수원지방법원 2024타경67325. 경기도 광주시 초월읍 지월리의 유어홈타운 에이동 1층 101호입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층에 있는 다세대주택이며, 전용면적은 55.027㎡입니다. 소유자는 박지수이고, 2016년 신한은행 근저당을 설정한 이후 강제경매와 임의경매가 순차적으로 개시된 물건입니다.
등기상 말소기준권리는 2016.05.17 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정과 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부의 소멸권리만 보고 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 임차인 2명의 대항력 여부가 미상이기 때문입니다. 이 물건의 권리분석은 등기상 말소보다 임차보증금 인수 가능성을 중심으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경67325 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 지월로 56-8, 에이동 1층101호 (유어홈타운) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 전용면적 | 55.027㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 박지수 (단독소유) |
| 감정가 | 205,000,000원 |
| 최저매각가 | 100,450,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 청구금액 | 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 임차인 | 나종윤 · 백경록 (2명, 대항력 및 보증금 미상) |
| 매수인 인수 | 실제 인수액 미확정 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개
말소기준권리는 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 138,000,000원이고, 2023.12.15 근저당권 변경등기에 기재된 채권최고액은 105,600,000원입니다. 경매개시결정과 하나저축은행·주택도시보증공사의 가압류는 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
과거 국민건강보험공단의 압류와 국세 관련 압류등기는 이미 말소된 이력이 있습니다. 반면 현재 권리분석에서 중요한 문제는 등기부가 아닌 임차인의 전입·점유·보증금 및 배당관계입니다. 주택도시보증공사의 620,000,000원 가압류가 확인되지만, 가압류 사실만으로 특정 임차인의 보증채권 승계나 보증금 인수액을 단정할 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 이 사건의 가장 큰 변수
현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 임차인 기재는 나종윤·백경록 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고일과 보증금, 확정일자 등이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 이를 대항력 확정이나 대항력 부존재로 처리하는 것은 모두 부정확합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나종윤 | 모두 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 표기 없음 |
| 백경록 | 모두 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 표기 없음 |
배당요구 여부와 실제 배당액, 대항력의 선후관계에 따라 인수 범위가 달라집니다. 현재 제시된 매수인 인수액 0원은 배당 시뮬레이션의 가정값이며, 임차인의 보증금과 법적 지위를 확인해 산정한 최종 인수액이 아닙니다.
- 나종윤. 실제 전입일·점유 시점·보증금·확정일자·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 백경록. 동일하게 대항력 성립 여부와 미배당 보증금 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유관계. 각 임차인의 실제 점유 부분과 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사. 가압류 채권과 임차보증금 관련 승계 여부는 별도로 확인해야 합니다. 가압류 금액을 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 매력적, 비교 전제는 불확실
유어홈타운(A동)의 거래 표본은 2건이며, 최근 12개월에 해당하는 거래는 2026.03의 250,000,000원 1건입니다. 과거 2022.07의 195,000,000원과 비교하면 최근 거래는 28.2% 상승한 것으로 나타납니다. 다만 거래 사이의 시차가 크고 표본이 매우 적으므로, 이를 지속적인 상승 추세로 확정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 55.03㎡ | 4층 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 55.03㎡ | 4층 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.03㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | 55.03㎡ | 2건 | 222,500,000원 |
최저매각가 100,450,000원은 최근 실거래 평균의 40.2%, 전체 거래 평균의 45.1%입니다. 수치상 가격 격차는 상당합니다. 그러나 최근 거래는 4층이고 경매 대상은 1층이므로, 층수와 개별 상태의 차이를 무시해서는 안 됩니다. 또한 단지 규모가 8세대에 불과해 소수 거래가 적정시세 판단에 크게 영향을 미칠 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
현재 회차의 최저매각가를 기준으로 산정된 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 신한은행 근저당권에 배당하면 후순위 채권자에게 배분할 금액이 남지 않는 구조입니다. 단, 임차인 최우선변제·당해세는 반영되지 않았고, 변경된 근저당권 채권최고액도 재검토가 필요합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,206,300원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 138,000,000원 | 98,243,700원 |
| 2. 강제경매 · 안애경 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나저축은행 | 9,603,810원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 620,000,000원 | 0원 |
| 5. 임의경매 · 신한은행 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 신고액 합계 807,603,810원, 예상 채권자 배당액 98,243,700원, 미배당액 709,360,110원. 이 수치는 임차인 관련 우선배당과 당해세를 반영하지 않은 시뮬레이션이며 실제 배당순위·배당액을 확정한 것이 아닙니다. 동일 신한은행 관련 채권의 중복 계산 가능성도 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질취득은 다르다
| 회차 | 최저매각가 | 예상 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰·49%) | 100,450,000원 | 98,243,700원 | 709,360,110원 |
| 3회 유찰·34% | 70,315,000원 | 68,649,330원 | 738,954,480원 |
| 4회 유찰·24% | 49,220,500원 | 47,934,531원 | 759,669,279원 |
유찰이 진행되면 최저매각가가 낮아지고 후순위 채권자의 미배당액은 늘어나는 것으로 계산됩니다. 다만 이것만으로 매수인에게 가격상 이익이 증가한다고 결론 내릴 수 없습니다.
