수원지방법원 2024타경67325. 광주시 초월읍 지월리 유어홈타운 A동 1층 101호, 전용 55.027㎡ 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 박지수이고, 말소기준은 2016.05.17. 신한은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 138,000,000원이었고 2023.12.15. 변경등기에서 105,600,000원으로 변경됐습니다. 이후 강제경매개시결정과 하나저축은행·주택도시보증공사의 가압류, 신한은행의 후행 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
등기만 놓고 보면 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 흐름입니다. 하지만 현황조사와 매각물건명세서에는 나종윤·백경록 두 사람이 확인됩니다. 두 사람 모두 전입신고일과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’이라고도, ‘없음’이라고도 단정할 수 없습니다. 따라서 배당표의 계산상 매수인 인수액 0원은 임차인 승계까지 확정한 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67325 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 지월로 56-8, 에이동 1층101호 (유어홈타운) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 55.027㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박지수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안애경 / 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인은 별도 확인
핵심은 2016.05.17. 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정, 하나저축은행 가압류 9,603,810원, 주택도시보증공사 가압류 620,000,000원, 신한은행의 후행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 과거 국민건강보험공단 및 국세 관련 압류는 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력·우선변제 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 신고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나종윤 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 백경록 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 2명으로 분류됩니다. 다만 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서 “대항력 없음”, “인수액 0원”이라고 확정하는 것은 위험합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 250,000,000원, 최저가는 82.0%
유어홈타운(A동)은 8세대이며 사용승인 시점은 2016.01.27입니다. 대상 전용면적 55.027㎡와 매칭되는 거래는 2건입니다. 이 가운데 최근 12개월 거래는 2026.03. 250,000,000원 1건이고, 그 이전 거래는 2022.07. 195,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 55.03㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 55.03㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 222,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 250,000,000원 |
가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 222,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 250,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 현재 최저가 205,000,000원은 최근 거래의 82.0%이고, 최근 거래가격은 과거 표본보다 28.2% 높은 흐름입니다. 따라서 확인된 가격자료만 놓고 보면 최근 거래보다 45,000,000원 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 안애경 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 하나저축은행 | 9,603,810원 | 9,603,810원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 620,000,000원 | 33,726,190원 |
| 5. 후행 경매개시결정 · 신한은행 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 807,603,810원 중 채권자 예상배당은 201,330,000원, 미배당액은 606,273,810원입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이나, 임차인의 전입일·보증금·최우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 승계액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 205,000,000원 | 201,330,000원 | 606,273,810원 | 20,000,000원 배당 |
| 1회 유찰 · 80% | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 646,699,810원 | 20,000,000원 배당 |
| 2회 유찰 · 64% | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 679,040,610원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원으로 내려갑니다. 그러나 임차인 승계 여부가 해결되지 않은 상태에서는 낮아진 최저가 자체만으로 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 소진되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려가는 만큼 승계액이 증가해 실질취득 총액이 달라지지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지월리 마을회관 남동측 인근으로 공동주택, 소규모 공장, 근린생활시설, 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호이며, 외벽은 치장벽돌쌓기 및 일부 돌붙임 마감, 샷시 이중창호가 설치돼 있습니다. 기본 위생·급배수·난방·소방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며, 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 520,500원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 유어홈타운(A동)은 8세대이며 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 최근 거래가격은 확인되지만 거래 표본 자체가 적어 가격 판단 시 표본 한계를 함께 봐야 합니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 두 임차인의 전입일 확인. 2016.05.17. 말소기준권리보다 앞서는지 뒤서는지가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 나종윤·백경록의 보증금과 배당 가능액이 확정돼야 실제 매수인 승계액과 실질취득 총액을 계산할 수 있습니다.
- 가격 비교 기준. 최저가 205,000,000원이 아니라 임차인 승계액을 더한 실질취득액을 최근 거래 250,000,000원과 비교해야 합니다.
- 1층과 4층 차이. 최근 250,000,000원 거래와 195,000,000원 거래는 모두 4층입니다. 대상은 1층이므로 단순 동일가치 비교를 피해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 계산은 당해세 및 임차인 최우선변제 등이 실제 배당에 미치는 변동 가능성을 포함해 재검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임차인 관련 원본자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 보이지만, 실질취득액은 아직 안 보인다”
이 물건은 가격만 보면 눈에 띕니다. 최저가 205,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 250,000,000원의 82.0%이고, 최근 가격은 과거 거래보다 28.2% 높은 흐름입니다. 등기상으로도 2016.05.17. 신한은행 근저당권 뒤의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 결론을 가르는 것은 임차인 2명입니다. 나종윤·백경록의 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 및 승계액을 계산할 수 없고, 그 결과 현재의 205,000,000원을 실질취득액으로 확정할 수 없습니다. 가격은 긍정적이지만 권리확인이 선행돼야 하는 사건. 두 임차인의 보증금과 대항력 여부가 확인되기 전에는 최근 실거래 대비 할인폭만 보고 입찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심 위험입니다.
