수원지방법원 2024타경5112. 경기도 성남시 수정구 위례광장로 45, 1층 102호입니다. 감정평가상 현재 근린생활시설(굽네치킨)로 이용 중이고, 주변은 다수의 아파트단지를 배후로 하는 근린생활시설 중심의 상업지대입니다. 등기상 핵심은 2018.04.11 설정된 성남북부새마을금고 근저당권 694,200,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 뒤에 붙은 신용보증기금 가압류 19,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 유은옥 1명입니다. 보증금 10,000,000원, 월세 800,000원, 전입신고일은 2019.11.05이며 2024.09.06 배당요구를 했습니다. 전입신고가 말소기준인 2018.04.11보다 늦어 대항력이 없으므로 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 입찰가격과 근린생활시설의 수익·환금성 판단이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5112 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 위례광장로 45, 1층102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(굽네치킨) 이용 |
| 소유자 | 송영범 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 560,000,000원 / 560,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 성남북부새마을금고 |
| 청구금액 | 554,598,501원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기상 말소기준은 을구 5번 성남북부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 694,200,000원이고 채무자는 송영범입니다. 2024.06.13 신용보증기금 가압류 19,000,000원과 2024.08.19 성남북부새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유은옥 | 40.8800 | 2019.11.05 | 10,000,000원 | 800,000원 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
유은옥의 전입일 2019.11.05는 말소기준권리 2018.04.11보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고 보증금 10,000,000원은 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 배당요구는 2024.09.06 접수됐습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 시세 근거 없이 신건 560,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 560,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 낙찰자가 인수할 권리가 없으므로 현재 회차의 실질취득액도 560,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 확인할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 560,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,000,000원 |
| 2. 근저당 · 성남북부새마을금고 | 694,200,000원 | 552,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 713,200,000원 중 552,000,000원이 배당되고, 미배당액은 161,200,000원입니다. 성남북부새마을금고의 신청채권 청구액 554,598,501원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 미배당 채권은 매수인 인수액과 별개이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 성남시 수정구 창곡동 밀리토피아호텔 서측 인근이며, 다수의 아파트단지를 배후로 하는 근린생활시설 등이 소재한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 남위례역(지하철8호선)이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설로 이용 중이며 상호명은 굽네치킨입니다. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 5층 건물의 제1층 제102호입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 가장형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 준주거지역·지구단위계획구역(위례)에 해당합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 시스템에어컨 냉난방설비, 승강기설비 및 주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 유은옥의 보증금 10,000,000원·월세 800,000원, 전입일 2019.11.05 및 배당요구 2024.09.06 내용을 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 재확인하세요.
- 점유·명도 확인. 현재 근린생활시설이 실제 영업 중인지, 임대차 종료·인도 시점과 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 수익성 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 560,000,000원의 적정성은 주변 1층 근린생활시설의 실제 임대료·공실·매매 호가와 함께 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 560,000,000원, 1회 유찰 시 448,000,000원, 2회 유찰 시 358,400,000원의 가격구간을 기준으로 자금 계획을 비교하세요.
- 권리 재확인. 말소기준 성남북부새마을금고 근저당 이후 권리의 소멸 여부와 인수권리·법정지상권 해당사항 없음을 입찰 직전 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 영업가치
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.04.11 성남북부새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 유은옥 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 신건 최저가 560,000,000원의 가격 매력은 별도 문제입니다. 비교할 실거래가가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없고, 감정평가상 실제 이용도 근린생활시설입니다. 결국 이 물건은 권리에서는 합격점을 줄 수 있지만 가격은 현장 임대수익과 상권 확인 전까지 보수적으로 판단해야 하는 사건입니다.