임차보증금 인수형 물건이라면 낙찰가가 떨어진 만큼 인수액이 증가해 실질취득액이 줄지 않는 상황이 발생할 수 있기 때문입니다. 따라서 유찰 시나리오는 임차인의 대항력과 인수보증금을 확인한 뒤 실질취득액 기준으로 다시 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 지월리 마을회관 남동측 인근에 위치합니다. 주변에 공동주택·소규모 공장·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 동측으로 약 6m 폭의 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물이며 외벽은 치장벽돌 및 일부 돌붙임 마감, 샷시 이중창호가 설치되어 있습니다. 기본적인 위생·급배수·난방·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지월리 284 및 283-18 일대의 다세대주택 부지이며, 북측 하향 완경사지를 조성한 토지입니다. 관련 토지면적은 337.0㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등 여러 토지이용 규제를 받습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
- 환금성. 유어홈타운(A동)은 8세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 거래 표본이 2건뿐이므로 가격의 대표성과 매도 시 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 나종윤·백경록의 전입신고일과 실제 점유관계를 주민등록 관련 자료 및 현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 두 임차인의 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 금액이 확인되어야 실질취득액 계산이 가능합니다.
- 인수 구조 재계산. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는지 확인하고, 낙찰가와 인수액을 합산해 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 주택도시보증공사 가압류. 620,000,000원 채권의 발생 원인과 개별 임대차 및 보증채권의 관련성을 확인해야 합니다. 가압류와 보증금 인수는 구분해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 신한은행 근저당권의 채권최고액이 138,000,000원에서 105,600,000원으로 변경된 사항을 반영해 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 중복 경매개시결정. 안애경의 강제경매와 신한은행의 임의경매가 함께 기재된 상황에서 실제 진행사건과 배당요구 채권을 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 2026.03 거래는 4층 사례이므로 1층 대상 물건의 내부 상태·채광·접근성에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 임차인 점유권원과 명도 가능성, 공용부분 체납 관리비 등을 확인해야 합니다.
- 매각조건 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·기일 및 매각조건의 최신 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 인수액”
이 사건은 감정가 205,000,000원에서 최저매각가 100,450,000원으로 내려온 다세대주택입니다. 최근 거래가 250,000,000원과 비교하면 겉으로는 큰 폭의 가격 차이가 보입니다. 하지만 임차인 2명의 보증금과 대항력이 확인되지 않은 상태이므로 그 차이가 실제 매수인의 경제적 이익으로 이어진다고 판단할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리가 말소된다는 사실과 임차인의 권리가 매수인에게 인수되지 않는다는 사실은 다릅니다. 이 물건은 말소기준권리 확인에서 분석이 끝나는 사건이 아니라, 임차인별 인수액 확인에서 가격 판단이 시작되는 사건입니다.
종합 판단은 C등급(48점), 조건부 보류. 명목상 가격 할인은 크지만 임차보증금 인수위험이 미확정이며, 2회 유찰과 8세대 소규모 다세대주택의 환금성 한계도 함께 고려해야 합니다. 우선할 일은 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 나종윤·백경록의 대항력과 보증금 인수 여부를 확인해 실질취득액을 계산하는 것입니다. 그 결과를 확인한 뒤에야 현재 가격의 경쟁력을 평가할 수 있습니다.
