수원지방법원 2024타경6016. 경기도 하남시 미사동 209의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며, 주건물 1층 주택과 지층, 부속건물 2개동도 모두 주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 최평식이고, 현재 말소기준권리는 2021.04.06. 설정된 주식회사전북은행 채권최고액 575,000,000원의 근저당권입니다.
이 사건에서 가장 중요한 것은 등기부보다 점유관계입니다. 조사된 점유자는 모두 11명이고, 이 가운데 박기서·김인호·서민수·박찬웅·임호생·신상미는 말소기준권리보다 앞선 날짜에 전입했습니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 따라서 배당표상 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도 실제 취득비용을 6,563,805,880원으로 고정해서 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6016 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사동 209 · 미사동로40번길 131-8 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 건물은 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 최평식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 6,563,805,880원 / 6,563,805,880원 (신건, 유찰 0회) |
| 청구금액 | 457,607,958원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.06. 주식회사전북은행 근저당권 · 채권최고액 575,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 감정 및 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순해 보여도 점유가 핵심
2020.03.09. 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권 480,000,000원과 2021.02.16. 전북은행 근저당권 690,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 그 다음인 2021.04.06. 전북은행 근저당권입니다. 2024.07.25. 서울경기양돈축산업협동조합의 임의경매개시결정과 2024.09.26. 전북은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 실제 조사 점유자 11명
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박기서 | 1994.06.07 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 박귀남 | 2022.02.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김인호 | 2020.09.10 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 남희연 | 2021.11.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김원섭 | 2021.08.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서민수 | 2020.03.05 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 박찬웅 | 2007.04.04 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 임호생 | 2019.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 최태섭 | 2022.05.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신상미 | 2020.02.03 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| LAI PHUOC KIEN | 2024.06.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
말소기준일 2021.04.06.보다 앞선 전입자는 박기서·김인호·서민수·박찬웅·임호생·신상미 6명입니다. 반대로 박귀남·남희연·김원섭·최태섭·LAI PHUOC KIEN은 말소기준 이후 전입입니다. 문제는 선순위 6명의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 이 사건은 인수액을 0원으로 전제한 가격분석을 해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,563,805,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 68,038,059원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 575,000,000원 | 575,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,920,767,821원 |
배당 계산상 채권 미배당액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 다만 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 점유자의 보증금 자체가 확인되지 않아 이 표만으로 매수인의 실제 승계액을 0원이라고 판단할 수 없습니다.
④ 토지·건물 조건 — 농취증과 원상복구 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물도 감정 및 매각에 포함되어 있습니다.
- 목록3·4 토지. 공부상 ‘전’이나 현황은 건물 진입로 및 임시주차장으로 이용 중입니다.
- 목록5 토지. 농지이며, 목록3~5 토지는 모두 농지취득자격증명서 제출이 필요합니다.
- 농취증 미제출. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금은 반환하지 않음으로 명시되어 있습니다.
- 형질변경. 토지의 불법형질 변경 시 원상복구명령이 발하여질 가능성이 있습니다.
- 도로 저촉. 목록3 토지 일부는 도시계획 ‘도로’에 저촉되어 제한받은 가격으로 평가되었습니다.
- 경계 확인. 토지의 정확한 위치·면적·인접토지와의 경계는 별도 측량 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 미사동 ‘미사리조정경기장’ 동측 인근으로, 도로변 근린생활시설과 후면 주택·농경지가 혼재된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입 및 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 1991.11.19. 사용승인된 목조·연와·브럭구조 등의 단층건물로, 주택으로 이용 중이며 위생·급배수시설과 일부 전기온수보일러시설을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 미사동 209는 제1종일반주거지역·미사촌지구 지구단위계획구역입니다.
- 토지 규제. 미사동 266-8은 자연녹지지역·개발제한구역이며, 미사동 206은 중로3류 저촉 및 도시관리계획 입안중입니다.
- 공부와의 차이. 건물 감정요항표에는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 회차 시나리오 — 유찰돼도 먼저 해결할 것은 점유다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 6,563,805,880원 | 0원 | 5,920,767,821원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 5,251,044,704원 | 0원 | 4,621,134,257원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 4,200,835,763원 | 0원 | 3,581,427,405원 |
유찰 시 명목 매각가는 5,251,044,704원, 4,200,835,763원으로 내려가지만 이 사건에서는 선순위 점유자의 보증금 규모를 모르는 상태라는 핵심 문제가 그대로 남습니다. 즉 회차가 내려갈수록 싸 보이는 것과 실제 취득비용이 낮아지는 것은 같은 의미가 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 6명 보증금 확인. 박기서·김인호·서민수·박찬웅·임호생·신상미의 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부, 배당요구 여부를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 농취증 가능 여부 선확인. 목록3~5 토지는 농지취득자격증명서가 필요하고 미제출 시 보증금 반환이 되지 않습니다.
- 토지 경계·현황 확인. 목록3·4의 공부상 지목과 현황 이용이 다르고, 목록3 일부는 도시계획 도로 저촉입니다.
- 형질변경 확인. 불법형질 변경 여부와 원상복구명령 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 주건물·지층·부속건물 2개동, 제시외 건물과 각 토지의 실제 경계 및 이용상태를 대조해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 계산상 채권 미배당액 0원과 매수인의 임차보증금 승계 0원은 같은 뜻이 아닙니다.
맺으며 — “65.64억짜리 신건”보다 먼저 숫자를 채워야 한다
등기부만 보면 말소기준은 명확합니다. 2021.04.06. 전북은행 근저당권 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 계산된 배당에서도 근저당권 575,000,000원은 전액 배당됩니다. 하지만 실제 입찰자의 위험은 그 앞에 있습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 6명인데 보증금이 모두 미상이기 때문입니다.
여기에 농지취득자격증명서가 필요한 토지 3필지, 미제출 시 보증금 미반환, 불법형질 변경 시 원상복구 가능성, 도시계획 도로 저촉 토지까지 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 순서는 ‘얼마에 쓸까’가 아니라 ‘선순위 6명의 보증금과 농취증 가능성을 먼저 확정할 수 있는가’입니다. 그 두 가지가 확인되기 전까지는 권리·절차 모두 고위험 구간으로 보는 것이 맞습니다.
