서울중앙지방법원 2025타경102726. 관악구 신림동 지밸리마인드 14층 1407호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 소유자 황재윤은 2022년 5월 19일 매매를 원인으로 거래가 200,000,000원에 취득했으며, 2025년 주택도시보증공사가 청구금액 200,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 말소기준은 2025년 4월 18일 접수된 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024년 2월 29일, 이동현 명의의 주택임차권등기가 설정되어 있다는 점입니다. 이동현은 2022년 5월 18일 전입·점유를 시작했고 2022년 5월 3일 확정일자를 갖췄으므로, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 부족분이 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102726 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 14층 1407호 도로명: 서울특별시 관악구 시흥대로 558-1 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택 이용 · 지하 2층/지상 15층 중 14층 |
| 소유자 | 황재윤 (2022.05.19. 매매, 거래가 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 102,400,000원 (3회 유찰·감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 말소기준 | 2025.04.18. 갑구 7번 강제경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
2025년 5월 7일 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 이동현의 주택임차권은 말소기준보다 앞서고, 등기에도 임차보증금 200,000,000원·전입 2022.05.18·확정일자 2022.05.03이 명시되어 있습니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금·차임 | 전입·확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성민 | 점유 부분·용도 미상 | 보증금 1,000,000원 월 700,000원 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이동현 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 보증금 200,000,000원 차임 해당 없음 | 전입 2022.05.18 확정 2022.05.03 | 2024.02.29 배당요구 있음 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
김성민은 보증금 1,000,000원·월차임 700,000원의 임차인으로 조사됐으나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 이동현의 확정된 인수액과 별개로, 김성민의 점유관계와 전입일이 확인될 때까지 추가 인수·명도 위험이 남습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 이동현 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·51.2% | 102,400,000원 | 99,833,600원 | 202,233,600원 |
| 4회 유찰 시 40.96% | 81,920,000원 | 119,954,560원 | 201,874,560원 |
| 5회 유찰 시 32.77% | 65,536,000원 | 136,043,648원 | 201,579,648원 |
한 번 더 유찰되면 낙찰가는 81,920,000원으로 내려가지만 인수액은 119,954,560원으로 늘어 실질취득은 201,874,560원입니다. 두 번 더 유찰돼 낙찰가가 65,536,000원이 되어도 실질취득은 201,579,648원입니다. 유찰 횟수가 늘어나는 만큼 싸지는 물건이 아니라, 낙찰가가 인수액으로 이동하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,233,600원 |
| 1. 임차인 이동현 보증금 | 200,000,000원 | 100,166,400원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 이동현 미배당 | - | 99,833,600원 |
매각대금에서는 집행비용을 먼저 공제한 뒤 이동현에게 100,166,400원이 배당됩니다. 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원이며, 이동현의 미배당 보증금 99,833,600원은 매수인이 인수하는 가정입니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 지하철 2호선 구로디지털단지역 남동측 인근으로, 주변에는 상업용 건물, 오피스텔과 도시형생활주택이 분포합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 구로디지털단지역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 15층 건물의 14층이며, 위생·급배수·엘리베이터· 난방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태, 금융기관 담보평가 기준을 함께 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역· 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 토지면적은 241.8㎡, 공시지가는 17,000,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 55미터, 북동측 약 4미터, 남동측 약 8미터 도로와 접합니다.
- 유찰 신호. 감정가 200,000,000원에서 3회 유찰돼 102,400,000원까지 내려왔습니다. 다만 선순위 임차권 인수 때문에 유찰이 실질취득가 하락으로 연결되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차의 기준금액은 최저가 102,400,000원이 아니라 이동현 인수액을 합한 202,233,600원입니다.
- 최종 배당액 재계산. 집행비용·당해세·최우선변제 여부에 따라 이동현의 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 변동합니다.
- 김성민 전입 확인. 전입신고일·점유개시일·확정일자·점유 부분과 배당요구 여부를 확인해 대항력 가능성을 확정해야 합니다.
- 이동현 임차권 확인. 임대차계약 원본, 임차권등기명령 사건, 현재 보증금 잔액과 점유·퇴거 상태를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022년 6월 20일 민간임대주택등기가 존재하므로 관할청 등록 상태와 말소·의무관계를 확인해야 합니다.
- 용도와 금융조건 확인. 근린시설 표기와 도시형생활주택 이용상태가 금융기관의 대출비율, 담보평가와 향후 매각 대상층에 미치는 영향을 사전에 확인해야 합니다.
- 체납·명도 확인. 관리비 체납, 실제 점유자, 열쇠 인도와 명도비용을 관리주체·현장조사를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최종 배당관계를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “1.024억에 사는 물건이 아니다”
이 물건은 감정가 200,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 102,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이동현의 대항력 있는 임차보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 증가합니다. 현재 회차의 예상 인수액은 99,833,600원, 실질취득은 202,233,600원입니다.
4회 유찰 시에도 실질취득은 201,874,560원, 5회 유찰 시에도 201,579,648원입니다. 겉으로 보이는 최저가만 낮아질 뿐 총부담은 보증금 200,000,000원 부근에서 고정됩니다. 여기에 김성민의 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험까지 남습니다. 낙찰가 기준으로는 저가처럼 보이지만, 실질취득 기준으로는 감정가를 웃도는 고위험 인수형입니다.