수원지방법원 2025타경1860. 경기도 화성시 영천동 스위트시그니처타워 지하층 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)이고, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 77,000,000원입니다. 소유자는 정선희이고, 말소기준은 2023.06.14. 주식회사하나은행의 채권최고액 67,200,000원 근저당입니다. 해당 근저당과 2025.11.03. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 인수할 권리가 확인되지 않아 단순해 보입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기 바깥의 실제 점유·임대관계입니다. 감정평가 현장조사에서는 임대 여부를 확인하지 못했고, 건물 외벽에 “DS EduCenter Dongtan Ⅱ” 간판이 부착돼 있으며 삼성전자 측 관리직원으로 보이는 인원이 일반인의 출입을 통제하는 등 건물 전체를 통임대한 것처럼 운영되는 정황이 관측됐습니다. 보증금·전입·확정일자·사업자등록 등 구체적인 임차권 자료는 확인되지 않았으므로, 현 단계에서는 특정 임차인의 대항력을 단정할 수 없고 대항력 가능성도 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1860 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 847-2 스위트시그니처타워 지1층 비121호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로 677-23 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 정선희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 56,190,032원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.14. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 67,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인일 | 2023.05.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
최초 소유권보존은 주식회사에이치케이엘디앤씨 명의로 이뤄졌고, 같은 날 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 설정됐습니다. 해당 신탁은 2023.06.14. 신탁재산 귀속을 원인으로 말소된 뒤 정선희 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 하나은행 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.03. 하나은행이 임의경매를 신청했습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 77,000,000원
현재 회차는 감정가의 100%인 77,000,000원입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 금액이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 77,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 61,600,000원 | 7,108,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 49,280,000원 | 19,207,040원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가 가정은 61,600,000원, 2회 유찰 시는 49,280,000원입니다. 하나은행 채권최고액 기준 미배당은 각각 7,108,800원, 19,207,040원으로 늘어나지만, 현재 시뮬레이션상 이 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 이 계산은 현장 임대관계가 별도로 확인되지 않은 상태의 배당 가정입니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 67,200,000원 | 67,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,014,000원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,786,000원과 하나은행 근저당 67,200,000원을 배당한 뒤 소유자에게 8,014,000원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 실제 임대차관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 토지 지목도 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 위치. 동탄5동행정복지센터 북서측 인근으로, 주위는 상업업무시설·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 사용승인일은 2023.05.24입니다. 위생·급배수·승강기·주차장·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 등고 평탄한 정방형 토지이며 북측으로 폭 약 12m 내외 도로에 접합니다. 토지면적은 3,671.9㎡, 공시지가는 1,617,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
- 현장 운영. 건물 외벽에 “DS EduCenter Dongtan Ⅱ” 간판이 있고 출입게이트 및 관리인력에 의해 일반인의 출입이 통제되는 정황이 관측됐습니다.
- 공부 차이·위반. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 확인. 사건 소재지의 비121호와 감정평가 구조 설명의 비112호가 일치하지 않으므로 현장·등기·건축물대장·감정평가서를 반드시 대조하세요.
- 실점유자 확인. 관리사무소·현장 관리인 등을 통해 해당 호실의 실제 사용자와 점유 개시 시점을 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 건물 전체 통임대 정황과 해당 호실의 관계, 임대차계약 존재 여부, 보증금·차임·사업자등록·점유 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 77,000,000원의 시장 적정성을 판단하기 어렵습니다. 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 거래 및 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터)이므로 실제 이용 가능 범위와 입주·사용 조건을 확인해야 합니다.
- 배당 가정 점검. 현재 배당표는 집행비용·하나은행 근저당을 기준으로 하며 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — 등기는 단순하지만 현장 확인 전에는 ‘깨끗하다’고 끝낼 수 없다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2023.06.14. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 가정에서는 매수인 인수액 0원입니다. 신건 77,000,000원에서는 근저당 채권최고액 67,200,000원도 전액 배당되는 계산입니다.
그러나 지식산업센터 현장에서는 임대 여부가 확인되지 않았고, 삼성전자에서 건물 전체를 통임대한 것처럼 운영되는 정황이 관측됐습니다. 따라서 이 물건은 등기만 보고 끝내는 사건이 아니라 실제 점유자와 임대차관계를 확인해야 권리분석이 완성되는 사건입니다. 실거래 비교자료도 없어 77,000,000원이 시장가격 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 등기상 인수 0원은 장점이지만, 점유·호수·가격 검증이 선행돼야 하는 신건으로 보는 것이 맞습니다.
