서울중앙지방법원 2025타경102726. 관악구 신림동 지밸리마인드 14층 1407호입니다. 사건의 용도 표기는 근린시설이지만 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 따라서 일반 상가나 아파트로 단정하지 않고, 실제 이용상태와 등기·건축물대장상 용도를 구분해서 판단해야 합니다.
소유자는 황재윤이며, 2022년 5월 19일 매매를 원인으로 같은 해 6월 7일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기상 거래가액은 200,000,000원입니다. 그 후 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단의 압류가 차례로 등장합니다.
이 사건에서 특히 중요한 점은 임차권등기가 경매개시결정보다 앞서 존재한다는 것입니다. 선순위 임차보증금은 통상 매수인이 인수할 위험이 있지만, 이번 매각에는 그 반환청구권의 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 일반적인 선순위 임차인 인수형 경매와 구별해서 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102726 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 14층 1407호 도로명주소: 서울특별시 관악구 시흥대로 558-1 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 표기 · 감정평가상 도시형생활주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 15층 · 제14층 제1407호 |
| 소유자 | 황재윤 · 2022.06.07 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 | 200,000,000원 |
| 최저매각가 | 128,000,000원 (5회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 주요 임차보증금 | 이동현 200,000,000원 |
| 별도 조사 임차인 | 김성민 · 보증금 1,000,000원 · 월차임 700,000원 |
| 점유·이용 | 감정상 도시형생활주택 이용 · 임차관계 조사 대상 존재 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소
등기에는 2021년 신탁 및 금지사항등기 이력이 존재하지만, 관련 신탁등기와 금지사항등기는 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 중심은 2024.02.29 등기된 이동현의 주택임차권과 2025.04.18 강제경매개시결정입니다.
“채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 확약이 이동현의 등기된 임차보증금 반환청구권에 유효하게 적용되고 임차권등기 말소 조건이 이행된다면, 통상 인수할 것으로 계산되는 보증금 부족분은 매수인의 실질 인수액에서 제외됩니다. 단, 확약의 권리자·적용 범위·실제 말소 이행은 원본과 절차에서 반드시 확인해야 합니다.후순위 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 한편 2022.06.20 등기된 민간임대주택등기는 별도로 확인해야 할 사항입니다. 해당 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있으므로, 매각에 따른 등록·의무 승계 또는 말소 여부를 관계 기관에 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2억과 별도 점유자
| 임차인 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동현 전유부분 전부 |
200,000,000원 | 전입 2022.05.18 확정 2022.05.03 임차권등기 2024.02.29 |
대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 있음 |
확약 조건부 면제 룰상 인수 74,592,000원 실질 인수 0원(조건 충족 시) |
| 김성민 현황조사·매각물건명세서 |
1,000,000원 월차임 700,000원 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미확인 | 별도 확인 필요 이동현 관련 확약을 자동 적용할 수 없음 |
조사된 임차인은 이동현과 김성민입니다. 주택도시보증공사는 별도로 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 신청채권액과 이동현의 보증금이 같다는 이유만으로 두 금액을 별개 임차보증금으로 합산하거나, 주택도시보증공사의 구체적인 대위·승계 범위를 확인 없이 단정해서는 안 됩니다.
③ 실질취득액 — 유찰돼도 보증금 위험은 사라지지 않는다
일반적인 선순위 보증금 인수형 경매라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다. 이 사건의 현재 회차에서 예상되는 이동현 보증금 배당액은 125,408,000원, 미배당액은 74,592,000원입니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 128,000,000원 | 낙찰대금 가정 |
| 이동현 보증금 | 200,000,000원 | 선순위 임차보증금 |
| 예상 보증금 배당 | 125,408,000원 | 배당표 추정 |
| 룰상 미배당 인수액 | 74,592,000원 | 확약이 없다면 인수할 수 있는 금액 |
| 이동현 관련 실질 인수 | 0원 | 반환청구권 포기·임차권 말소 조건 충족 시 |
| 실질취득 기준금액 | 128,000,000원 | 확약 충족 시 낙찰대금 기준, 별도 비용·김성민 관련 위험 제외 |
확약을 적용하지 않는 일반적인 계산에서는 낙찰가 128,000,000원과 미배당 보증금 74,592,000원을 합산하여 202,592,000원이 됩니다. 이는 제공된 예상 집행비용을 반영한 금액으로, 보증금 전체 200,000,000원과 같은 수준입니다. 반면 특별매각조건이 유효하게 이행된다면 이동현 관련 인수액은 0원이므로, 해당 보증금은 실질취득액에 다시 더하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,592,000원 |
| 1. 임차인 이동현 보증금 | 200,000,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제시된 예상배당 계산을 옮긴 것으로 실제 배당확정액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 이동현의 임차보증금 사이의 대위·승계 관계는 별도 원본 확인 대상입니다. 표의 미배당액은 특별매각조건이 유효하게 적용되는 경우 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 최저가, 늘어나는 미배당액
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 보증금 인수 | 확약 충족 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 감정가 64% |
128,000,000원 | 74,592,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가 51% |
102,400,000원 | 99,833,600원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 감정가 41% |
81,920,000원 | 119,954,560원 | 0원 |
확약이 적용되지 않는 상황이라면 유찰로 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 부족분이 커집니다. 따라서 최저매각가 하락폭이 그대로 매수인의 경제적 이익이 되지는 않습니다.
