수원지방법원 2025타경1893. 오산시 원동 760-2의 토지와 제1호 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설 2개호, 2층·3층 주택, 지층 창고, 옥탑 계단실로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트조 및 벽돌조·세멘벽돌조 슬래브지붕의 지하1층·지상3층 구조이며, 토지는 149.2㎡의 대지입니다.
등기부의 핵심은 2020.04.02. 설정된 송탄농업협동조합 근저당권 채권최고액 130,000,000원입니다. 이것이 말소기준이고, 2020.12.24. 같은 조합의 후순위 근저당 52,000,000원과 2025년의 국세 압류·경매개시결정·오산시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 실제 체크포인트는 등기권리보다 점유관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1893 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 760-2 제1호 · 경기도 오산시 오산로232번길 20 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층·3층 주택 · 지층 창고 |
| 토지 | 대 149.2㎡ · 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 변근우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 581,207,000원 / 581,207,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송탄농업협동조합 / 176,083,802원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.04.02.
과거의 오산새마을금고 근저당, 오산농업협동조합 근저당과 이영미 명의 전세권 55,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2020.04.02. 송탄농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 같은 조합의 52,000,000원 근저당, 국의 압류, 경매개시결정, 오산시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 3인은 후순위, 1층 점포는 확인 필요
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| HU JINGHU | 제1호 44.2800㎡ | 2024.10.21 | 5,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LIU MEIHONG | 확인 필요 | 2024.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| HU JUNXI | 확인 필요 | 2024.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 미미세탁 | 1층 점포 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
HU JINGHU, LIU MEIHONG, HU JUNXI의 전입일은 모두 2024.10.21.로, 말소기준 2020.04.02.보다 늦습니다. 따라서 이 3인은 데이터상 대항력이 없습니다. 반면 1층 점포 ‘미미세탁’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 581,207,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,212,070원 |
| 1. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 송탄농업협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 390,994,930원 |
현재 배당 계산에서는 채권최고액 합계 182,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 390,994,930원이 발생하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 581,207,000원 | 182,000,000원 | 0원 | 390,994,930원 |
| 1회 유찰 · 80% | 464,965,600원 | 182,000,000원 | 0원 | 275,915,944원 |
| 2회 유찰 · 64% | 371,972,480원 | 182,000,000원 | 0원 | 183,964,865원 |
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산역 북동측에 위치하며, 주변은 주택 및 상가지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 오산역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설 2개호, 2층·3층은 주택, 옥탑은 계단실, 지층은 창고로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조·세멘벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상3층이며, 외벽은 적벽돌 치장쌓기 및 일부 외장타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·도시가스 설비가 있고, 2층·3층 주택에는 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 149.2㎡ 대지, 준주거지역, 공시지가 2,203,000원/㎡이며 소로3류에 접합니다.
- 규제. 성장관리권역·토지구획정리사업지구·비행안전제3구역·상대보호구역 등에 해당하며, 2025.08.26.~2026.08.25. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 주택만으로 구성된 단일용도 물건이 아니라 근린생활시설·주택·창고가 혼재한 건물이라 이용 및 매수수요를 함께 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미미세탁 권리 확인. 1층 점포의 전입시점·보증금이 미상입니다. 대항력 여부와 배당·인수 가능성을 매각물건명세서에서 우선 확인해야 합니다.
- 후순위 전입 3인. HU JINGHU, LIU MEIHONG, HU JUNXI는 2024.10.21. 전입으로 말소기준 2020.04.02.보다 늦어 대항력이 없습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되는 조건이므로 실제 현황과 매각대상을 대조해야 합니다.
- 혼합 이용상태. 1층 근린생활시설, 2층·3층 주택, 지층 창고라는 실제 이용형태를 기준으로 명도와 향후 활용계획을 점검해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당구조는 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 581,207,000원이 실제 시장가격보다 유리한지는 별도 비교가 필요하며, 신건 감정가 자체를 시세로 간주해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조해 점유와 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 점유는 미확정”
이 사건의 등기부 구조는 비교적 명확합니다. 2020.04.02. 송탄농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·압류·경매개시등기는 매각으로 소멸합니다. 2024.10.21. 전입한 3인도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 계산상 확정 인수액 역시 0원입니다.
하지만 1층 점포 ‘미미세탁’은 다릅니다. 전입시점과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 이 한 건 때문에 ‘완전한 인수 0원 물건’이라고 단정할 단계는 아닙니다. 여기에 1층 근린생활시설·2~3층 주택·지층 창고가 섞인 복합 이용물건이라는 점까지 감안하면, 등기부 자체보다 점유관계 확인과 실제 가격 검증이 승부처입니다. 현재 단계의 결론은 후순위 권리는 정리되지만, 미상 점포 임차관계가 해소되기 전에는 보수적으로 접근입니다.
