수원지방법원 2025타경1860. 화성시 영천동 스위트시그니처타워 지하 1층 비121호로, 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 정선희이며, 2023.06.14. 하나은행이 채권최고액 67,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025.11.03. 같은 하나은행이 임의경매를 신청했습니다. 등기상 별도의 압류·가압류는 확인되지 않으며, 배당 계산상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 감정평가 현장조사에서는 건물 외벽에 “DS EduCenter Dongtan Ⅱ” 간판이 부착되어 있고, 현관 출입게이트에서 삼성전자 측 관리직원으로 보이는 인원이 일반인의 출입을 통제하는 정황이 관측됐습니다. 임대 여부는 미상으로 기재됐고, 해당 호실 이해관계인도 부재해 내부는 건축물 현황도면을 참고해 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1860 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 847-2 스위트시그니처타워 지1층비121호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로 677-23 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 정선희 · 2023.06.14. 소유권이전 등기(원인 2021.04.01. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 53,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 56,190,032원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.14. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 67,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 감정요항표 표기 | 10층 건물 중 지1층 비112호로 기재 · 소재지의 비121호와 표기 차이 원본 대조 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 부담은 단순
말소기준은 2023.06.14. 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤 등기된 권리는 2025.11.03. 임의경매개시결정이고, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가 77,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 53,900,000원입니다. 감정가 대비 정확히 70% 수준입니다. 다만 지식산업센터인 이 물건의 최근 실거래 비교값을 근거로 한 시세 판단은 하지 않습니다. 감정가보다 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 14,670,200원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 30,549,140원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 26,411,000원 | 25,535,602원 | 41,664,398원 |
유찰이 거듭될수록 하나은행 근저당에 대한 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 채권자 미회수액 증가와 매수인 인수 위험은 같은 개념이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 67,200,000원 | 52,529,800원 |
| 근저당 미배당 | - | 14,670,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,370,200원을 먼저 반영한 뒤 하나은행에 52,529,800원이 배당되는 계산입니다. 하나은행 근저당 채권최고액 기준 미배당은 14,670,200원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 사용승인일은 2023.05.24입니다.
- 주위환경. 동탄5동행정복지센터 북서측 인근으로 상업업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 소방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 3,671.9㎡의 공장용지로, 평지·정방형이며 북측 약 12m 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 1,617,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 벤처기업육성촉진지구·성장관리권역·택지개발지구에 해당합니다.
- 토지거래허가 표기. 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 점유·운영 실태 — 이 사건의 현장 변수
감정평가 당시 외벽에는 본래 건물명인 스위트시그니처타워 외에 “DS EduCenter Dongtan Ⅱ” 간판이 부착돼 있었습니다. 현관에는 건물 전체에 대한 출입게이트가 설치돼 있었고, 삼성전자 측 관리직원으로 보이는 2~3명의 인원이 일반인의 출입을 통제하는 정황이 관측됐습니다. 감정평가서는 이를 두고 삼성전자에서 건물 전체를 통임대한 것처럼 운영되는 정황이라고 기재하면서도, 본건의 임대 여부 자체는 미상이라고 명시했습니다.
또한 현장조사 당시 해당 호실의 이해관계인이 부재하여 내부구조 등은 집합건축물대장 건축물 현황도면을 참고했습니다. 따라서 등기 권리분석과 별개로, 실제 호실 사용주체와 출입 방법을 직접 확인하는 절차가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 등재 임차인은 없지만 임대 여부는 미상입니다. 현장에서 실제 사용주체와 점유관계를 확인하세요.
- 건물 전체 운영관계 확인. 삼성전자 측에서 통임대한 것처럼 운영되는 정황과 일반인 출입 통제가 실제 이용·인도에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 호수 표기 대조. 소재지는 지1층 비121호이나 감정요항표 건물 구조 항목에는 지1층 비112호로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서·등기·집합건축물대장·현장 호수를 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사용도 거래 및 임대 조건을 별도로 확인하세요.
- 채권자 미배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 14,670,200원은 계산상 매수인 인수액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현장 확인이 더 중요한 물건
등기 권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2023.06.14. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 현재 최저가 53,900,000원 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건을 ‘안전하고 싸다’고 곧바로 연결해서는 안 됩니다. 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 시세 우위를 확인할 실거래 비교 근거가 없고, 임대 여부 미상·건물 전체 출입 통제·삼성전자 통임대처럼 운영되는 정황·내부 미확인에 더해 비121호와 비112호의 표기 차이까지 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 등기상 인수 위험보다 실제 점유·운영관계와 목적물 동일성 확인입니다. 권리 구조는 단순하지만, 현장 확인이 끝나기 전에는 가격과 인도 난도를 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.