반대로 확약이 모든 관련 요건을 충족해 유효하게 적용된다면 이동현 보증금의 미배당액은 매수인이 부담하지 않습니다. 이 경우 해당 보증금에 관한 실질취득 기준금액은 각 회차의 낙찰대금이 됩니다. 다만 별도 임차인 김성민의 권리와 취득 부대비용은 여전히 별도 판단 대상입니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 2호선 구로디지털단지역 남동측 인근으로, 주변에는 상업용 건물·오피스텔·도시형생활주택 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 구로디지털단지역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 15층 건물의 14층 호실입니다. 엘리베이터, 급배수·위생·난방·주차설비가 기재되어 있습니다.
- 토지와 도로. 평지의 부정형 토지이며 공동주택·업무시설·판매시설 부지로 이용됩니다. 북서측 약 55m, 북동측 약 4m, 남동측 약 8m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역(대림지역중심) 관련 사항이 기재되어 있습니다. 과밀억제권역과 대공방어협조구역 등도 확인됩니다.
- 이용상태. 사건의 용도 표기는 근린시설이지만 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 입찰 전 건축물대장·집합건축물대장과 등기상 용도 및 임대주택 등록사항을 대조해야 합니다.
- 위반건축물. 감정 관련 확인사항상 위반건축물 표시가 없습니다. 다만 별도 증축·용도변경 여부까지 확정하는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 상업시설과 주거시설이 혼재된 입지입니다. 동일 건물·동일 유형의 실거래 가격 및 거래 빈도를 확인하지 못한 상태이므로 구체적인 환금성이나 적정 매수가격을 단정할 수 없습니다.
⑦ 가격 검토 — 감정가의 64%가 시세의 64%는 아니다
현재 최저매각가 128,000,000원은 감정가 200,000,000원의 64%입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 최저매각가의 비율입니다. 실제 거래가격 대비 할인율이나 기대수익률을 나타내지 않습니다.
또한 소유자의 과거 등기상 거래가액 200,000,000원은 개별 취득 당시의 가격일 뿐, 현재 시장가치를 입증하는 최근 실거래 비교자료는 아닙니다.
5회 유찰이라는 이력은 입찰 수요와 매각조건을 면밀히 살펴볼 이유가 됩니다. 유찰의 구체적인 원인을 가격, 보증금, 점유관계, 용도 중 하나로 단정할 수는 없으며, 과거 매각 진행내역과 매각조건의 변동도 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 원본 매각물건명세서 및 관련 문서에서 확인합니다.
- 확약 권리자 확인. 주택도시보증공사와 이동현 사이의 보증금 대위·승계 또는 채권처분 관계, 반환청구권 포기의 효력 범위를 확인합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 1번 이동현 명의 임차권등기가 매각 후 어떤 절차로 말소되는지 확인합니다.
- 김성민의 대항력. 전입신고일, 점유개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인합니다. 이동현의 확약을 김성민에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
- 실제 점유. 이동현의 임차권등기상 점유개시 기록과 김성민의 현황조사 기록을 대조하여 현재 점유자 및 명도 대상을 특정합니다.
- 민간임대주택 등록. 갑구 6-1번 민간임대주택등기의 임대의무 및 매각 후 처리 여부를 확인합니다.
- 용도 확인. 근린시설 표기와 도시형생활주택 이용상태를 건축물대장, 등기, 관련 인허가 기록과 대조합니다.
- 실거래 비교. 같은 건물 또는 유사한 도시형생활주택의 최근 거래가격과 거래 빈도를 확인한 뒤 입찰가를 판단합니다.
- 관리비·공과금. 미납 공용관리비, 조세 및 기타 우선채권의 유무를 확인합니다.
- 배당원본 대조. 예상 집행비용과 배당순위는 추정이므로, 배당요구종기 관련 서류 및 실제 배당관계를 확인합니다.
맺으며 — “보증금은 확약으로, 가격은 실거래로 확인해야 한다”
이 사건은 단순히 감정가 2억 원짜리가 1.28억 원으로 내려온 물건으로 판단할 수 없습니다. 먼저 봐야 할 것은 200,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 원칙적인 배당계산에서는 74,592,000원의 미배당 인수액이 발생하지만, 이번 매각에는 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 해당 인수를 실질 0원으로 처리할 수 있는 근거가 존재합니다.
다만 그 조건의 적용 범위와 실제 이행이 확인되어야 하고, 별도 임차인 김성민의 권리관계도 남아 있습니다. 감정상 도시형생활주택 이용상태와 근린시설 용도 표기, 민간임대주택등기까지 함께 확인해야 하는 물건입니다.
결론적으로 이동현 관련 인수위험은 특별매각조건에 따라 해소될 수 있지만, 다른 임차인의 대항력과 현재 시세는 별도 검증이 필요합니다. 5회 유찰이라는 수치만으로 할인 매력을 확정하지 말고, 확약의 유효성·권리관계·실거래 가격을 각각 확인하여 입찰 여부와 가격을 판단하는 것이 중요합니다.
