인천지방법원 2025타경339. 김포시 대곶면 대벽리의 제2종근린생활시설과 공장, 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 1은 제2종근린생활시설인 사무소, 기호 3은 제2종근린생활시설인 제조업소 및 공장으로 이용됐으며, 두 건물 모두 공실 상태입니다. 토지면적은 4,818㎡, 토지이용상황은 공업용이고 소유자는 진흥건업주식회사입니다.
권리관계의 기준점은 2015년 10월 8일 설정된 주식회사엘지하우시스의 채권최고액 2,000,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 우리은행·국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 이후 설정된 근저당권과 다수의 가압류, 경매개시결정, 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다.
다만 권리가 소멸한다고 물건 자체의 문제가 없어지는 것은 아닙니다. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되고, 기호 1은 일반건축물대장과 등기사항전부증명서의 면적이 다릅니다. 2019년 7월 3일 증축된 부분은 제시외 건물로 평가됐습니다. 기호 3은 일반건축물대장에 위반건축물로 등재돼 있으며, 건물 뒤편과 위쪽 경계부분에는 높은 옹벽이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경339 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 대벽리 236 가동 · 경기도 김포시 대곶면 대곶서로166번길 75 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(사무소·제조업소) · 공장 |
| 토지 | 4,818㎡ · 지목 대 · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 기호 1 사무소 공실 · 기호 3 제조업소 및 공장 공실 |
| 소유자 | 진흥건업주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 6,316,111,840원 / 3,094,895,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구액 | 2,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.10.08. 을구 4번 근저당권입니다. 이후의 을구 6번부터 9번까지 근저당권, 갑구의 가압류와 경매개시결정, 김포시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2012년 설정된 우리은행과 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현재의 선순위 인수권리가 아닙니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 3,094,895,000원으로 감정가 6,316,111,840원의 49%입니다. 두 차례 유찰되며 감정가보다 3,221,216,840원 낮아졌습니다. 하지만 공장·근린생활시설·토지가 결합된 물건으로, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 3,094,895,000원 | 49% | 6,271,879,766원 |
| 3회 유찰 시 | 2,166,426,500원 | 34.3% | 7,191,063,581원 |
| 4회 유찰 시 | 1,516,498,550원 | 24.01% | 7,834,492,252원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,094,895,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 33,348,950원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사엘지하우시스 | 2,000,000,000원 | 2,000,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사엘지하우시스 | 700,000,000원 | 700,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사금강시스템하우징 | 390,000,000원 | 361,546,050원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사엘엑스하우시스 | 500,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 현대커머셜주식회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 해피창 주식회사 | 113,222,670원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 대상테크롤 | 220,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 아성산업개발주식회사 | 1,245,013,190원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 1,249,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신보2022제17차유동화전문 유한회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신보2022제24차유동화전문 유한회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신보2023제18차유동화전문유한회사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 전문건설공제조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 박정희 | 6,189,956원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
채권총액 9,333,425,816원 중 집행비용을 제외한 예상배당은 3,061,546,050원이며, 현재 회차의 미배당액은 6,271,879,766원입니다. 을구 7번 근저당권부터 일부 미배당이 발생하고, 후순위 근저당권과 가압류에는 배당재원이 남지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 건물·토지 리스크 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 대곶119안전센터 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 소재해 교통상황은 무난한 편입니다.
- 기호 1. 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물이며, 제2종근린생활시설인 사무소로 공실입니다. 사용승인일은 2012.10.19.입니다.
- 기호 1 면적 차이. 일반건축물대장과 등기사항전부증명서상 면적이 다르며, 2019.07.03. 증축부분은 제시외 건물로 평가됐습니다.
- 기호 3. 일반철골구조 판넬지붕 1층 건물이며, 제2종근린생활시설인 제조업소 및 공장으로 공실입니다. 사용승인일은 2012.10.10.입니다.
- 기호 3 소재지. 등기상 236-1·240-5번지 양지상으로 기재됐으나 2018.12.13. 합병으로 말소됐고, 현황과 건축물대장상 236번지 지상에 소재합니다. 도로명주소는 대곶서로166번길 73입니다.
- 위반건축물. 기호 3은 일반건축물대장에 위반건축물로 등재돼 있습니다.
- 옹벽. 기호 1 위쪽 경계부분과 기호 3 뒤편에 높은 옹벽이 있습니다.
- 설비. 기호 1과 기호 3에 위생설비, 급배수설비 및 전기설비가 돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 367,200원/㎡이며, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 도로. 기호 4는 2012.10.30. 임야에서 도로로 지목이 변경됐습니다.
- 점유. 감정평가상 건물은 공실이나 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 범위 확인. 기호 3의 위반 위치·면적·내용과 시정명령, 이행강제금 관련 사항을 일반건축물대장과 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 증축부분 대조. 기호 1의 등기면적, 건축물대장 면적, 2019.07.03. 증축부분 및 제시외 평가 범위를 현황과 직접 대조해야 합니다.
- 일괄매각 경계 확인. 건물과 토지, 제시외 건물이 일괄매각되므로 각 목록의 위치·경계·도로 이용관계를 확인해야 합니다.
- 옹벽 상태 확인. 건물 뒤편과 위쪽 경계의 높은 옹벽에 균열·배수·토압 문제가 없는지 현장에서 점검해야 합니다.
- 공실 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상이므로 실제 점유자, 유치물, 사업자등록 및 사용 흔적을 다시 확인해야 합니다.
- 허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부에 따른 적용사항을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 재산정. 감정가 대비 49%만 보지 말고 토지가치, 적법 건물가치, 위반·제시외 부분, 철거·보수 가능성을 각각 나눠 응찰 상한을 계산해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액은 크지만 배당받지 못한 후순위 채권이 곧바로 매수인 인수로 이어지는 구조는 아닙니다. 예상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 건물 하자는 정리되지 않는다”
이 사건의 등기 권리 구조는 명확합니다. 2015년 주식회사엘지하우시스 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 입찰 판단의 중심은 권리가 아니라 실물과 가격입니다.
공장·제2종근린생활시설·토지를 함께 매수해야 하고, 제시외 증축부분과 등기면적 차이, 위반건축물, 높은 옹벽, 임대관계 미상이라는 확인사항이 동시에 존재합니다. 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 시세 근거 없이 이를 저가매수라고 단정해서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원, 실물 리스크는 별도. 적법하게 사용할 수 있는 면적과 토지가치를 다시 계산한 뒤 가격을 정해야 하는 현장검증형 C등급 물건입니다.
