전주지방법원 2025타경21202. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 101동 3층 303호, 전용 84.9501㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 호림주택주식회사이고, 2022년 10월 18일 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 장종수 근저당, 김영실 가압류, 박고운 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 매각으로 소멸하는 권리 구조이고 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음으로 명시되어 있습니다.
다만 ‘인수 0원’이 곧 ‘좋은 가격’을 뜻하지는 않습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 305,000,000원인데, 동일 단지·동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 215,000,000원입니다. 현재 실질취득가는 최근 평균의 135.8%이므로 가격 가점을 줄 수 없는 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21202 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 3층 303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9501㎡ · 철근콘크리트구조 19층 중 3층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 이용상태 | 아파트 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 매수인 인수는 0원
말소기준은 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 등기상 최초 채권최고액은 35,280,000,000원이고 같은 날 근저당권 변경등기로 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제 내용이 등기되어 있습니다. 이후 장종수 근저당 2,000,000,000원, 김영실 가압류 875,191,256원, 박고운 임차권등기, 강제경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 위치합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박고운 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2022.11.17 / 2022.11.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
박고운의 임대차계약일은 2020.06.06, 점유개시일은 2022.11.07, 확정일자는 2022.11.02, 주민등록일자는 2022.11.17이며 임차보증금은 240,000,000원입니다. 2024.09.24 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 접수되어 있습니다.
핵심은 주민등록일이 말소기준권리인 2022.10.18보다 늦다는 점입니다. 따라서 이 사건 자료의 권리판정상 박고운은 대항력 없음이고, 보증금 240,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 3.05억은 최근 거래보다 높다
송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29 사용승인된 단지이며 본건과 면적이 일치하는 전용 84.95㎡ 거래가 최근 12개월 기준 7건 확인됩니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 224,571,428원이고, 최신 거래는 2026년 8월 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
실거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 그런데 본건 신건 최저가이자 실질취득가는 305,000,000원으로 최근 12개월 평균의 135.8%입니다. 최고 실거래 255,000,000원보다도 50,000,000원 높고, 최신 거래 215,000,000원보다 90,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,070,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 299,930,000원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
305,000,000원 가정 시 집행비용 5,070,000원을 제외한 299,930,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고 후순위 권리에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 38,395,191,256원 중 예상 배당액은 299,930,000원이며 미배당액은 38,095,261,256원입니다. 이 미배당은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않으며, 본건 산정상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 305,000,000원 | 299,930,000원 | 38,095,261,256원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 244,000,000원 | 239,784,000원 | 38,155,407,256원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 195,200,000원 | 191,667,200원 | 38,203,524,056원 | 0원 |
1회 유찰 시 가격은 244,000,000원으로 최근 12개월 평균 224,571,428원보다 여전히 높습니다. 반면 2회 유찰 시 195,200,000원으로 낮아집니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회이고 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 현재 신건 최저가만 보고 서두르기보다 실제 거래와 회차별 가격 차이를 분리해 보는 것이 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근. 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 노선버스승강장 및 학곤로16길이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 3층. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 25m, 북·남·서측 폭 약 6~8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역. 공시지가 468,200원/㎡, 대지 13,962.1㎡, 평지·사다리형입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 294세대, 2022.09.29 사용승인 단지이며 동일 면적 최근 거래 7건은 210,000,000원~255,000,000원에 형성되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재가를 시세로 착각하지 않기. 실질취득 305,000,000원은 최근 12개월 평균의 135.8%입니다. 신건 단계에는 가격 메리트가 없습니다.
- 임차인 대항력 재확인. 박고운의 주민등록일 2022.11.17은 말소기준 2022.10.18보다 늦어 이 사건 자료상 대항력이 없습니다.
- 임차권등기와 인수 구분. 임차권등기가 존재하지만 매각물건명세서상 인수권리 해당 없음이고 매수인 인수액 산정도 0원입니다.
- 회차별 시세 비교. 1회 유찰가 244,000,000원도 최근 평균 224,571,428원보다 높습니다. 2회 유찰가 195,200,000원은 가격 위치가 달라집니다.
- 후순위 미배당과 인수 혼동 금지. 후순위 채권 미배당 규모가 크더라도 본건 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기와 실제 점유상태, 인도 과정은 입찰 전 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 보류”
이 사건은 보증금 240,000,000원의 임차권등기가 눈에 띄지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체를 이유로 낙찰대금에 보증금을 더해야 하는 구조는 아닙니다.
그러나 가격 측면에서는 평가가 완전히 달라집니다. 신건 실질취득액 305,000,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 135.8%이고, 최신 거래 215,000,000원과 최고 거래 255,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현 회차를 ‘저렴한 경매’로 볼 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 현재 가격은 최근 시세 이상. 이 사건의 핵심은 권리 함정보다 유찰을 포함한 가격 조정 여부입니다.
