수원지방법원 2025타경1767. 수원시 팔달구 인계동에 있는 삼성아파트 103동 2층 207호입니다. 감정가 365,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 255,500,000원, 감정가의 70%입니다. 신청채권자는 국민은행이고 청구액은 109,342,735원입니다. 등기상 말소기준은 국민은행이 설정한 채권최고액 120,000,000원의 근저당권입니다.

등기 구조를 보면 말소기준 근저당 이후 같은 국민은행 명의의 근저당권이 추가로 설정되었고, 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 등기상 권리 소멸과 세금채권의 실제 배당순위는 구분해야 하며, 임대관계도 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 근저당과 압류

핵심은 2015.01.30. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이전에 설정된 신한은행 근저당권은 같은 날 말소되었고, 과거에 설정된 다른 근저당권들도 이미 말소된 내역으로 확인됩니다.

말소기준 이후 국민은행 근저당권이 추가로 설정되었습니다. 채권최고액은 각각 44,400,000원, 49,200,000원, 55,000,000원입니다. 말소기준 근저당을 포함한 국민은행 근저당권의 채권최고액 합계는 268,600,000원입니다. 다만 채권최고액 합계가 실제 대출 잔액이나 확정 배당채권액을 의미하는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 감정가 70%가 곧 저가 매수는 아니다

감정가 365,000,000원에서 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 255,500,000원이 되었습니다. 감정가에 비해 입찰 시작가격이 낮아진 것은 분명하지만, 현재 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

가격 메리트를 확인하려면 같은 단지에서 거래된 유사 면적·층의 최근 실거래와 비교해야 합니다. 특히 최근 12개월 거래 평균, 최신 계약가격, 과거 대비 가격 추세를 확인하여 현재 최저가와 비교하는 과정이 필요합니다. 이 물건은 그 비교가 끝나기 전까지 감정가 대비 할인율만으로 투자수익이나 시세 차익을 예상해서는 안 됩니다.

후속 회차 금액은 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 255,500,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 먼저 공제한 뒤 국민은행 근저당권 순서에 따라 배당하는 구조입니다. 아래 금액은 채권최고액을 기준으로 작성된 추정치로, 실제 채권 잔액이나 확정 배당표와는 차이가 있을 수 있습니다.

집행비용은 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준이며, 실제 채권액·조세채권·미확인 임차인의 우선변제 등에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 예상 미배당액 17,477,000원은 채권자의 미회수액으로, 매수인 인수액과 다릅니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권 회수와 매수인 부담 구분

유찰이 추가로 발생하는 경우를 가정하면 매각대금이 낮아지는 만큼 채권자의 미배당액이 커집니다. 하지만 제시된 시나리오에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산되어 있습니다.

현재 회차의 채권최고액 기준 총채권은 268,600,000원, 채권자 예상배당 합계는 251,123,000원입니다. 추가 유찰 시 채권자 회수액이 감소하는 반면, 근저당권 미배당액이 매수인에게 승계되는 것으로 계산되지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원청소년 문화센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 주상용 부동산 등이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조·설비. 지하 1층·지상 20층 구조의 아파트이며, 본건은 103동 2층 207호입니다. 위생·급배수·난방·소방 관련 설비와 승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로 접근. 단지 북측·서측·남측 진출입로를 통하여 외부 포장도로에 접합니다.
• 토지이용 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 시가지경관지구·교육환경 보호구역·비행안전제6구역·과밀억제권역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 사항도 있어 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 공부상 인계동 371-1, 366에 소재하나 토지분할로 인해 감정평가 기준시점에는 인계동 371-1, 366, 366-4의 3필지에 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 대지권 및 토지 표시를 원본과 대조할 필요가 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 표시는 없으나 실내 상태 및 개별 호수의 보수 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 아파트 용도와 주변 주거환경은 확인되지만, 거래량·최근 거래가격·가격 추세를 확인하지 못한 상태입니다. 현 단계에서 매도 용이성이나 회수 가능 가격을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 평균, 최신 거래가격과 가격 추세를 확인한 후 최저가 255,500,000원과 비교하세요. 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
• 점유자 및 임차관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사·전입세대 관련 자료를 대조하고 실제 점유자와 임대차계약의 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 및 보증금 확인. 미확인 임차인이 존재한다면 전입·점유 시점, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 확인되지 않은 임차보증금은 현재 인수액 0원 추정에 반영되지 않았을 수 있습니다.
• 국세·지방세 체납 확인. 수원세무서장과 팔달구청장의 압류가 존재합니다. 체납액·법정기일·배당요구 및 교부청구 내역을 확인하여 예상 배당표와 실제 배당순위의 차이를 검토하세요.
• 채권최고액과 실제 채무 구분. 근저당권 채권최고액 합계 268,600,000원은 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 배당 추정은 확정된 채권액이 아니라는 점을 유의하세요.
• 대지권·토지 표시 확인. 토지분할로 인한 공부와 감정평가 당시 지번 차이가 있으므로 등기사항전부증명서와 감정평가서의 대지권 표시를 확인하세요.
• 관리비 및 인도 문제. 미납 공용관리비와 실제 점유상태를 확인하고, 매수 후 인도 절차 및 필요한 비용을 별도로 검토하세요.
• 매각기일·변경 여부 확인. 매각기일은 2026.09.29.입니다. 입찰 전 법원 공고를 통해 매각조건과 기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제

이 사건은 2015.01.30. 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당과 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제시된 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 채권 미배당이 17,477,000원 발생하더라도, 그 금액을 매수인이 자동으로 인수하는 것으로 계산되지는 않습니다.

다만 시세가 확인되지 않았고 임대관계가 미상이므로 권리와 가격 모두에서 추가 검증이 필요합니다. 특히 국세·지방세 압류에 따른 실제 배당 변동, 미확인 점유자의 대항력 여부, 토지분할에 따른 대지권 표시를 점검해야 합니다.

현재 최저가 255,500,000원은 감정가의 70%이지만, 시장가격에 대한 할인율은 확인되지 않았습니다. 등기상 인수 부담은 낮게 추정되나 시세 검증과 점유 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 입찰 판단의 핵심은 실거래 시세, 실제 점유관계, 세금채권 및 매각조건의 최종 확인입니다.