말소기준권리 이후 임차권등기로 매수인 인수는 없으나 최근 실거래 대비 최저가가 140.3%로 높아 신건 접근성은 낮음.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차권등기된 보증금 247,500,000원이 존재하지만 전입 시점이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 매수인 인수 위험은 없습니다. 다만 최저가 315,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 224,571,428원 대비 140.3%로 신건 가격 메리트는 부족합니다.
말소기준권리는 2022.10.18 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 백은옥의 임차권등기는 2024.10.15 접수되어 말소기준 이후 권리입니다. 주민등록일자 역시 2022.10.21로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
백은옥
247,500,000원
없음
해당 없음
없음
✅ 인수 위험 판단 임차보증금 247,500,000원이 등기되어 있으나 말소기준권리 이후 임차권등기입니다. 매각 시 임차권은 소멸하며 매수인이 별도로 인수할 금액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 높다
송학크레지움캐슬 동일 면적(84.95㎡) 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 224,571,428원입니다.
거래월
층
거래가
2026.08
1층
215,000,000원
2026.08
9층
210,000,000원
2026.07
14층
255,000,000원
2026.07
16층
212,000,000원
최근 12개월 평균
224,571,428원
최저가 315,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 140.3%입니다. 최근 거래 최고가는 255,000,000원으로 현재 최저가와 차이가 있어 신건 입찰은 가격 검토가 필요합니다.
⚠️ 가격 메리트 부족 권리상 문제와 별개로 현재 최저가는 최근 거래 수준보다 높습니다. 유찰 이후 가격 조정 구간에서 접근하는 전략이 적합합니다.
④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
5,210,000원
우리은행 근저당
35,280,000,000원
309,790,000원
장종수 근저당
2,000,000,000원
0원
가압류 김영실
875,191,256원
0원
잔여
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가 3.15억은 최근 실거래 평균 2.25억보다 높습니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차권등기는 존재하지만 대항력이 없어 매수인 인수 부담은 없습니다.
⛔ 가격 관점 권리는 안전하지만 신건 최저가가 최근 시세 대비 높습니다. 현재 가격에서는 할인 매력이 부족합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차권등기 확인. 보증금 247,500,000원이 존재하나 대항력 없는 임차권등기입니다.
가격 기준. 최근 12개월 평균 거래가 224,571,428원을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
유찰 전략. 신건 가격 메리트가 낮아 가격 조정 이후 접근이 유리합니다.
원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 따져야 한다”
이 물건은 임차권등기라는 눈에 띄는 요소가 있지만, 말소기준권리 이후 권리라 매수인 인수 위험은 없습니다. 다만 현재 최저가 3.15억원은 최근 거래 평균 2.25억원보다 높아 신건 낙찰은 가격 측면에서 부담입니다. 권리 안전성은 확보됐지만, 승부처는 가격 조정 여부입니다.
사건 개요
같은 단지 147건 동시 경매
단지 평균
1.4회 유찰
소재지
전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 8층 802호
법원·사건
전주지방법원
군산지원·2025타경21210
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-10-12 10:00
·101호 입찰법정
물건
송학크레지움캐슬 101동 8층 802호
철근콘크리트구조 / 84.9502㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
