수원지방법원 2024타경63644. 경기도 광주시 회덕동 356-89 소재의 단독주택 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태도 단독주택으로 확인되며, 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 3층입니다. 말소기준권리는 2020.02.05. 설정된 안양지구축산업협동조합의 근저당권 채권최고액 472,800,000원입니다. 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건은 가격 판단에서 보수적으로 봐야 합니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 679,726,000원이지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 자체가 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 또 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 실제 점유자와 점유 원인은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경63644 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 356-89 · 경기도 광주시 회덕길28번길 49-58 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 3층 단독주택 |
| 소유자 | 황기원 · 단독소유 |
| 토지 | 323㎡ · 지목 대 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 679,726,000원 / 679,726,000원 (신건) |
| 청구액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.02.05. 안양지구축산업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 등기가 있습니다. 이후 설정된 주식회사대한알미늄 근저당권, 국가 압류, 중소기업은행·한국주택금융공사 가압류, 2024년의 경매개시결정과 2026년 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2022년 주식회사대한알미늄의 임의경매개시결정은 2022.08.23. 취하돼 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 신고 내역은 없지만 임대관계 미상
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 없음 | 보증금 인수 산정 없음 |
| 감정평가상 임대관계 | 미상 | 현장 점유 확인 필요 |
확인된 임차인 신고 내역이 없어 대항력·우선변제권·보증금 승계를 산정할 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자가 존재한다면 점유 개시일·주민등록·임대차계약 관계를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 배당구조 — 신건에서도 276,764,868원 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,197,260원 |
| 1. 안양지구축산업협동조합 근저당 | 472,800,000원 | 472,800,000원 |
| 2. 주식회사대한알미늄 근저당 | 300,000,000원 | 197,728,740원 |
| 3. 중소기업은행 가압류 | 19,365,057원 | 0원 |
| 4. 한국주택금융공사 가압류 | 155,128,551원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 679,726,000원 가정. 채권 총액 947,293,608원 중 670,528,740원이 배당되고 276,764,868원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.4% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 679,726,000원 | 670,528,740원 | 276,764,868원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 543,780,800원 | 535,942,992원 | 411,350,616원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 435,024,640원 | 428,274,394원 | 519,019,214원 | 0원 |
현재 회차에서는 주식회사대한알미늄의 300,000,000원 채권최고액 가운데 197,728,740원이 배당되는 계산이고, 1회 유찰 시에는 63,142,992원, 2회 유찰 시에는 0원으로 내려갑니다. 반면 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 매각조건·토지 체크포인트
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다.
- 제시외 건물 포함. 철파이프조 아크릴지붕 차고 약 17㎡와 목재데크 약 40㎡가 감정 및 매각에 포함돼 있습니다.
- 제시외 수목 포함. 목록1 토지 지상의 화살나무 등 수목은 거래관행상 토지에 포함해 평가했습니다.
- 도로 지분매각. 목록2 토지는 도로이며 지분매각입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 회덕대주파크빌아파트 북측 인근이며, 주변에 소규모 공동주택·단독주택·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입 가능하고, 도보 약 10분 거리에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생급배수시설, 개별난방시설, 도시가스 등이 설치돼 있습니다.
- 토지 특성. 323㎡, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)이며 공시지가는 348,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 보전관리지역·성장관리계획구역에 해당하며 자연보전권역, 준보전산지, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 단독주택과 토지의 개별성, 각종 토지이용 제한, 도로 지분매각 요소가 있어 집합건물처럼 표준화된 가격 비교가 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 단독주택·토지의 개별 거래사례와 토지·건물 가치를 따로 검증해야 합니다.
- 도로 지분 확인. 목록2 도로의 지분 범위와 실제 진출입 관계를 확인하세요.
- 제시외 시설 확인. 약 17㎡ 차고, 약 40㎡ 목재데크와 수목이 매각에 포함되므로 현황·사용상태를 대조하세요.
- 토지이용 제한 확인. 보전관리지역과 자연보전권역 등 중첩 규제가 실제 증·개축·개발 가능성에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당표의 한계. 당해세·최우선변제 등이 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 원본 기록을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 현장은 별개
이 물건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.02.05. 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상배당상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 그러나 이것만으로 좋은 입찰이라고 결론내릴 수는 없습니다. 신건 최저가 679,726,000원을 뒷받침할 실거래 시세가 확인되지 않고, 임대관계도 미상입니다. 여기에 제시외 시설, 도로 지분매각, 보전관리지역 등 토지 특유의 개별성이 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격·점유·현장성은 추가 검증”입니다.
