수원지방법원 2024타경51153. 하남시 감이동 478-7 토지와 네모빌딩을 일괄매각하는 신건입니다. 건물은 2022.10.07 사용승인된 철근콘크리트구조 지하2층·지상5층으로, 지하층은 주차장·창고 등, 1층은 휴게음식점·소매점, 2층부터 5층은 업무시설(사무소)로 이용 중입니다. 토지는 574.2㎡의 상업용 대지이며 준주거지역·지구단위계획구역(감일지구)에 속합니다.
권리의 기준점은 2022.12.05 중소기업은행 근저당권 7,956,000,000원입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당권 720,000,000원과 1,020,000,000원, 여러 가압류·경매개시결정·압류는 자료상 매각으로 소멸합니다. 하지만 점유관계까지 보면 별도의 확인사항이 있습니다. 실제 조사된 점유자는 3명이고, 이 가운데 2층 (주)알트엠은 보증금 45,000,000원, 월차임 3,000,000원이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경51153 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감이동 478-7 · 경기도 하남시 신우실로110번길 31 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 업무시설 및 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사네모 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층·지상5층 · 2022.10.07 사용승인 |
| 토지 | 574.2㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 10,676,129,800원 / 10,676,129,800원 (신건) |
| 신청채권액 | 8,568,981,297원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후의 중소기업은행 추가 근저당권, 신용보증기금·경기신용보증재단·케이비국민카드·성지라미텍·기술보증기금·목산·순남천· 근로복지공단 등의 가압류, 강제·임의경매개시결정과 하남시·국·국민건강보험공단 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 2층은 대항력 판정 보류
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입신고 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)알트엠 | 2층 | 45,000,000원 | 3,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박태희 | 3층 | 35,000,000원 | 3,000,000원 | 2023.08.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박태웅 | 네모빌딩 3층 | 미상 | 미상 | 2023.07.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사된 점유자는 3명입니다. 박태희와 박태웅의 전입신고일은 말소기준일 2022.12.05 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 (주)알트엠은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 보증금이 확인되었다는 이유만으로 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,676,129,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 109,161,298원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 7,956,000,000원 | 7,956,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,020,000,000원 | 1,020,000,000원 |
| 신용보증기금 가압류 | 7,061,840원 | 7,061,840원 |
| 경기신용보증재단 가압류 | 280,560,000원 | 280,560,000원 |
| 주식회사케이비국민카드 가압류 | 17,653,705원 | 17,653,705원 |
| 주식회사 성지라미텍 가압류 | 47,382,720원 | 47,382,720원 |
| 중소기업은행 가압류 | 40,421,114원 | 40,421,114원 |
| 기술보증기금 가압류 | 46,656,000원 | 46,656,000원 |
| 주식회사목산 가압류 | 20,362,925원 | 20,362,925원 |
| 순남천 가압류 | 13,987,435원 | 13,987,435원 |
| 근로복지공단 가압류 | 78,284,620원 | 78,284,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 318,598,143원 |
현재 매각가 가정에서는 채권 합계 10,248,370,359원이 전액 배당되고 소유자 잔여액 318,598,143원이 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격보다 권리확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 10,676,129,800원 | 10,248,370,359원 | 0원 | 318,598,143원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 8,540,903,840원 | 8,453,094,802원 | 1,795,275,557원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 6,832,723,072원 | 6,761,995,841원 | 3,486,374,518원 | 0원 |
유찰되면 채권자 측 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 산출되어 있습니다. 다만 이는 (주)알트엠의 대항력 미상 문제를 해소한 법률판단이 아니라 배당 시뮬레이션 결과입니다. 따라서 가격이 내려가더라도 미상 임차인의 선순위 대항력 확인 없이 ‘싸졌다’고 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 건물·토지 이용과 매각 범위
- 이용상태. 지하2층은 주차장·창고·펌프실·지하저수조·복도, 지하1층은 주차장·창고·MDF실·홀, 1층은 근린생활시설(휴게음식점·소매점), 2층~5층은 업무시설(사무소)·홀·화장실 등으로 이용 중입니다.
- 4층 현황. 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(제조업소)이지만 현황은 업무시설(사무소:전시장)로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물뿐 아니라 철근콘크리트구조 창고 약 74㎡의 제시외 건물이 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 부속시설. 지상·옥탑의 관목 약 340주와 태양광발전설비 11.04kw는 조경공사 및 전기공사에 포함해 평가되었습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 지하주차장, 4·5층 천정형 시스템냉난방설비, 승객용 15인승·1,150kg 승강기와 지하1층·지하2층 카리프트설비를 갖추고 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 감이동 소재 감일고등학교 남동측 근거리에 위치하며, 상업나지와 지식산업센터 등이 소재하는 감일 공동주택지구 내 자족용지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 574.2㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방 형태이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 4,068,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(감일지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역· 배출시설설치제한지역·공장설립지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2층 (주)알트엠 확인. 전입·사업자등록 등 대항요건의 기준일이 2022.12.05보다 앞서는지 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확인하세요.
- 박태웅 보증금 확인. 3층 박태웅은 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
- 세금 확인. 하남시·국·국민건강보험공단 압류와 관련하여 실제 당해세 해당액을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 약 74㎡ 제시외 창고, 관목 약 340주, 태양광발전설비 11.04kw가 평가·매각 범위에 포함된 상태를 현장에서 대조하세요.
- 용도 확인. 4층은 공부상 제2종근린생활시설(제조업소), 현황은 업무시설(사무소:전시장)이므로 이용계획과 인허가 조건을 함께 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 제공되지 않아 감정가나 유찰가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 별도의 근린·업무시설 거래사례 검증이 필요합니다.
맺으며 — 등기는 정리되지만 ‘임차인 미상’을 남겨두면 안 된다
이 물건의 등기부만 보면 말소기준인 2022.12.05 중소기업은행 근저당 이후의 권리는 대부분 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 상업·업무용 건물의 권리분석은 등기만으로 끝나지 않습니다. 2층 (주)알트엠의 보증금 45,000,000원과 월차임 3,000,000원은 확인되지만 전입신고일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 박태희와 박태웅은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 박태웅의 보증금도 미상입니다.
따라서 결론은 “등기상 소멸관계는 비교적 명확하지만, 점유관계는 추가 확인이 필요한 물건”입니다. 현재 신건 최저가는 10,676,129,800원이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이지만, 2층 임차인의 대항력 확인 전에는 인수 0원 확정형으로 평가하지 않는 것이 안전합니다. 또한 실거래 시세 자료가 없으므로 신건 가격이나 향후 유찰가격을 ‘저렴하다’고 단정할 근거도 없습니다.
