서울중앙지방법원 2025타경102726. 관악구 신림동 지밸리마인드 14층 1407호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가 200,000,000원에서 현재 최저매각가는 160,000,000원으로 내려와 있으며 4회 유찰 상태입니다. 소유자는 황재윤이고, 2022년 5월 19일 매매를 원인으로 2022년 6월 7일 거래가액 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건은 숫자만 보면 “2억짜리가 1.6억”으로 보이지만, 권리구조를 먼저 봐야 합니다. 이동현의 임차권은 전입 2022년 5월 18일, 확정일자 2022년 5월 3일, 보증금 200,000,000원으로 경매개시결정보다 앞섭니다. 기계적 배당 계산에서는 최저가 160,000,000원 중 집행비용 3,040,000원을 제외한 156,960,000원이 이동현에게 배당되고, 43,040,000원이 남습니다. 하지만 이 잔액은 매각 조건상 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 주된 인수 부담은 실질적으로 해소됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 매각 조건이 핵심

등기상 핵심은 을구 1번 이동현 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 5월 3일, 확정일자도 같은 날이고, 주민등록 및 점유개시는 2022년 5월 18일입니다. 임차권등기는 2024년 2월 29일 접수됐습니다. 제공된 권리판정상 이 임차권은 말소기준권리보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.

말소기준으로 제시된 권리는 2025년 4월 18일의 갑구 7번 강제경매개시결정이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 그 뒤 2025년 5월 7일 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 한편 2022년 6월 20일 민간임대주택등기도 현재 등기 흐름에 존재하므로 입찰 전 등기 원본과 매각물건명세서에서 그 처리관계를 함께 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유자 — 실제 확인 대상은 2명

* 이동현의 43,040,000원은 배당표상 미배당액입니다. 매각 조건상 매수인에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 실질 인수 0원으로 봅니다. 이 조건은 김성민에게 적용되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

기계적 배당 계산상 이동현의 보증금 부족분은 43,040,000원입니다. 다만 매각 조건 때문에 이 금액은 이동현 관련 실질 인수액으로 보지 않습니다. 주택도시보증공사의 청구 200,000,000원은 이 배당 가정에서는 배당액 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 인수는 늘어난다

일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 낙찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건도 계산표만 보면 현재 43,040,000원, 5회 유찰 시 74,592,000원, 6회 유찰 시 99,833,600원으로 인수액이 증가합니다. 다만 이동현 건은 매각 조건에 따라 이 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 구조라 주된 임차권의 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 2호선 구로디지털단지역 남동측 인근으로 조사됐고, 주변에 상업용 건물·오피스텔·도시형생활주택 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 2호선 구로디지털단지역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정평가상 본건은 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수, 엘리베이터, 난방, 주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 평지의 2필지 일단 부정형 토지로 공동주택·업무시설·판매시설 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 북서측 약 55미터, 북동측 약 4미터, 남동측 약 8미터 도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역 등으로 조사됐고, 공시지가는 17,000,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 조건 원문 재확인. 이동현 관련 미배당 잔액의 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 확정되어 있는지 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
• 김성민 전입 확인. 보증금 1,000,000원·월세 700,000원의 점유자 김성민은 전입일이 없어 대항력 가능·미상입니다. 전입세대 확인과 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.06.20 민간임대주택등기가 존재합니다. 낙찰 후 처리관계와 의무 승계 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 시세 별도 대조. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
• 명도. 이동현의 임차권등기 말소 조건과 별개로 김성민의 실제 점유 여부에 따라 인도·명도 절차가 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 매각 조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “43,040,000원 인수형”이지만, 조건이 판을 바꾼다

이 사건의 핵심 숫자는 두 개입니다. 이동현 보증금 200,000,000원과 현재 최저가 160,000,000원입니다. 기계적으로 계산하면 집행비용을 제외한 배당 뒤 43,040,000원이 남아 전형적인 대항력 임차인 인수형처럼 보입니다. 하지만 매각 조건이 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로, 이동현 관련 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.

그래도 권리분석을 끝낼 수는 없습니다. 별도 점유자 김성민은 보증금 1,000,000원·월세 700,000원이 확인되지만 전입일이 없어 대항력 가능·미상입니다. 이 위험은 이동현 조건부 해소와 별개의 문제입니다. 여기에 민간임대주택등기와 4회 유찰, 그리고 비교 실거래 자료 부재까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 주된 인수는 해소됐지만, 남은 점유·등기 확인을 끝내기 전까지는 ‘깨끗한 권리’로 단정할 수 없는 사건입니다.