수원지방법원 2024타경4652. 경기도 하남시 미사동 일대의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 자원재생업체 사무실, 부동산중개업소 사무실 및 주택으로 이용되고 있습니다. 일부 토지는 주차장과 고물적재장으로 이용 중이며, 여러 필지에서 임대관계가 조사됐습니다. 일반적인 단일 주택이나 아파트 경매와는 권리분석 구조가 다릅니다.

매각 예정가격은 22,412,498,880원, 신청채권자의 청구액은 2,385,566,089원입니다. 그러나 매각가격이 청구액보다 높다는 사실만으로 인수 위험이 없다고 볼 수는 없습니다. 실제로 대항력 검토가 필요한 임대차와 기존 근저당의 이전 이력이 함께 존재합니다. 특히 임차보증금과 배당 여부가 확정되지 않은 점유관계인이 다수 있어, 현재 계산된 실질취득금액은 확정 총액이 아닌 하한 참고치입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시결정과 근저당 승계관계

제시된 권리분석에서는 2024.07.25 임의경매개시결정을 말소기준으로 분류하고 있습니다. 그러나 그보다 앞서 설정된 근저당권이 여러 건 있으며, 일부 근저당은 2025.03.24 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 기존 근저당의 말소 표시와 이후 권리이전 표시가 함께 확인되므로, 경매개시결정만을 기준으로 나머지 권리를 모두 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 보증금 미상자가 핵심 위험

현황조사와 매각물건명세서 등에서 확인되는 인적 명의는 18명입니다. 이 중 최평식은 등기상 소유자이므로 별도 구분해야 하며, 나머지 17명은 제3자 점유·임대차 관계 확인 대상입니다. 이들이 모두 독립된 임대차계약의 임차인인지, 임대 공간이나 세대관계가 중복되는지는 추가 확인이 필요합니다.

제3자 중 보증금이 확인되는 사람은 (주)미사철강, 박순기, 이윤영입니다. 확인된 보증금 합계는 45,000,000원입니다. 나머지 14명은 보증금이 미상이므로 인수 위험을 45,000,000원으로 확정할 수 없습니다.

대항력 표시는 신고·전입일과 경매개시결정일의 선후관계를 참고한 잠정 판정입니다. 실제 대항력은 점유·주민등록 또는 사업자등록·임대차관계·선순위 권리 등을 함께 검토해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권도 확정하지 않았습니다. 승계 표시가 없다는 것은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 확인되지 않았다는 의미이며, 매수인의 보증금 인수 가능성과는 별개입니다.

참고로 확인된 임대차에서는 (주)미사철강의 임차 부분이 284.0000, 박순기는 63.0000, 임재학은 26.4400, 이윤영은 88.2000으로 표시됩니다. 단위와 공간의 중복 여부를 매각목록 및 계약서로 확인해야 합니다. 감정평가에서도 기호 1~3, 5~7 토지가 임대 중이고 기호 9 토지 일부가 임대 중인 것으로 조사됐습니다.

③ 실질취득가 — 확인된 보증금만으로도 최저가 초과

현재 확인된 세 임차인의 보증금 인수를 전제로 하면, 신건의 실질취득금액은 다음과 같이 계산됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고 배당되지 않는 경우에는 매각대금이 내려가더라도 미배당 보증금 인수가 늘어나 실질취득액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 따라서 유찰에 따라 표시된 최저가가 낮아지더라도, 반드시 매각대금과 잔여 인수보증금의 합계로 가격을 비교해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험은 별개

각 회차는 제시된 유찰 시나리오에 확인된 인수액 45,000,000원을 더한 단순 참고 계산입니다. 보증금 미상 점유자의 인수액과 실제 배당 결과는 반영되지 않았으며, 향후 회차·가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

경매 회차가 진행되면서 매각대금이 감소할 수 있지만, 그 자체로 권리관계가 단순해지는 것은 아닙니다. 특히 이 사건은 대항력 가능성이 있는 점유자 다수와 임대 중인 토지가 존재합니다. 실질취득액의 하한이 내려간다는 사실과 투자할 만한 가격이 형성됐다는 판단은 분리해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 22,412,498,880원 가정 · 자동 계산 참고)

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제·미확인 채권을 반영한 확정 배당액이 아닙니다. 임차보증금 45,000,000원은 매각대금 배분이 아닌 매수인 인수 가능액으로 구분했습니다.

⑥ 토지·건물 이용과 규제 — 원상회복 위험

매각물건명세서상 토지와 건물은 일괄매각이며, 제시외 건물도 감정평가와 매각에 포함됩니다. 일부 토지는 공부와 실제 이용상태가 다르고, 도시계획상 도로 또는 건축한계선의 영향을 받습니다. 이는 일반적인 건물 내부 상태뿐 아니라 토지의 실제 활용 가능성과 향후 정비 비용까지 조사해야 한다는 의미입니다.

