수원지방법원 2024타경56547. 하남미사롯데캐슬스타 3층 347호로, 감정평가상 현재 이용상태는 의료시설(병원)이며 공실입니다. 현재 등기상 소유자는 박영혜이고, 2023.05.03 소유권이전 당시 거래가액은 304,220,000원입니다. 같은 날 군자농업협동조합이 채권최고액 279,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 경매에서의 말소기준권리가 됩니다.
그 뒤 주택도시보증공사 280,000,000원 가압류, 인천신용보증재단 25,833,324원 가압류, 군자농업협동조합의 임의경매개시결정, 하남시 압류가 이어졌습니다. 이 권리들은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인에게 승계되는 금액도 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경56547 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 190, 3층347호 (망월동, 하남미사롯데캐슬스타) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 의료시설(병원) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 29층건 중 3층 347호 |
| 소유자 | 박영혜 · 2023.05.03 소유권이전 · 거래가액 304,220,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 78,753,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 군자농업협동조합 / 220,951,234원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.05.03 군자농업협동조합 근저당권입니다. 주택도시보증공사·인천신용보증재단의 가압류와 군자농업협동조합의 경매개시결정, 하남시 압류는 모두 그 뒤에 들어온 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당분석에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 24.01%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
감정가는 328,000,000원이고 현재 최저매각가는 78,753,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 상태로 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 55,127,100원, 그 다음은 38,588,970원입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 78,753,000원 | 24.01% | 508,397,878원 |
| 5회 유찰 시 | 55,127,100원 | 16.81% | 531,598,512원 |
| 6회 유찰 시 | 38,588,970원 | 11.76% | 547,838,955원 |
여기서 가장 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 전혀 다른 개념이라는 것입니다. 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없으므로 현재 78,753,000원이 실제 시장가보다 낮은지, 적정한지는 판단할 수 없습니다. 특히 감정평가상 의료시설(병원)로 이용되던 공실 구분건물이므로, 단순히 “4회 유찰 = 저가”로 연결하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,753,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,817,554원 |
| 1. 근저당 · 군자농업협동조합 | 279,500,000원 | 76,935,446원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 25,833,324원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 78,753,000원 가정 시 집행비용 1,817,554원을 제외한 76,935,446원이 군자농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당액은 508,397,878원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·활용성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 미사역 북서측 인근이며, 주변에는 상업용·업무용 부동산, 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 미사역 및 버스정류장이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 의료시설(병원)로 이용되던 물건이며 기준시점 현재 공실입니다.
- 설비. 위생 및 급배수시설, 승강기, 시스템냉난방, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 가장형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있으며 남서측 및 북서측으로 폭 약 20m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 저가 판단을 하지 말고, 동일 건물·유사 의료시설 또는 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가상 공실이므로 현장 상태와 실제 점유 여부를 입찰 전에 재확인하는 것이 중요합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상이므로 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장을 대조해야 합니다.
- 의료시설 활용. 현재 이용상태가 의료시설(병원)인 만큼 실제 인테리어 상태, 재사용 가능성, 다른 용도로의 활용 가능성 등을 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인. 4회 유찰된 이유가 단순 가격 문제인지, 공실·용도·수요의 문제인지 현장에서 구분해야 합니다.
- 세금·비용. 하남시 압류가 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 원본 배당요구 및 세금 관련 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”와 “싸다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 배당분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 훨씬 조심해야 합니다. 감정가 328,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 78,753,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없기 때문에 현재 가격이 시장보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
게다가 감정평가상 이용상태는 의료시설(병원)이고 현재 공실입니다. 4회 유찰이라는 사실 자체도 시장이 여러 차례 이 가격대를 받아들이지 않았다는 기록입니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만 가격·활용성 검증이 핵심인 사건으로 보는 것이 맞습니다. 최저가 숫자보다 실제 수요와 활용 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
