수원지방법원 2024타경5112. 경기도 성남시 수정구 창곡동, 위례광장로 45의 1층 102호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있으나, 등기 대상은 집합건물이며 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(굽네치킨)입니다. 지하 2층·지상 5층 규모의 철근콘크리트 건물에 있는 1층 호실로, 주변 아파트단지를 배후에 둔 상업지대에 자리합니다.

소유자로 표시된 송영범 명의의 부동산에 성남북부새마을금고가 2018년 4월 11일 채권최고액 694,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 신용보증기금의 가압류가 발생했고, 성남북부새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저가는 감정가의 절반 이하로 내려왔지만, 입찰 판단에서는 등기상 인수 위험과 실제 상가 거래가격을 분리해 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위는 이미 말소, 현재 근저당이 기준

권리분석의 기준점은 2018.04.11 설정된 을구 5번 성남북부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 694,200,000원이며, 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그 이후 등기된 신용보증기금의 가압류 및 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다.

과거 도드람양돈협동조합 명의로 설정됐던 근저당권 6,000,000,000원과 600,000,000원은 이미 말소된 권리입니다. 따라서 이 채권최고액을 매수인에게 승계되는 채무로 계산해서는 안 됩니다. 다만 갑구 소유권이전 등기의 말소 표시와 현재 소유자 표시의 정합성은 입찰 전 최신 등기원본으로 확인할 필요가 있습니다.

② 실제 임차인 1명 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요

실제 임차인은 유은옥 1명입니다. 보증금은 10,000,000원, 월 차임은 800,000원이며, 2019년 11월 5일 전입한 것으로 조사됐습니다. 이는 말소기준권리 설정일인 2018년 4월 11일보다 늦고, 조사상 대항력은 없는 것으로 판단됐습니다. 2024년 9월 6일 배당요구도 접수됐습니다.

따라서 이 임차인의 보증금 10,000,000원을 매수인 인수액에 그대로 더하지 않습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았고, 실제 이용상태가 상가인 만큼 사업자등록·점유 및 상가임대차보호법상 보호 요건은 별도로 확인해야 합니다. 소액임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

③ 가격 점검 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가 560,000,000원에서 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 274,400,000원입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 본건은 주거용 아파트가 아니라 상업용 1층 근린생활시설로 이용되는 부동산입니다. 주변 상권, 임대수요, 공실 위험, 업종 적합성 및 환금성에 따라 실제 매매가격이 크게 달라질 수 있습니다.

동일 건물이나 인근의 비교 가능한 근린생활시설 실거래가격을 확인하지 못한 상태이므로, 274,400,000원이 최근 시세보다 낮은지 여부는 아직 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율을 실거래 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오는 제시된 매각가격과 배당 추정치에 따른 비교입니다. 향후 실제 최저매각가와 매각일정은 법원 공고를 확인해야 합니다. 미배당금은 채권자에게 전액 배당되지 못하는 금액이며, 매수인 인수액과 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 274,400,000원 가정)

현재 최저가 기준 매각대금 274,400,000원에서 집행비용 4,641,600원을 차감하면 채권자 배당 가능액은 269,758,400원입니다. 이는 성남북부새마을금고 근저당권의 채권최고액에도 미치지 못합니다. 후순위 신용보증기금 가압류에는 배당이 돌아가지 않고, 소유자 잔여금도 발생하지 않는 것으로 추정됩니다.

채권자 전체 미배당금은 443,441,600원입니다. 신청채권자의 청구액 554,598,501원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당금이 매수인의 인수금으로 전환되는 것은 아닙니다.

예상배당은 집행비용 추정치와 근저당권 채권최고액 등을 적용한 단순 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권 잔액, 배당요구 및 법정 우선순위에 따라 배당금이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 밀리토피아호텔 서측 인근입니다. 주변은 다수의 아파트단지를 배후지로 하는 근린생활시설 중심 상업지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 남위례역이 소재합니다. 감정평가상 교통 여건은 양호한 편입니다.
• 도로 접근. 건물 부지는 동측 약 25미터, 서측 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 5층 건물의 1층 호실입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·냉난방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 이용상태. 현재 근린생활시설로 이용 중이며 상호명은 굽네치킨입니다. 영업장 인도와 시설물 처리 범위를 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 지목 대, 준주거지역·위례 지구단위계획구역입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역, 과밀억제권역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역 등의 지정사항이 있으므로 거래 및 이용상 제한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시가 없으며, 감정요항표상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 배후 아파트단지와 교통 접근성은 입지상 긍정적 요소입니다. 다만 상업시설의 매매가격과 환금성은 실제 영업수요, 공실률, 임대조건 및 상권에 좌우되므로 거래사례 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 상가 실거래가 확인. 동일 건물과 주변 유사한 1층 근린생활시설의 최근 매매가격을 조사하고, 현재 최저가 274,400,000원과 비교하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
• 임대차 확인. 유은옥의 보증금 10,000,000원, 월 차임 800,000원, 점유 범위 및 실제 계약관계를 확인하세요. 사업자등록, 확정일자, 상가임대차보호법상 대항력과 우선변제 요건도 검토해야 합니다.
• 명도 계획. 대항력 없는 임차인이라도 점유 중이라면 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다. 영업시설 및 집기 처리와 점포 인도 시점을 확인하세요.
• 매각 범위 확인. 사건상 용도는 대지로 표기돼 있고 실제 감정 이용상태는 집합건물 내 근린생활시설입니다. 매각목록에서 건물 전유부분, 대지권 및 매각대상 범위를 정확히 대조하세요.
• 등기원본 확인. 과거 도드람양돈협동조합 근저당의 말소 여부와 갑구 소유권이전 등기 말소 표시를 최신 등기부로 확인하세요. 소유자 표시와 권리변동 내역의 정합성을 점검해야 합니다.
• 배당 및 비용. 집행비용 4,641,600원은 추정치입니다. 당해세, 최우선변제, 관리비 체납 및 낙찰 후 추가 부담 가능성을 확인하세요.
• 영업·수익성. 현 임대차 월 차임 800,000원의 실제 수취 여부, 공실 전환 가능성, 관리비와 유지비, 주변 임대수요를 확인하세요. 표시된 차임만으로 투자수익을 확정할 수 없습니다.
• 입찰 조건. 2026.11.02 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 입찰보증금 조건을 최종 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시장가격

이 사건의 긍정적인 부분은 권리관계입니다. 현재 말소기준 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 1명도 조사상 대항력이 없습니다. 매수인이 인수할 보증금이나 등기상 권리가 없어 권리 인수금액은 0원입니다.

하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 560,000,000원에서 최저가 274,400,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 동일·유사 근린생활시설의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격이 시장가치보다 충분히 낮다고 단정할 수 없습니다. 이미 2회 유찰된 상업용 부동산이라는 점도 보수적으로 고려해야 합니다.

또한 현재 임차인이 존재하므로 실제 점유 상황과 영업장 명도, 임대차 보호 요건을 확인해야 하고, 매각대상 범위 및 등기 표시의 정합성도 원본으로 점검해야 합니다.

권리는 비교적 단순하지만 가격과 환금성은 검증이 필요합니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 실제 시장에서 얼마에 거래되는 근린생활시설을 얼마에 취득할 수 있느냐입니다. 현재 단계에서는 권리 인수 위험이 낮다는 점을 긍정적으로 보되, 입찰 판단은 보류하고 실거래·임대수익·점유를 먼저 검증하는 접근이 적절합니다.