• 주위환경. 하남시 미사동 미사리조정경기장 동측 인근이며, 도로변 근린생활시설과 후면 주택·농경지가 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입과 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 위치합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 이용. 기호 4는 자원재생업체 사무실, 기호 8은 부동산중개업소 사무실, 기호 10의 가·나·다동은 주택으로 이용되고 있습니다.
• 토지 현황. 기호 1·2 토지는 공부상 지목이 '전'이지만 실제로는 잡종지 상태의 주차장 및 고물적재장으로 사용되고 있습니다.
• 농지 관련. 매각물건명세서에는 농지취득자격증명서 제출이 필요하지 않다고 기재돼 있습니다. 다만 불법 형질변경에 대한 원상회복명령 가능성이 명시돼 있습니다.
• 도시계획 도로. 기호 2·5 토지는 도시계획상 도로에 저촉되고, 기호 3 토지는 건축한계선 및 보차혼용도로 관련 제한이 있습니다. 해당 제한을 반영해 감정평가됐습니다.
• 용도지역. 감정평가상 해당 토지들은 제1종일반주거지역 및 미사촌지구 지구단위계획구역에 속합니다.
• 기타 제한. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 관련 규제가 기재돼 있습니다.
• 기존 이용관계. 기호 1~3, 5~7 토지가 임대 중이고 기호 9 토지 일부도 임대 중인 것으로 탐문조사됐습니다.

건물 구조도 일률적이지 않습니다. 기호 4는 조립식판넬조, 기호 8은 일반철골구조, 기호 10은 목조·연와·브럭구조 등으로 구성돼 있습니다. 특히 기호 4 건물에는 공부상 단층이지만 제시외 2층 소재에 관한 기재가 있어, 실제 매각 포함 범위와 건축물 현황을 대조할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재검증. 2019년 및 2022년 설정 근저당과 2025.03.24 권리이전 내역의 관계를 원등기·말소등기와 대조하고 실제 유효 담보권 및 소멸순위를 확정해야 합니다.
• 임차관계 확인. 제3자 점유관계인 17명의 실제 임차 여부, 사용 공간, 보증금, 계약기간, 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
• 미상 보증금 조사. 보증금 미상 14명의 임대차계약서, 전입·사업자등록, 확정일자, 배당요구 및 권리신고 내역을 확보해야 합니다.
• 소유자와 임차인 구분. 최평식은 등기상 소유자이므로 동일인 여부와 점유·임차 관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 매각목록 확인. 미사동 239-1 사건 소재지와 미사동 240 건물 등기, 토지·건물 각 목록 및 제시외 건물의 포함 범위를 정확히 맞춰야 합니다.
• 배당표 재산정. 신청채권 2,385,566,089원과 기존 담보권자 채권이 실제 배당계산에 반영되도록 채권신고 및 우선순위를 대조해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 도시계획 도로 저촉, 건축한계선, 보차혼용도로, 지구단위계획 및 관련 행위제한을 필지별로 확인해야 합니다.
• 원상회복 비용 확인. 공부상 '전'인 토지의 주차장·고물적재장 사용에 따른 불법 형질변경 여부와 원상회복 가능성을 검토해야 합니다.
• 명도·점유정리. 사무실, 주택, 임대토지 및 고물적재 공간의 실제 사용 주체를 확인하고 인도 가능성과 정리비용을 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 전체 감정가뿐 아니라 토지·건물별 가치와 제약에 따른 실질 이용가치를 평가한 뒤, 확인된 모든 인수액을 포함한 취득비용으로 비교해야 합니다.
• 입찰 직전 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 채권신고·매각공고 및 보증금 조건을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 권리 확정이 먼저다”

이 사건은 신건 최저매각가 22,412,498,880원이라는 가격만으로 평가하기 어렵습니다. 현재 확인된 보증금 인수액은 45,000,000원이지만, 보증금 미상 제3자 점유관계인이 14명 더 존재합니다. 기존 근저당의 설정·이전·말소 내역과 배당계산도 별도 검증이 필요합니다.

토지 측면에서도 일부 필지의 공부상 지목과 실제 사용상태가 다르며, 도로 저촉 및 원상회복 위험이 있습니다. 개별 토지·건물의 시장가치도 확인되지 않아 신건 가격이 적정한지, 향후 유찰가격에 실질적인 메리트가 생기는지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

종합 판단은 D등급(33점), 적극 입찰 보류입니다. 이는 감정가가 시세보다 높다고 확인됐기 때문이 아니라, 인수액 미확정·복잡한 담보권·다수 점유관계·토지 이용규제가 동시에 존재하기 때문입니다. 이 물건의 첫 번째 과제는 낮은 응찰가를 정하는 것이 아니라 무엇을 인수하고 어떤 토지·건물을 실제로 취득하는지 확정하는 것입니다.