수원지방법원 2024타경4652. 하남시 미사동의 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 자원재생업체 사무실, 부동산중개업소 사무실, 주택이 혼재합니다. 목록1·2 토지는 공부상 ‘전’이나 현황은 잡종지 상태의 주차장 및 고물적재장으로 이용되고 있으며, 일괄매각에는 제시외 건물도 감정·매각에 포함됩니다.
이 사건의 핵심은 단순한 근저당 말소 여부보다 점유관계와 매수인 인수 가능액입니다. 조사된 점유·임차관계는 18건이고, 이 가운데 보증금이 확인되는 (주)미사철강 10,000,000원, 박순기 30,000,000원, 이윤영 5,000,000원은 배당계산상 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 반영되어 합계 45,000,000원입니다. 그 밖의 다수 점유자는 보증금이 확인되지 않아 최종 인수액을 현재 금액으로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4652 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사동 239-1 |
| 등기 건물 표시 | 경기도 하남시 미사동 240 · 경기도 하남시 미사동로40번길 91-8 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 자원재생업체 사무실 · 부동산중개업소 사무실 · 주택 |
| 소유자 | 최평식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 19,691,788,880원 / 19,691,788,880원 (신건) |
| 청구액 | 2,385,566,089원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 감정 및 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소보다 점유관계가 더 어렵다
권리판정상 2024.07.25 임의경매개시결정이 말소기준으로 표시되어 있습니다. 이후 하남시 압류와 국가 압류가 있었고, 각각 해제·말소 처리됐습니다. 한편 2019.11.06 및 2022.06.17 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당은 2024.12.27 확정채권양도를 원인으로 2025.03.24 농업협동조합자산관리회사에 이전된 등기가 남아 있습니다. 따라서 입찰 전 원 근저당의 설정·말소·이전 관계를 등기 원문과 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 점유·임차인 — 알려진 4,500만원보다 미상액 확인이 우선
| 점유·임차인 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 반정기 | — | 2020.07.24 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)미사철강 | 284.0000 | 2018.01.26 | 10,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 10,000,000원 |
| 박순기 | 63.0000 | 2019.10.16 | 30,000,000원 | 5,500,000원 | 대항력 有 | 미상 | 30,000,000원 |
| 임재학 | 26.4400 | 2020.12.28 | 미상 | 2,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이윤영 | 88.2000 | 2023.11.28 | 5,000,000원 | 700,000원 | 대항력 有 | 미상 | 5,000,000원 |
| 박기서 | — | 1994.06.07 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박귀남 | — | 2022.02.21 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최평식 | — | 1984.07.16 | 미상 | — | 관계인 확인 | 미상 | 소유자와 동일 |
| 김인호 | — | 2020.09.10 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 남희연 | — | 2021.11.04 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김원섭 | — | 2021.08.11 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 오승환 | — | 2024.07.01 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서민수 | — | 2020.03.05 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박찬웅 | — | 2007.04.04 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임호생 | — | 2019.02.18 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최태섭 | — | 2022.05.27 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신상미 | — | 2020.02.03 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| LAI PHUOC KIEN | — | 2024.06.17 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
확인된 보증금 세 건은 합계 45,000,000원이며 배당표에서는 전액 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 반정기·임재학·박기서·박귀남·김인호·남희연·김원섭·오승환·서민수·박찬웅·임호생·최태섭·신상미· LAI PHUOC KIEN 등은 보증금이 확인되지 않습니다. 최평식은 등기부상 소유자와 동일하여 가장임차인 또는 관계인 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리확정이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 19,691,788,880원이나 유찰 후 최저가만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 매수인 인수 45,000,000원과 미상 보증금이 존재하므로, 가격 판단은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수액을 기준으로 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 실질취득 최소 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 19,691,788,880원 | 45,000,000원 | 19,736,788,880원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 15,753,431,104원 | 45,000,000원 | 15,798,431,104원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 12,602,744,883원 | 45,000,000원 | 12,647,744,883원 | 0원 |
각 회차의 실질취득 최소액은 해당 매각가에 현재 확인된 인수액 45,000,000원만 더한 값입니다. 보증금 미상 점유자의 인수액은 포함되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,691,788,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 199,317,889원 |
| 인수 · (주)미사철강 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박순기 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이윤영 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,492,470,991원 |
배당계산상 집행비용 199,317,889원과 소유자 잔여 19,492,470,991원으로 매각대금이 배분되고, 확인된 임차보증금 45,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여는 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 이용상태와 제한
- 주위환경. 미사리조정경기장 동측 인근으로, 도로변에는 근린생활시설, 후면에는 주택 및 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 및 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호4 건물은 자원재생업체 사무실, 기호8 건물은 부동산중개업소 사무실, 기호10 건물 (가)동·(나)동·(다)동은 주택으로 이용 중입니다.
- 토지 현황. 목록1·2 토지는 공부상 ‘전’이나 현황은 잡종지 상태이며 주차장 및 고물적재장으로 이용 중입니다.
- 형질변경. 농지취득자격증명서 제출은 요하지 않으나 불법형질 변경 시 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.
- 도시계획 제한. 목록2·5 토지는 도시계획 ‘도로’에 저촉되고, 목록3 토지는 건축한계선·보차혼용도로에 저촉되어 제한받는 가격으로 평가됐습니다.
- 제외 시설. 목록3·6 토지 지상의 임차인이 설치한 출입문·담장·계근대·전기설비·컨테이너 등 철거 및 이동이 용이한 시설은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 임대관계. 기호1-3·5-7 토지는 임대 중이고 기호9 토지는 일부 임대 중인 것으로 탐문됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 점유자 확인. 알려진 인수 45,000,000원만 보고 실질취득액을 확정하지 말고, 각 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 최평식 점유관계 확인. 점유·임차 조사상의 최평식과 등기부상 소유자가 동일하므로 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 대조. 2019.11.06 및 2022.06.17 설정 근저당의 2025.03.24 농업협동조합자산관리회사 이전등기와 원 근저당 말소관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격은 실질취득 기준. 현재 확인된 금액만으로도 실질취득 최소액은 19,736,788,880원입니다. 미상 보증금이 확인되면 그만큼 추가됩니다.
- 시세 단정 금지. 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 토지 형질변경. 공부상 ‘전’인 목록1·2 토지의 현황과 원상회복명령 가능성을 확인해야 합니다.
- 도시계획 저촉. 목록2·5의 도로 저촉과 목록3의 건축한계선·보차혼용도로 제한을 사용계획에 반영해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 임차인이 설치한 출입문·담장·계근대·전기설비·컨테이너 등의 소유·철거·명도관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — 신건 가격보다 ‘미상 인수액’을 먼저 확정해야 한다
이 사건은 감정가와 최저가가 모두 19,691,788,880원인 신건입니다. 그러나 확인된 임차보증금만 45,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 현재 실질취득 최소액은 19,736,788,880원입니다. 더 중요한 문제는 이 금액이 끝이 아니라는 점입니다. 보증금이 확인되지 않은 다수 점유자가 있어 실제 인수액은 현재 확정할 수 없습니다.
여기에 소유자 최평식과 동일한 이름의 점유관계, 근저당 이전등기, 토지의 현황상 잡종지 이용과 원상회복 가능성, 도시계획 도로·건축한계선 저촉, 매각 제외 시설까지 함께 검토해야 합니다. 실거래 시세 수치도 확인되지 않으므로 유찰에 따른 최저가 하락만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 이 사건의 우선순위는 가격 계산이 아니라 점유·임차관계와 인수액의 확정입니다.
