인천지방법원 2024타경55288. 김포시 운양동 더리버뷰 1층 111호로, 집합건축물대장상 용도는 소매점입니다. 감정 당시 초월홍삼 판매점이었으나 현재는 미운영 공실상태로 파악됐습니다. 등기부상 소유자는 천지웅으로, 2023년 8월 11일 소유권을 이전받았고 거래가액은 876,408,000원입니다. 같은 날 수원지구원예농업협동조합이 채권최고액 650,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 경기신용보증재단·우리카드·토스뱅크·제이비우리캐피탈의 가압류와 김포시 압류, 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없어 매수인이 떠안을 보증금이나 등기상 후순위 채무는 없습니다. 권리분석 자체는 단순한 편입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경55288 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강11로 328, 1층 111호 (운양동, 더리버뷰) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(소매점) · 현재 미운영 공실상태 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제111호 |
| 소유자 | 천지웅 · 2023.08.11 소유권이전 · 거래가액 876,408,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 833,000,000원 / 68,601,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원지구원예농업협동조합 / 519,762,299원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수는 0원
임차인 없음. 확인된 임차인 신고가 없어 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 2023년 8월 11일 수원지구원예농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 그 뒤 설정된 경기신용보증재단 40,000,000원, 우리카드 37,771,540원, 토스뱅크 25,423,936원, 제이비우리캐피탈 36,590,916원의 가압류와 김포시 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 8%만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
현재 최저매각가는 68,601,000원으로 감정가 833,000,000원의 8.24%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보입니다. 하지만 이 물건은 아파트가 아니라 1층 소매점이고, 이미 7회 유찰됐습니다. 반복 유찰 자체가 감정가와 실제 경매 수요 사이의 간극이 컸다는 신호이므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판정할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 감정가 대비 비율이 아니라 실제 상가 임대수요·공실기간·현장 매매 호가를 별도로 확인하는 방식으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,601,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,634,818원 |
| 1. 근저당 · 수원지구원예농업협동조합 | 650,000,000원 | 66,966,182원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리카드 | 37,771,540원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 25,423,936원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 36,590,916원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 789,786,392원 중 66,966,182원이 배당되고, 미배당액은 722,820,210원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.4% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 운양동 운양역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 전철역인 운양역이 있어 대중교통 편의는 무난한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 소매점이며, 초월홍삼 판매점이었으나 현재는 미운영 공실상태로 보입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m 내외, 동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·김포한강신도시 제1종지구단위계획구역이며, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 2,657,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구·성장관리권역·택지개발지구·진입표면구역·장애물제한표면구역 등에 포함되며, 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 1층 소매점이 현재 공실이고 7회 유찰된 만큼, 권리보다 실제 상권 수요와 공실 해소 가능성이 재매각성의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 수요 확인. 현재 공실이므로 같은 건물 및 인근 1층 근린생활시설의 실제 공실률과 임대 체결 수준을 현장에서 확인해야 합니다.
- ‘감정가 8%’ 착시 경계. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 8회 유찰 시 48,020,700원, 9회 유찰 시 33,614,490원으로 내려가지만 환금성 문제가 그대로라면 낮은 낙찰가만으로 투자성이 확보되지는 않습니다.
- 공실 인도 확인. 현재 공실로 파악되지만 입찰 직전 실제 점유상태와 내부 이용상태를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 집합건물의 공용부분 관리비 체납 등 낙찰 후 비용이 있는지 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 7회 유찰에는 이유가 있다”
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2023년 8월 11일 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 833,000,000원에서 7회 유찰돼 68,601,000원까지 떨어졌고, 대상은 현재 공실인 1층 소매점입니다. 시장 실거래 자료가 없어 현재 가격이 실제 시세보다 싼지 확인할 수도 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 검증 보류, 환금성은 주의”입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 운양역 인근 상권에서 실제 임차인을 구하고 다시 팔 수 있는가에 있습니다.
