리의 깔끔함만으로 가격 메리트까지 인정하기는 어렵습니다. 최신 거래 87,000,000원과 +13.9%의 상승 흐름은 긍정적이지만, 권리는 합격, 현재 가격은 시세 확인 후 판단이 이 물건에 맞는 결론입니다.
