수원지방법원 2025타경1767. 수원시 팔달구 인계동 삼성아파트 103동 2층 207호입니다. 현재 소유자는 유재춘이고, 2011.05.31 소유권을 이전받을 당시 등기부에 기재된 거래가액은 163,000,000원입니다. 현재 경매의 권리분석 기준점은 2015.01.30 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 120,000,000원입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당 3건과 2024년의 국·수원시 압류, 2025.09.24 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 권리가 단순하다고 해서 곧바로 가격 메리트까지 인정할 수 있는 것은 아닙니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 365,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 이 자료에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 신건 가격이 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정하지 않는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1767 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 371-1 삼성아파트 103동 2층207호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 건물 | 지하1층·지상20층 건 중 제103동 제2층 제207호 |
| 소유자 | 유재춘 · 2011.05.31 소유권이전 · 거래가액 163,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 365,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 109,342,735원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2015년 국민은행 근저당이 기준
현재 등기에서 기준이 되는 권리는 2015.01.30 설정된 국민은행 근저당권 120,000,000원입니다. 같은 날 기존 신한은행 근저당 2건은 말소됐고, 이후 국민은행이 2015.08.12 44,400,000원, 2017.04.04 49,200,000원, 2022.12.15 55,000,000원의 근저당을 추가 설정했습니다. 이들 후순위 근저당은 모두 매각으로 소멸합니다.
갑구의 2024.04.23 국 압류와 2024.06.13 수원시 압류도 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2025.09.24 국민은행이 신청한 이 사건의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래가 없어 신건 가격 평가는 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 365,000,000원이고, 유찰 횟수는 0회입니다. 하지만 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없기 때문에 감정가가 현재 시장가격에 비해 어느 수준인지 판단할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 365,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,910,000원 |
| 1. 을구 12번 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 국민은행 | 44,400,000원 | 44,400,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당 · 국민은행 | 49,200,000원 | 49,200,000원 |
| 4. 을구 16번 근저당 · 국민은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 90,490,000원 |
365,000,000원 매각 가정에서 배당대상 근저당 채권최고액 합계 268,600,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 90,490,000원으로 계산됩니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원으로 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 365,000,000원 | 268,600,000원 | 0원 | 90,490,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 292,000,000원 | 268,600,000원 | 0원 | 18,512,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 233,600,000원 | 229,529,600원 | 39,070,400원 | 0원 | 0원 |
회차가 내려가도 현재 계산에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 1회 유찰 가격 292,000,000원까지는 배당대상 근저당 268,600,000원이 전액 배당되지만, 2회 유찰 가격 233,600,000원에서는 39,070,400원의 미배당이 발생합니다. 다만 그 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 대상은 지하1층·지상20층 건 중 제103동 제2층 제207호입니다.
- 주위환경. 수원청소년 문화센터 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·주상용 부동산 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측·서측·남측의 아파트 단지 진출입로를 통해 단지 외부 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역을 포함하며, 비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 기재가 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부상 인계동 371-1, 366 양지상에 소재하나 토지분할로 기준시점에는 인계동 371-1, 366, 366-4의 3필지상에 소재하는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서·전입세대 관련 원본을 확인해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국 및 수원시 압류가 존재합니다. 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으나 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 세금은 별도 확인이 필요합니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 365,000,000원이 감정가와 동일합니다. 최근 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정하지 말고 별도 시세 확인 후 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 365,000,000원, 1회 유찰 가정 292,000,000원, 2회 유찰 가정 233,600,000원으로 가격이 변합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서는 2026.08.19 발행 자료입니다. 매각기일 2026.08.24 전 변동 여부를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 확인 후
이 사건은 2015.01.30 국민은행 근저당을 기준으로 이후 근저당과 압류가 매각으로 정리되고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 신건 매각가 365,000,000원에서는 배당대상 근저당 268,600,000원이 전액 배당되고 소유자에게 90,490,000원이 남는 것으로 계산됩니다.
다만 최종 입찰 판단에서 빠뜨리면 안 되는 것은 임대관계 미상과 시세자료 부재입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 정리 가능”까지는 말할 수 있지만, “임차인 위험이 전혀 없다” 또는 “신건 가격이 싸다”까지 확장해서 판단할 근거는 없습니다. 권리는 비교적 단순, 점유와 가격은 원본·시세 확인 후 판단이 이 사건의 핵심입니다.
