인천지방법원 2025타경216. 김포시 운양동 더리버뷰 1층 127호입니다. 감정 이용상태는 집합건축물대장상 일반음식점, 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 이승택이며, 2023.11.22. 경기동부원예농업협동조합이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 2025.01.16. 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가는 793,000,000원이고 1회 유찰 후 최저가는 555,100,000원으로 내려왔습니다. 다만 현재 시세를 판단할 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 부족합니다. 특히 일반음식점 용도의 1층 상업시설은 주거용 부동산보다 개별 입지·공실·임대수익에 따른 가격 편차가 클 수 있어 입찰 전 현장 임대가와 매매사례 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경216 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강11로 328, 1층127호 (운양동,더리버뷰) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 1층 127호 · 사용승인 2018.10.18 |
| 소유자 | 이승택 (2023.11.22. 소유권이전 · 거래가액 800,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 793,000,000원 / 555,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기동부원예농업협동조합 / 521,891,998원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당 이후 인수 0원
현재 권리분석의 핵심은 2023.11.22. 설정된 경기동부원예농업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 경매개시결정도 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차에서 매수인의 인수액은 0원입니다.
임차인 내역은 없습니다. 감정평가상 현황은 공실입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유·열쇠 인도·사업자등록 및 임대차 존재 여부는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 현재 시세는 확인 불가
이 물건은 감정가 793,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 555,100,000원입니다. 등기상 직전 거래를 보면 설용자가 2023.05.31. 매매를 원인으로 742,000,000원에 취득했고, 이승택은 2023.11.01. 매매를 원인으로 800,000,000원에 취득했습니다.
그러나 이 두 금액은 모두 과거의 개별 거래가액일 뿐 현재 시세를 뜻하지 않습니다. 최신 실거래 평균·최근 거래·가격추세 자료가 없으므로 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 감정가 대비 할인율보다 현재 공실 상태의 임대가·관리비·상권 매출력·동일 건물 또는 인근 1층 상가의 최근 매매사례가 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 555,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,951,000원 |
| 1. 근저당 · 경기동부원예농업협동조합 | 600,000,000원 | 547,149,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,951,000원을 제외한 547,149,000원이 근저당권에 배당되어 채권최고액 기준 52,851,000원의 미배당이 발생합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 555,100,000원 | 547,149,000원 | 52,851,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 388,570,000원 | 382,330,020원 | 217,669,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 271,999,000원 | 267,391,014원 | 332,608,986원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 521,891,998원이 배당액 547,149,000원 범위 안에 들어오지만, 2회 유찰 시에는 근저당 배당액이 382,330,020원으로 줄어 신청채권 전액을 충족하지 못합니다. 다만 이 부족액은 배당 부족분이고, 제시된 시뮬레이션상 매수인에게 인수되는 금액은 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 운양동 운양역 북동측 인근. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 김포골드라인 운양역이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.
- 용도·현황. 집합건축물대장상 일반음식점이며 현황은 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 동측 약 15m 도로가 소재합니다.
- 토지. 준주거지역, 상업용, 평지, 세로장방, 중로각지이며 공시지가는 2,657,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 상대보호구역 저촉, 중로1류·중로2류 접합입니다.
- 시설. 화재탐지시설·스프링클러·공용 위생 및 급배수설비·도시가스설비·승강기설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·열쇠 인도 상태와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 상가 시세 확인. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·운양역 인근 1층 상가의 최근 매매가와 임대가를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 비용 확인. 공실 기간 중 관리비와 각종 유지비 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 업종 적합성 확인. 집합건축물대장상 일반음식점 용도이므로 실제 활용계획에 맞는 영업 가능 여부와 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 경매개시결정, 매각물건명세서와 현황조사 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 상가 가격 검증
권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2023.11.22. 경기동부원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 한 차례 유찰돼 최저가가 555,100,000원까지 내려왔지만 현재 시세를 직접 비교할 실거래 자료가 없습니다. 게다가 물건은 일반음식점 용도의 1층 상업시설이고 현황 공실입니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 실제 입찰가를 정하는 핵심은 운양역 인근 1층 상가의 최근 매매가·임대가와 공실 부담을 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
