전주지방법원 2025타경21197. 익산시 어양동 628-6의 토지와 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 278.1㎡, 지목은 대이고 현황상 주상용입니다. 건물은 철근콘크리트구조 3층으로, 현재 1층은 소매점, 2층은 학원, 3층은 단독주택으로 이용 중입니다. 공부상 1·2층 용도는 단독주택 및 일반음식점이지만 현황은 소매점 및 학원이며, 제시외 건물인 창고도 일괄매각에 포함됩니다.
등기권리의 기준점은 명확합니다. 2020.10.23. 설정된 이리신용협동조합 근저당 채권최고액 420,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 우준생 근저당과 전북신용보증재단·소상공인시장진흥공단·국민은행·신용보증기금의 가압류, 세무서 및 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 진짜 권리분석 포인트는 등기부가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21197 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 어양동 628-6 · 전북특별자치도 익산시 궁동로 97 |
| 용도 / 현황 | 단독주택 + 토지 · 1층 소매점 · 2층 학원 · 3층 단독주택 |
| 토지 | 278.1㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 3층 |
| 소유자 | 한종탁 |
| 감정가 / 최저가 | 749,659,920원 / 749,659,920원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이리신용협동조합 / 360,500,000원 |
| 말소기준 | 2020.10.23. 이리신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 일괄매각 | 토지·건물 및 제시외 건물(창고) 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 검증
2020.10.23. 이리신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 우준생의 근저당 50,000,000원과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권과 과거 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 따라서 등기부 자체에서 후순위 권리를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 대항력 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신귀섭 | 92평방미터 | 2012.05.29 | 30,000,000원 | — | 대항력 有 우선변제 無 승계 가능 |
| 김필균 | 166.7평방미터, 2층 | 2015.02.02 | 50,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 가능 |
| 김은영 | 49.5평방미터 | 2019.02.20 | 10,000,000원 | 370,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 가능 |
| 유영호 | — | 2020.10.26 | 미상 | — | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 4명입니다. 이 가운데 신귀섭·김필균·김은영은 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 있고, 배당자료상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 산정됐습니다. 유영호는 2020.10.26. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없으나, 보증금이 확인되지 않은 상태입니다.
③ 실질취득액 — 최저가가 아니라 839,659,920원
현재 회차에서 낙찰가를 최저매각가인 749,659,920원으로 가정하면, 확인된 임차인 인수액 90,000,000원을 더한 실질취득액은 839,659,920원입니다. 이 사건은 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 주변 시세 대비 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 인수액 | 실질취득액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 749,659,920원 | 90,000,000원 | 839,659,920원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 599,727,936원 | 90,000,000원 | 689,727,936원 | 19,221,038원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 479,782,348원 | 90,000,000원 | 569,782,348원 | 137,967,170원 |
④ 예상배당표 (매각가 749,659,920원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 9,896,599원 |
| 인수 · 신귀섭 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김은영 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김필균 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 이리신용협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 3. 근저당 · 우준생 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 가압류 · 전북신용보증재단 | 90,589,000원 | 90,589,000원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 6,011,414원 | 6,011,414원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 25,769,555원 | 25,769,555원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 18,181,726원 | 18,181,726원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 129,211,626원 |
신건 가정에서는 배당대상 채권 610,551,695원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 129,211,626원입니다. 대항력 임차인 3명의 보증금 90,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등중학교 남측 인근으로, 주위는 근린생활시설·아파트단지와 후면 다가구주택 등이 소재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 소매점, 2층 학원, 3층 단독주택으로 이용 중입니다. 공부상 1·2층 용도와 현황 이용상태가 다릅니다.
- 토지. 278.1㎡, 대, 주상용, 평지·정방형이며 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,008,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 3층이며 기본적인 위생·급배수·전기·도시가스설비가 갖춰져 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 원문 확인. 신귀섭·김필균·김은영의 임대차계약, 점유범위, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 명세서 충돌 해소. “명시 인수권리 해당사항없음”과 배당자료의 90,000,000원 인수 계산이 일치하지 않으므로 매각물건명세서 원문 확인이 우선입니다.
- 유영호 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금 자체가 미상으로 표시되어 있으므로 임대차관계 확인이 필요합니다.
- 최저가 아닌 실질취득액. 현재 회차는 749,659,920원이 아니라 인수액을 포함한 839,659,920원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 현황 용도 확인. 공부상 용도와 현황 이용상태가 다른 1·2층의 실제 사용관계와 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 창고가 일괄매각에 포함되므로 위치·현황과 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 가격의 적정성을 판단할 수 없으므로 별도의 현장 시세조사가 필수입니다.
맺으며 — “말소된다”와 “인수 없다”는 같은 말이 아니다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 단순합니다. 2020.10.23. 이리신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 신귀섭·김필균·김은영은 모두 그보다 먼저 전입했고, 확인된 보증금만 합쳐도 90,000,000원입니다. 배당자료가 이를 매수인 인수로 계산하는 이상 신건의 판단 기준은 749,659,920원이 아니라 839,659,920원의 실질취득액입니다.
더 중요한 문제는 매각물건명세서의 “명시 인수권리 해당사항없음”이라는 문구와 실제 임차인별 인수 계산이 서로 맞지 않는다는 점입니다. 이 차이를 원문으로 해소하지 않고 응찰하기에는 인수액이 작지 않습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세까지 없어 신건 가격의 매력도도 확인되지 않습니다. 등기 말소는 명확하지만 임차인 승계 여부는 반드시 재검증해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
