전주지방법원 2025타경21206. 익산 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 101동 5층 504호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 소유자는 호림주택주식회사이고, 말소기준권리는 2022년 10월 18일 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 장종수 근저당권, 김영실 가압류, 이수정 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리가 없다고 명시돼 있습니다.
임차권자 이수정의 임대차계약일은 2020년 8월 4일이지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록일과 점유개시일은 모두 2022년 11월 2일입니다. 이는 말소기준권리인 우리은행 근저당권의 2022년 10월 18일보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력 없음으로 정리되고, 제공된 배당·회차 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21206 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 5층 504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 5층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 대항력은 없다
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이수정 주거 · 임차권등기 | 전유부분 건물의 전부 | 247,500,000원 | 2022.11.02 / 2022.11.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 2024.11.22. 접수됐으며, 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 310,000,000원은 최근 시세의 138%
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 실거래는 2026년 6월부터 8월까지 7건입니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 2026년 8월 215,000,000원, 실거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
현재 최저매각가 310,000,000원은 최근 12개월 평균의 138.0%입니다. 더 중요한 것은 최근 거래 중 가장 높은 255,000,000원보다도 최저매각가가 높다는 점입니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘할인됐다’고 평가할 근거가 없습니다.
회차 시나리오를 보면 1회 유찰 시 매각가는 248,000,000원, 2회 유찰 시에는 198,400,000원입니다. 1회 유찰 가격은 최근 12개월 평균 224,571,428원보다 여전히 높고, 2회 유찰 가격은 최근 실거래 최저 210,000,000원보다 낮아집니다. 가격 판단은 현재 310,000,000원이 아니라 실제 응찰 회차의 실질취득액을 최근 거래와 다시 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 304,860,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준 총 채권액은 38,402,691,256원, 총 배당액은 304,860,000원, 미배당액은 38,097,831,256원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 우리은행 근저당 변경등기 내용에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 310,000,000원 | 304,860,000원 | 38,097,831,256원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 248,000,000원 | 243,728,000원 | 38,158,963,256원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 198,400,000원 | 194,822,400원 | 38,207,868,856원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 5층 504호입니다.
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 아파트단지·단독주택·근린생활시설·미개발 농경지가 혼재하는 신흥개발지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 동서남북 4면이 도로에 접하고 동측 왕복4차선 아스팔트포장도로를 통해 주출입합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 단지는 294세대, 2022.09.29 준공이며 전용 84.95㎡ 최근 실거래 7건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 권리와 분리. 인수액 0원은 장점이지만 최저가 310,000,000원은 최근 12개월 평균의 138.0%입니다. 권리 안전성을 가격 할인으로 착각하면 안 됩니다.
- 회차별 재비교. 1회 유찰 시 248,000,000원도 최근 평균 224,571,428원보다 높습니다. 2회 유찰 시 198,400,000원은 최근 실거래 최저 210,000,000원 아래입니다.
- 임차권 확인. 이수정의 보증금은 247,500,000원이지만 전입·점유가 2022.11.02로 말소기준권리 2022.10.18보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 우리은행 변경등기 확인. 최초 35,280,000,000원 근저당과 같은 날 120,000,000원으로 기재된 변경등기의 관계, 공동담보 해제 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 표시 확인. 갑구에는 2020.03.20 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 존재합니다. 다만 매각물건명세서상 매수인 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 과열”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2022.10.18 우리은행 근저당이고, 임차인 이수정의 전입·점유는 2022.11.02로 더 늦습니다. 따라서 임차권의 대항력은 없으며, 매각물건명세서와 제공된 회차 시뮬레이션 모두 매수인 인수 0원으로 정리됩니다.
반면 가격은 전혀 다른 문제입니다. 신건 310,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 224,571,428원의 138.0%이고, 최근 거래 최고 255,000,000원보다도 높습니다. 권리상 인수액이 없다는 사실만으로 현재 가격을 정당화하기 어렵습니다. 권리는 합격, 현재 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 유찰 여부에 따라 실질취득액이 최근 거래 수준에 얼마나 가까워지는지를 다시 확인하는 것입니다.
